***

文 | 物业管理资深观察员 李子非

 01 

7·15上海讲话之后，全行业都在努力通过物业管理的变革以建立社区治理新模式

2026年7月15日，习近平总书记在上海考察时指出：“要以‘绣花功夫’不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。要进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，建设完整社区和便民生活圈，用心用情为居民做好事、办实事、解难事。”

7·15上海讲话后，整个行业都在琢磨同一件事：这个“社区一核三元协调运行新模式”到底长什么样？社区居委会、业委会、物业服务企业三个组织之间是什么关系？它们各自该干什么、不该干什么？更重要的是，这个“社区一核三元协调运行新模式”要落地，最先要从哪里下手？

两个月后，上海率先提交答卷。

2026年9月18日，上海修改住宅物业管理规定，用互联网表决、候补委员、公共收益专户、物治委等一系列制度安排，正面回应了业主“成员权”行使难的痛点。

对此，作为深耕物业管理多年的观察员，笔者在9月29日克而瑞物管微信公号发的那篇文章评论说：上海答卷提交得很好很及时，但它回答的是一道“怎样让业主更好地行使权利”的题，而不是“业主甲方和物业服务企业乙方到底是一种什么市场关系”的这道更根本的题。

换句话说，上海答卷仍然站在过去物业管理市场发展的“对价—服务”买卖关系框架里，它把这个框架内的“漏洞”补得很漂亮，但实际并没有走出这个框架。

那走出我们业内习以为常却是如今危机重重的根因的“对价—服务”框架的路在哪？

答案依然还是：“深圳！深圳！”

而且，作为内地物业管理发源地和前哨阵地的深圳，不是2026年才开始走出过去“对价—服务”框架这关键一步的，而是早在2020年3月1日就已经通过制定实施业主共有资金制度的“决绝”方式率先于全国再次“孤勇”迈出去了。

 02 

7·15上海讲话提到的“社区一核三元”指的到底“谁是谁的谁”

在讲深圳之前，有一件事我们必须先说清楚，否则后面所有的讨论都会跑偏。

笔者认为，7·15上海讲话是史上党和国家领导人第一次针对物业管理所公开发表的具体指示，物业管理史上发展的最大机遇和挑战同时来到我们面前，业内或许可以智慧运用来自国家层面各级各地党政机构的各类助力，找到一次难得的一次性解决物业管理众多问题、矛盾和纠纷并最终丝滑融入社区治理的历史契机！

仔细分析7·15上海讲话两段针对物业管理的具体指示内容，我们不难发现，其最核心的部分就是要求积极探索建立社区一核三元协调运行的治理新模式：

社区党组织是新模式领导核心，为模式指明方向及提供系统操控的安全性及稳定性。

居委会、业委会、物业服务企业是新模式中三个各自相对独立又彼此连接的社区治理重要节点（尤其业委会与物业服务企业这两个节点还同属于社区治理系统内的物业管理小系统，这个小系统的运行状况一定程度上决定着社区治理整个系统运转的好坏）。

其中居委会与业委会虽然在性质上都属于非法人化的一般群众性组织，但居委会通过法定授权，特别拥有了对业主大会设立、业委会选举及业主大会、业委会日常依法履职的指导、监督和协助的相关职责与权能（这一点很要害，弥补了过去业委会在社区一直处于天不怕、地不怕的“失管”进而“失控”的失序局面，相当于基层住建部门对物业服务企业的组织角色和功能职责，因此接下来居委会的组织建设理应成为社区治理新模式构建中的“重中之重”）。

居委会与物业服务企业之间，属于典型的社会组织与市场主体之间的关系。由于企业属于公司法人机构，能够管到它的政府条块部门与机构特别多，因此居委会与物业服务企业平时的交集更多出现在两个社区场景：

一个是企业作为社区的天然组成单元，有权利与义务参与及协助居委会日常其他如基层稳定维护、邻里关系建设、弱势群体保护以及征兵动员、普法教育、公益活动开展等工作，这个场景也天然适合业委会；还有一个就是居委会在协助调解物业纠纷时，物业服务企业和业委会都有义务配合。

