当前，物业管理行业正处于迈向高质量发展的关键转型期。然而，在狂飙突进与边界不断拓展的喧嚣中，业内对物业管理的认知却呈现出一定程度的混乱与迷失。种种概念的泛化与角色的错位，不仅模糊了行业的价值标尺，更在一定程度上掣肘了物业管理的高质量发展。当我们在纷繁复杂的业务模式中疲于奔命时，或许正需要一次深刻的“价值回归”。为此，本栏目特设“重读经典”版块，旨在从历史的纵深中打捞那些历久弥新的经典理论文章。我们需要做新时代的“追光者”，在重读经典中汲取智慧，重新校准前行的航向；我们更需要对照行业破土萌芽时的原点，并检省自身：走得太快，是否忘了为什么出发？这种业内的自我检省，在当前国家大政方针定调之后，在行业专项整治的收官阶段，显得尤为迫切且重要。它不仅是对过往得失的深刻反思，更是决定我们行业未来能否再出发、如何再出发的基石。唯有拨开认知的迷雾，找准正确的方向与路径，物业管理方能真正回归服务本源，在高质量发展的新征程上行稳致远。我们通常意义上理解的现代物业管理，是现代市场经济条件下的必然产物。考察现代物业管理的产生、发展和特征可以从两个方面上去展开：技术层面和产权、制度层面。通过对这两个方面的基础理论分析，我们可以更好地来理解现代物业管理的本质特征是什么，为什么它是一种不可阻挡的历史必然趋势。
所谓技术层面的分析，实质上就是侧重于生产力的分析，从分析人与自然的关系着手来理解现代物业管理。具体地讲，这种分析应该阐释房地产商品的特殊性、房地产消费使用的特殊性、现代房地产的技术特征、物业管理与专业化、分工等问题；与此形成对应的则是产权、制度层面的分析，这种分析则着重于人与人的经济关系的分析，是相对于技术层面更为深层次的分析。物业管理的操作对象是各类房地产产品，我们的分析就先从房地产及其消费使用的特殊性开始。区分房地产与其他一般商品的最主要特征有四个：较高的价值、耐久性、异质性和地理位置的固定性。房地产的较高价值主要体现在其市场价格较高；耐久性更是不言而喻的，一般房产寿命也有几十、上百年，而从自然形态考虑地产的寿命则几近无限；异质性是说没有两宗完全一样的房地产，即使是在同一设计、同一小区内的房地产也会因楼层、朝向、相对位置的不同而无法做到完全一样；固定性则是更重要的，从罗马法开始，财产就按是否具有这种固定性而被区分为动产和不动产，而房地产则是最重要和最主要的不动产。这些特征直接决定了房地产的消费、使用上的独特性质和特殊要求。房地产区别于一般商品的特征直接决定了其区别于一般商品的消费、使用中的特殊性。这种特殊性我们可以举出一些来，但最为根本的则是如下三点：（1）作为一种耐用品，房地产的持有、使用既是消费又是投资：房地产毫无疑问是一种耐用品，其自然的耐用期限和经济的耐用期限都很长。作为耐用品，最重要的特征是其产生的服务流量及于将来。但房地产这种耐用品的最大特点则是其持有和使用兼具消费、投资的双重性质并且可以很容易地相互转换。例如，一个人购买了一幢住宅，如果他只是为了为其全家提供一个栖身之所，那么这幢住宅对于他而言只是一宗消费品，他从居于此住宅中得到了效用；但是他也可以将此房出租给他人使用自己收租牟利，此时这幢住宅对他则是一种投资；同时，这个人也可以先以消费品的形式使用此住宅，经历一个时期，当房地产价格上升时，他再将此房转让给他人而牟利。这种情况下，他对于此住宅的使用是兼具消费和投资的双重性，并且最后完成了由消费向投资的转化。房地产的这个特性是一般耐用品所不具备的，它们或者是纯粹的消费或者是纯粹的投资。房地产这个特性的由来主要是它作为物质形态不易灭失而且供给弹性低，有保值、增值的特性。（2）房地产的消费使用中，管理、服务必不可少，管理、服务是房地产的互补品：泛泛地讲，一般产品在使用、消费中也会产生管理、服务的问题。