最后谈谈业委会与物业服务企业，这一对关系在社区治理新模式中属于相对完整的物业管理小系统，该系统的运行原则是市场化、专业化逻辑。

一直以来，社区一核三元协调运行的“关键要害”或者说“逻辑堵点”就在于业委会和物业服务企业之间的关系相处。这个关系相处本质上属于物业管理行业自身的市场体系及模式发展问题。

多年来，作为物业管理市场体系不可或缺的甲方主体，业主大会、业委会实际处于并无具体部门或机构主管、指导和监督的尴尬境地，再加上历史及国情不同等综合原因导致其自身始终不具备独立完整的民事主体地位及能力，因而在实践中业主大会、业委会普遍存在着“缺位、失位、越位、错位”的各类运行问题，这种“组织系统残缺状况”同时叠加物业管理市场甲乙双方之间的关系定位被行业有意无意降维至“对价—服务”框架，最终带来物业管理市场体系出现结构严重失衡和机制完全失灵等显见弊端，并进而带来物业管理市场甲乙双方之间互信基础的迭遭破坏及社区治理层面的一系列舆情危机事件。

其实如果物业管理市场体系正常运转，社区治理的各种问题、矛盾和纠纷至少下降一半以上。因此，如果在社区治理新模式内，物业管理自身小系统内的问题能够在社区党组织领导下经由居委会协助、指导和监督得到妥善解决，那么社区一核三元协调运行新模式的建立基本就可以说是“指日可待”了。

 03 

深圳为什么又能孤勇迈出那打通社区治理新模式逻辑堵点的关键“第一步”

理解了上面有关社区一核三元协调运行新模式的逻辑结构，我们再来看看深圳的具体做法，就会明白它的孤勇、它的价值到底体现在哪。

2020年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》正式实施。这部条例最核心的创举，是建立了业主共有资金制度——把业主缴纳的物业管理费、共有部位经营收益、专项维修资金以及其他合法收入，全部归集为“业主共有资金”，存入业主大会名下的共有资金基本账户或物业服务企业代开的共管账户，其中共管账户由物业服务企业根据授权管理使用。

请大家留意上文里的“全部”这两个字。广州后来也借鉴深圳建立了业主共有资金制度，但把物业管理费单拎出来，仍作为物业服务企业的营业收入；成都后来跟进建立业主共有资金制度走的也是类似广州的路径；上海最近修订的住宅物业管理新规，公共收益进了专户，但物业管理费仍然是以服务对价的形式全部直接交给了物业服务企业。

也就是说，6年时间过去了，目前也只有深圳，把物业管理最核心、最日常、也最能定义市场甲乙双方关系性质的那笔钱——物业管理费，连同其它一切举凡小区业主缴纳、通过经营小区共有部位和空间所获得的收益，统统都装进了全体业主的口袋——业主共有资金账户（基本账户和共管账户）。

这一步意味着什么？意味着物业管理费的性质被重新定义了：它不再是物业服务企业出售服务的对价，而是业主为维持物业资产正常运行而分摊的基本费用。物业服务企业也能够不再是服务的直接卖家，而是受业主委托管钱、花钱、办事的代理人（代理人当然可以在业主授权或者以其它形式的规定要件及监督的情况下聘请自家旗下的专业服务供应商，据说在香港拥有自己名下的专业公司反而在市场上构成乙方代理人的核心竞争力，这从香港正在实施的物业管理服务企业的持牌制度的具体规定中就很容易看出来）。

物业管理市场甲乙双方的关系，就这样被账户结构从“对价—服务”这样单纯的买卖关系架构推向了“委托—代理”。

毫无疑问，即便以今天的眼光来看，迈出这一步都是决绝和孤勇的，更何况在6年前？因为“这一步”动了整个行业几十年来一直没变的商业模式——全国物业服务企业的财务报表里，物业管理费一直是企业的主营业务收入；但6年前的深圳通过公开立法明白敞亮地告诉大家：“不，这不是你的收入，这是业主托你管的钱！”

“这一步”在内地没有先例可循，也没有上位法的明确支持（当然，如果仔细研读上位法，我们会发现上位法也没有明确反对，这一点以后有机会再详细阐述，此处略过），深圳是依循物业管理的第一性原理、靠特区立法权硬着头皮“死磕”出来的。