例如，汽车的使用中也有个保养、维修的服务。但是这种一般产品的管理、服务只是低层次的而且是非经常性的。一般产品的使用、消费中只需要维修和保养，这是一种低层次的服务，而且不是时时都需要。所以管理、服务对于一般产品的使用、消费达不到不可或缺的程度。房地产则不同，管理、服务是一种强烈的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。实际上，房地产的功能并不仅仅局限于提供立足之所、遮风避雨，房地产消费、使用中人们不仅仅是在利用、消耗它的物质实体，更是在享用它提供的一种环境、一种氛围、一种综合的服务，这些远不是作为物质形态的房地产可以独立地完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。因此，一个人出钱购买一幢住宅，他购置的不仅仅是住宅的物质实体，更是其附带的优美环境、良好的邻里关系、安定的治安等等。尤其重要的是，管理服务是必须经常性的。有的人可能会奇怪，作为一种存量的房地产如何同服务这种流量相结合。其实，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿于其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明，管理、服务不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于物业的整个寿命期的行为，而不是一时之举。（3）房地产的消费、使用存在外部效应：房地产的消费和使用不只是其所有者或使用者个人的事，消费和使用强烈依赖外部环境以及毗连的其他房地产的所有者、使用人的行为。尤其在现代社会，随着城市化和技术的进步，更大规模、更大密度的聚集成为房地产的一大特征之后，这种对外部环境和他人行为的依赖已成为不争之事实。特别是由于技术的进步，房地产的功能多样化、附属设备的复杂化使得消费、使用中对外部环境和他人行为的依赖更加明显和强烈了。例如，现代房地产的建筑结构和设备的贯通性已使那种独门独立、只有鸡犬之声相闻的时代一去不返了。这种依赖便产生了严重的外部效应（本刊上期《物业管理的产权、制度理论解释》一文中已详细介绍了外部效应的概念及其影响）。这些特征使得房地产作为一种独特的产品而存在并决定了现代物业管理产生的必然性。从上面对房地产及其消费使用的特殊性的剖析，我们可以引出这些技术特点决定的物业管理产生的必然性。房地产如果单纯作为一种消费品而存在，那么其管理和服务尚可以局限于维修、保养；但由于其使用的消费—投资的双重性，它必然需要一种高于维修、保养的综合性管理、服务。如果房地产为单纯的消费品，则其管理服务将集中于对物质损耗（由于使用或自然力的因素造成）的更新和弥补。但是作为双重身份的房地产，事情不仅仅是这么简单，这种情况下核心的问题是要使它作为一种投资而得到保值、增值并获取收益。这时管理服务的职能将不仅是维修、保养，还将包括对无形损耗的弥补、更新以及经营服务。所谓无形损耗是指那些并非由物质形体的损耗而带来的房地产的价值损失。它主要是由功能因素和经济因素造成的。由功能因素造成无形损耗实际是由于功能的退化而带来的损失，包括由于技术进步、设计发展所造成的房地产相对落后、设备不足、效率降低等方面。针对这种损耗，应该提供的管理、服务包括更新设备、重新装修、更改设计、更新相关设施等等。由经济因素造成的无形损耗则主要是指房地产与外部环境的不协调和与市场上类似的房地产相比优良性减退。针对经济因素的损耗，管理、服务中必须包含对外部环境（绿化、治安、道路……）的保持和改善的内容。总之，无形损耗的弥补更新需要有综合性的管理和服务来使得房地产作为消费品保持并不断改良其舒适性，又作为投资维持令人满意的收益性。在房地产作为投资而被持有的情况下，向其提供各种经营服务就必不可少了。对租赁的房地产可以提供租赁管理服务，更为高级的则是一种财产管理的信托服务，在发达的房地产市场上这种服务也是必然存在的。例如在日本对于用来投机的土地的管理是由专门的不动产管理公司负责的，这显然是对作为投资的房地产所提供的经营服务。房地产的双重性决定的管理、服务的综合性使得这种管理、服务作为一种特殊的服务具有了存在的价值，这是现代物业管理产生的必要条件。（二）作为房地产商品互补品的物业管理是社会经常性的需要什么是互补品呢？我们知道，商品之间有可能存在关联的关系，我们每天每时都享用着由多种商品构成的特定商品组合提供的效用。这种关联关系可分为三种：替代、互补和独立。如果以两种商品X、Y来定义，根据经济学原理，判定二者属于哪种关系可由交叉价格弹性给出：
此式大于零，则X、Y属互补品关系；此式小于零，二者属替代品关系；此式等于零，二者是独立的（不存在关联）。这个式子的经济含义是，当消费y的数量固定时，x的消费量增加使得消费y的边际效用增加。通俗地讲，作为互补品，x与y结合将使效用更大，x的价格降低会使得y的消费量增加(交叉价格弹性大于零)。作为互补品，物业管理与房地产本身结合才能完整发挥其功能，这使得物业管理可以独立于房地产的交易而经常性地存在。由于这种服务不仅及于新建房地产更及于已存在的房地产，所以它有广阔的存在空间和市场的持续性。这种持续性是物业管理独立存在的又一重要条件。物业管理作为互补品的这个特性，使得它最易由房地产的开发商发现并承担。举例讲，所有的汽车商都明白，质优价廉的汽油可以促进其销售。而物业管理与房地产开发亦存在类似关系。既然对于房地产的使用、评价不是局限于它的物质实体方面，良好的物业管理必将增加房地产的价值并促进其销售。这种关系有助于解释为什么物业管理多产生于开发商对自己开发房地产的物业管理并形成一种“儿子为老子打工”的局面。这种方式不能简单理解为售后服务。房地产消费使用中的外部性不仅有技术意义上的，更有产权、制度意义上的。我们这里是着重谈技术意义上的外部效应问题。技术的进步使得现代房地产中的单个单位要依赖各种公共设备、设施以及其他单位的合作才能正常使用。这里面的管理、服务已不只是涉及单个的使用者了，而是影响到整个区域内的全部使用者。这样，自给自足式的服务已经无法适应这种技术上的外部效应了，物业管理服务必须作为一种专门的服务而从每位用户的自我管理、服务中分离出来，而在市场经济社会中，这些独立出来的职能必将由企业的组织形式来承担。所以，房地产消费、使用中的这个特性可以视为现代物业管理产生的一个充分条件。这种充分条件也有助于理解现代物业管理最初产生于上个世纪末，伴随那些高层建筑、电梯的出现而出现。以及在中国，物业管理最初多出现在新建的楼宇和住宅小区。上面我们是用技术的观点来分析物业管理所提供的服务何以必须作为一种特殊的互补品供给房地产的业主和使用者。这里我们沿着这个主线分析为什么应由物业管理企业来提供这类服务，这些企业为什么可以独立于房地产开发企业而存在，它们应采取哪些策略来发展？我们对房地产消费、使用特殊性所作的技术分析实际是论证了物业管理服务应该作为一种必不可少的服务商品而被经常性地提供。换句话说，这就是一种分工——物业管理作为一种独立的职能而从房地产的其他生产、操作活动中独立、分化出来。这是形成物业管理开发企业所需经历的分工与专业化进程中的第一步。这种职能的分立的根源在于前面的我们对房地产消费、使用的特殊性的分析，这里不再重复。这里需要描述一下分工与专业化的基本含义。分工与专业化是一个问题的两个方面。