结合上文关于社区一核三元协调运行新模式的论述，我们这里就很容易得出一个结论：深圳迈出的“这一步”对这个新模式的建立与运转非常“要害”。因为这个新模式要真正跑起来首先需要贯通物业管理这个小系统，也就是需要从根子上一揽子解决物业管理多年发展所累积下来的诸多模式弊端与沉疴痼疾，而“钱”是解决所有这些盘根错节、迷宫般问题、矛盾和纠纷的“手筋”或者说是“牛鼻子”，只要我们“真正”抓住了“钱”这个“牛鼻子”，物业管理的其它体系问题会迎刃而解，这就为社区治理新模式的建立与跑通扫清了第一个也是最大的属于物业管理小系统内生性质的“障碍”。

换句话说就是，深圳在6年前已经通过建立业主共有资金制度，提前疏通了社区一核三元协调运行新模式的“逻辑堵点”（这里之所以说是“逻辑堵点”，是因为这个“疏通”为社区治理新模式的建立与运行奠定了良好的行业制度基础，但最终要落实这个新模式，还需要更为艰巨的实践）。

 04 

深圳孤勇迈出的关键“第一步”为什么多年实践起来效果并不是很明显？

接下来的文章段落可能过于残酷真实，但笔者必须老老实实写出来，不然很多人会误以为深圳的业主共有资金制度是“银样蜡头枪”，中看不中用。

是的，深圳通过立法把业主的财权复位了，但从物业管理市场体系运转来看，“业主甲方”却没有同步站起来。

业主大会不是法人，不能独立承担有限责任——这是一个写入《民法典》的制度事实，深圳改变不了。业委会委员几乎全是兼职，没有一个是全职（当然物业管理逻辑及制度本身也不允许）做小区管理的。大部分业主对设备保养周期、维修资金使用规则、共有资金增值管理一无所知。

于是，在旧有的“对价—服务”框架内，深圳业主的财权在回来之后出现了一系列实践层面的新问题。

列举一个真实的新问题案例。

深圳某小区，已建成15年，三台电梯到了大修年限。业委会拿到了共有资金账户的查询权限，知道账上有钱，但当物业服务企业把电梯大修方案和报价单摆到面前时，委员们却面面相觑——没人看得懂什么叫“曳引轮磨损度”，没人知道“钢丝绳更换”的市场合理价位是多少，更没人能判断两家报价相差40%的施工单位到底哪家靠谱。方案在业委会手里压了两个月，业主群里开始有人骂“业委会不作为”，物业服务企业说“方案报了你们不批，出了问题别怪我”，业委会委屈地说“我们又不是工程师，怎么批”？

这个案例不是个案。它折射出一个结构性的矛盾：共有资金制度把钱从物业服务企业手里拿回来，交到了业主手上，但业主作为一个组织，并没有准备好承接这份权力。就像把一个亿的现金交给一个十岁的孩子，他不是不想管好，是他真的还不会管。

于是出现了一系列连锁反应：资金凝滞，该修的拖着不修；部分小区用年度分红替代设备养护储备，表面上看业主拿到了现金回报，实际上固定资产在加速折旧；业委会和物业服务企业从旧有对价合作关系变成了新近囚徒困境似的博弈关系，互信进一步下降，交易成本持续上升；遇到专业合同、大额维保，甲方批不了、审不动、谈不拢，乙方没钱没审批没授权请不动专业公司开不了工，最后弄得小区还是一地鸡毛。

于是有人开始怀疑：深圳建立共有资金制度这一步是不是走错了？

答案当然不是走错了，而是只走了一半。

深圳的业主财权复位了，但业主的组织能力和行权能力没有复位。钱回来了，会管钱会用钱的人没有也很难在业主群中自然而然生长出来。也就是说，深圳通过建立业主共有资金制度，在业务逻辑和资金账面上是搭建了物业管理市场委托—代理关系的复位通道，但由于业主甲方的组织地位和行权能力还停留在过去惯常的老样子，这在实践中当然会出现“老问题还没解决，为解决老问题而采用的新举措又产生了大量始料不及的各种新问题”这样一个尬局。

这尬局其实就是深圳孤勇、决绝迈出第一步的“困局”。

 05 

党建引领不是来包办社区治理事务的，是来缝合物业管理市场体系和业务逻辑裂缝的

那深圳怎么办？把业主的财权收回去？这当然不可能，方向对了就不能回头；等业主大会法人化？那是民事主体制度层面的调整，不是住建部门一家能推动的，深圳争取了多年，至今无果。