分工就是两个或两个以上的个人或组织将原来一个人或组织生产活动中所包含的不同职能的操作分开进行；专业化就是一个人或组织减少其生产活动中不同职能的操作的种类，或者说将生产集于较少的不同职能的操作上。对于企业而言，分工和专业化的过程就是企业的职能不断地分离出去，由其他专业化的企业专门承担这些职能的过程。在这专业化进程中的第一阶段，物业管理成为了一种独立的职能，须由一组织单独来提供而不能由用户自给自足或是简单当作房地产开发企业的售后服务。这种职能分离的直接结果是开发商须设立专门部门来生产并提供物业管理服务。可见，在开发企业内设立独立的物业管理部门动机并不只是促销，而是有深层次的必然性。职能分立与职能部门的独立只是分工与专业化的第一步，这种进程的继续发展直接导致了物业管理企业的专业化。物业管理企业的专业化被理解为物业管理作为一种独立职能由专门的物业管理企业承担。这种专业化的好处主要有两个：（1）物业管理企业作为市场中独立的经济实体，有其自身经济利益的追求，这才能促使它提高效率。而在开发企业内作为部门的物业管理则会因责、权、利的问题，缺乏这种追求的内在动机。（2）作为独立企业的物业管理公司跳出了作为职能部门的局限，可以面对更大的市场。面对的市场越大，物业管理公司面临的竞争也越多，而良好的市场竞争是提高效率的唯一途径。可见，企业化的物业管理是市场经济中分工与专业化的必然选择。物业管理的社会化是分工与专业化增进的又一阶段。所谓物业管理的社会化有两重含义，一方面它是指物业管理公司作为独立的企业面向整个市场经营，这是继专业化形成企业之后的又一次增进——不仅面对所依托的开发商的物业更面对全社会市场上所有的物业；另一方面，物业管理的各项具体服务内容由各专业服务队伍来承担。这种社会化的物业管理服务需要处理好一些关系。社会化物业管理的一种理想模式是：物业管理公司面向其服务的对象，是综合性物业管理服务的供给者；而面向各专业服务企业，物业管理公司又作为一种需求方出现。举例而言，物业管理公司向住宅小区提供治安、保卫服务，而这种服务又是物业管理公司从专业保安公司那里购得的。但是否一定要采用这种模式呢，不能一刀切。这种模式实际上是专业化又进一步的表现，但是否可以实现这种增进，取决于一些条件。A. 交易费用：所谓交易费用乃指买卖商品或劳务时除价格以外的费用。自己不拥有专业服务队伍与自己拥有各专业服务队伍，物业管理进行选择的主要依据是交易费用的比较。寻找委托各专业服务公司花费成本，这是市场的交易费用；企业内管理、协调各专业队伍的成本则是企业内部的交易费用。前者高于后者，则企业会选择自己组织并拥有专业服务队伍；后者高于前者，则理想模式可取。B. 市场规模：市场规模大小是物业管理企业选择的又一依据。一般来说市场规模的扩大带来专业化的增进。市场化的进程加快和市场规模容量的增大会促使物业管理向我们设想的理想模式发展。现在国内的物业管理企业多提出一业为主多种经营的经营战略，这一战略之所以可取，固然是由于要以经营收入弥补管理费用，但也有其重要的经济原因。一业为主，多种经营实际上是讲企业的多样化，即企业在原有的产品和市场之外的经营活动。当前物业管理公司多样化经营主要是利用所接管的物业进行一些租赁经营活动（租场地办商业网点等等）。这种经营的主要原因是范围经济，即由物业管理公司搞这些经营成本较低。至于另一种多样化，即物业管理公司从事独立于物业管理及其托管物业外的其它经营，则是现代公司的一种常见经营策略，不在本文讨论之列了。本文原刊于深圳市物业管理协会会刊《物业管理》2020年第8期，作者刘政系原深圳市物业管理协会副秘书长、《物业管理》主编。
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