7˙15上海讲话其实已经给出了答案，那就是党建引领和社区一核三元协调运行新模式的建立和运转。

但这里有一个常见的误解需要澄清：党建引领不是让党组织包办一切，居委会指导、监督和协助也不是让居委会亲自下场到物业管理小系统里充当某个具体工作的角色，如果党组织直接替业委会做决策、居委会直接替物业服务企业安排工作，那三元协调就死了——业委会变成摆设，业主更加不成长，物业服务企业变成准行政科室，市场化、专业化也无从谈起。

党建引领和居委会的正确位置，是在业主甲方非法人化这个最大的制度裂缝处，提供一个稳定的组织底座。

具体来说，社区党组织经由居委会要做三件事：一是把分散的业主组织起来，让“业主甲方”从一个法律概念变成一个能议事、能决策的共同体；二是在业委会换届、委员辞职、业主大会开不起来的时候守住底线，不让系统崩盘；三是在业主看不懂合同、审不了账目以及物业服务企业也不给力的时候，帮助引入专业力量，但不是代替业主做决定。

所以，物业管理市场甲乙双方委托—代理关系的复位和党建引领，是一个硬币的两面：前者解决“钱和关系”的问题，后者解决“管钱的人立不住”的问题。没有委托—代理关系的复位，党建引领就没有抓手，最后变成书记和居委会排班扫垃圾；没有党建引领，委托—代理关系的复位就缺了组织底座，业主甲方非法人化这个裂缝会让所有努力漏气。

两者合在一起，同时又为社区一核三元协调运行新模式的真正运转疏通了诸多堵点并实际打开了良好局面。

也就是说，在运转良好的社区治理体系里，因为有了党组织的组织力和公信力托底，有了居委会的指导、监督和协助，物业管理小体系在业主甲方不是法人的情况下，照样能规范运作；物业服务企业可以不是直接卖家，而是业主的受托代理人，在清晰的委托—代理框架下，一方面业主甲方不用另外花钱找第三方监督、顾问、咨询和执行秘书，另一方面，企业乙方反而更能专注于服务本身。

这其实就是7˙15上海讲话留给行业的真正解题思路。

 06 

试写深圳新答卷：三项操作件，把迈出的“第一步”继续走下去

基于以上分析，深圳要在已有基础上再往前走，需要的不是另起炉灶，而是针对“第一步困局”精准施策。

笔者建议深圳继续深化业主共有资金制度改革，至少可以尽快推出以下三项操作件，以进一步建立完善的物业管理市场体系，彻底扫清横亘在社区一核三元协调运行新模式面前的诸多“实践堵点”。

操作件一：责任包裹条款

以委托—代理关系为灵魂，重新梳理甲乙双方的权责清单。甲方的核心是“掌权行权而不揽事”——审预算、看账目、监督履约、组织审计，但不能插手物业公司的日常管理和人员调配；乙方的核心是“专业代理而不越权”——在合同和预算范围内自主执行，对服务质量和安全管理承担责任，但不能自己替代业主决定怎么花钱。

为什么是“不揽事”和“不越权”这对表述？因为过去多年的实践证明，甲方一旦揽事——比如业委会直接指定维修单位、直接干预保安排班——就容易滑向腐败或低效；乙方一旦越权——比如擅自动用维修资金、未经业主同意变更服务标准——就会引发冲突和对立。用“不揽事”和“不越权”把双方关在自己的笼子里，反而能让合作变得简单。

笔者建议将这份权责清单作为物业服务合同的必备附件，与主合同具有同等法律效力。对于酬金、工资、社保等固定费用，实行“自动支付+异议复核”模式——业委会如有异议可以启动第三方复核，但复核期间不影响正常支付。

为什么要这样设计？因为过去经常出现的情况是：业委会对某项服务不满意，就以“暂缓支付工资、酬金或其它费用”作为施压手段。这种做法看似合理，实则破坏了合同的基本契约精神——员工收不到工资，物业服务企业收不到酬金，就无法保质保量做好服务，最终受损的还是小区的长治久安。自动支付加异议复核，既保障了甲方的监督权，又不给甲方滥用权力留下空间。

操作件二：共有资金受托支付制

在现有共有资金制度基础上进一步细化：资金所有权归属全体业主不变，日常支配权通过年度预算一次性授权给物业服务企业。预算额度内的小额日常支出免逐笔表决或审批，超出预算一定比例或额度的大额支出回拨业主大会表决。每年结束后由独立第三方进行年度审计，结果在物业管理信息平台实时公开。

这套机制的逻辑需要多说两句。目前深圳小区普遍面临的一个尴尬是：共有资金账户里的钱确实是业主的，但每花一笔都要业委会审批盖章，大到几十万的设备维修，小到几百块的办公用品，都要走一遍流程。结果是业委会委员疲于奔命，物业服务企业怨声载道，急修项目一等就是半个月。

受托支付制的设计初衷，就是要把“日常运营支出”和“重大资金变动”分开处理：预算内的日常支出，物业公司凭合同和预算自主支付，事后接受审计监督；超出预算的重大支出，才需要回拨业主大会表决。这样一来，既保证了资金安全，又大大提高了运营效率。信任来自阳光和预算，不来自甲方人盯人。

操作件三：第三方能力补齐机制

针对业主甲方专业能力不足的问题，由街道社区指导、业委会统一采购第三方审计、预算鉴证、设备评估等专业服务，费用从共有资金“年度预算管理费”科目列支。大型小区或矛盾突出小区优先配置，普通小区以年度审计加平台公开替代，不在已有乙方代理人的情况下叠床架屋。第三方机构对业主大会负责，向居委会报备。

这里有一个常见疑问：为什么不是所有小区都配第三方？原因很简单——成本限制。一个中等规模小区的年度审计费用大约在一到两万元，预算鉴证和设备评估各有各的收费标准，如果所有小区都标配全套第三方服务，每年的管理费支出可能会占到共有资金总额的百分之三到五，对于小型小区来说，这笔费用可能超过它能带来的收益。

因此，更务实的做法是分类施策：大型小区或矛盾突出小区优先配置，普通小区以年度审计加平台公开替代，不搞一刀切。第三方机构不替代业委会的委托人职能，不替代物业服务企业的代理人执行职能，目前只补甲方最缺的那双专业眼睛，以及特别针对乙方眼下转型过渡期还不能被完全信任或者专业能力不足的情况。

遥想未来，乙方熟悉并习惯了自己的受托代理人角色，同时也补齐了自己各方面的专业能力，而物业管理制度的变革又是按照符合物业管理第一性原理及业务逻辑链条的委托—代理关系框架来构建，并逐渐形成法律位阶齐全且配套完善的物业管理和社区治理制度体系，那这里谈到的“第三方能力补齐机制”就可以由“补齐机制”改为“救济举措”了。

综上我们可以看出，三项操作件的逻辑链条很清楚：责任包裹划清边界，受托支付管好资金，第三方补齐能力短板。合在一起，就是把委托—代理关系从纸面成立做成实际运转，把深圳孤勇、决绝迈出的“第一步”走成新的万里长征。

 07 

浦江七月开鸿蒙，鹏城万里再出发

最后我们回到开头的问题。

7˙15上海讲话之后，全行业都在通过物业管理变革而探索建立社区一核三元协调运行新模式。上海率先给出了一个高质量的阶段性回答——它在业主成员权的行使和资金监管层面做得系统、扎实，但它仍然停留在“对价—服务”的既有框架内。

深圳则早在6年前就已迈出了更本质的一步。它用业主共有资金制度，把物业管理费的性质重新定义，把甲乙双方的逻辑关系从纯粹买卖关系的“对价—服务”架构推向了“委托—代理”，从而提前打通了社区一核三元协调运行新模式最初也是最大的逻辑堵点。深圳“这一步”至今仍属全国独家，深圳“这一步”在业内称得上“孤勇、决绝、超前”。

但深圳6年前也只是刚刚迈出了“第一步”。业主的财权复位之后，组织能力和行权能力的缺口暴露了出来。而填补这个缺口的，正是7˙15上海讲话指明的清晰方向和指出的宽广道路。

浦江七月开鸿蒙，鹏城万里再出发。