一、现代产权、制度理论简介

（一）产权

财产在通常意义上，只是指其物理状态自身。但实际上在更为准确的理解中，财产是一种权利，是一种操纵该项财产的排他性权利。抽象地讲，当一个人拥有对另外的人的特权去控制某一事物时，这就是财产权。（张军：《现代产权经济学》上海三联书店1991年版第26页）完备的产权总是以复数名词出现的：它允许个人在权利所允许的范围内以各种方式使用权利，即使用权；在不损害他人的情况下可以享受从事物中所获得的各种利益，即用益权；改变事物的形状和内容，即决策权；通过出租可以把用益权转让给别人或把所有权出售给别人，即让渡权。从这种意义上讲，一项物质商品的交易实际上只是在该商品所有者之间的一组权利交换。

这种权利集合或权利束的概念特别有助于理解什么是物业。我们知道，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。那么，实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地的特定权利集合。具体地讲，交易中的物业其完整的所有权包括如下这些权利：占有权(Possession)、管理权(Control)、享用权(Enjoyment)、排他权(Exclusion)、处置权(Disposition)(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)。这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权。而业主或使用者们在使用物业时，则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分权利集合。

从权利的角度理解物业是很重要的。一方面，不同的产权安排(公有或私有)必然影响着权利人的行为方式，决定着其对物业本身的利用和使用。另一方面，这些权利束(集合)本身也决定了权利人对物业能够做什么和不能够做什么，这也说明业主和使用者在物业的具体使用中有着丰富、复杂的内容。

（二）产权的重要性及产权安排

1. 科斯定理

产权这一概念是重要的，它是整个经济系统中最重要的元素之一。人们的常识不会怀疑产权的必要性和重要性，但从经济学理论讲，解决这一问题的是“科斯定理”。科斯定理是以新制度经济学鼻祖R·Coase命名的，由美国经济学家G·Stigler根据Coase的论文《社会成本问题》而提出来的。科斯定理讲的是如果假定交易费用为零，市场运作的最终结果与法律制度(产权制度)无关。这句令人费解的话换成另一种易懂的说法则是：没有交易费用的世界如同没有摩擦力的世界一样不可能存在；现实的交易费用必然存在的情况下，则可以利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资源的最佳配置。至于为什么交易费用必须存在，用科斯的话来说就是：“进行市场交易需要发现与谁打交道，通知别人想做生意，条件是什么，为成交而进行谈判，起草签订合同，保证合同条款的履行，进行必要的检查等，这些活动往往成本昂贵”。

2. 产权安排与经济效率

从科斯定理中可以获知，只要交易费用不为零，产权系统就会对行为和效率产生作用。因此，产权的变动必然带来效益的差别。也就是说，如果想将经济效率的潜力发挥出来，就应当进行产权结构的某些优化。

那么产权安排到底有哪些类型呢？

（1）私有产权：完备的私有产权应包括关于资源利用的所有权力，其核心在于私有产权排斥他人以同样的权利处置该资源。

（2）社团产权：社团产权是共同享有的，当某人对一种资源行使某权利时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利。与私有产权相比，社团产权在个人之间是完全不可分，完全重合的。

（3）集体产权：作为集体产权，对资源的各种权利的行使的决定必须由一个集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使作出规则和约束。

（4）可交换产权：并非所有的产权都可以交换，那些可以转让，可以交换的产权才称为可交换产权。

（5）排他性产权：可交换的产权必然排斥那些不通过交换方式取得这一权利的人。如果产权不能排他，则资源就会变成公共的了。

（三）制度与制度变迁

产权虽然是决定、影响人的行为、资源配置和经济绩效的重要因素，但它只是诸多变量中的一个。因此，更好地理解这些问题就必须从另一个更广的视角——制度因素来考虑。事实上，产权理论本身就是作为新制度经济学派的一个分支而存在的。

1. 制度

所谓制度，就是约束人们行为的一系列规则。现实世界中，制度是无处不在的。制度是某些服务的供给者，它们是应经济增长、技术进步的需要而产生。我们能够具体归纳出制度及其提供的服务，比如：用于降低交易费用的制度(如货币、期货市场)，用于确立公共物品和服务的生产与分配框架的制度(如高速公路、学校、农业试验站)。在制度经济学的分析中，制度多是作为一种内在因素被纳入其模型，其基本思想在于制度对经济增长、经济绩效的影响重大。制度是处于不断变迁之中的，各个时期经济绩效的差异正是受到制度演进的根本影响。

2. 制度变迁

制度变迁是指从一种制度安排向另一种制度安排的转变、过渡，亦即制度安排的不断改变。而制度安排通俗地讲就是一种具体的制度，一种支配经济单位之间可能合作与竞争的规则。制度处于变迁之中，制度会被创新，因为个人或团体可望承担这类变迁的成本从而获得一些在旧有的制度安排下不可能得到的利润。如果预期的净收益超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。而那些诱发人们去努力改变他们的制度安排的收益来源，则是一些在现有制度安排下无法得到的“外部利润”。这些外部利润源于四个方面：规模经济、外部性、风险、交易费用。

二、物业管理产生的根本动因

为什么一定会产生现代物业管理，这是个必须给予肯定回答的关键问题。这个问题的实质在于它在质询现代物业管理存在的价值。

物业管理之产生有着许多现实的原因，现有的书籍、论文中多有论及，但回答这个问题还应从深处开掘。分析表明，现代物业管理产生的根本动因在于技术进步所带来的生活、生产方式的变革及房地产利用、使用方式的变革同房地产产权多元化、复杂化之间的内在矛盾。

现代物业管理是在近代才产生的，其产生首先是发源于技术的进步所带来的人们生产生活方式以及房地产利用、使用方式的转变。这种技术进步最直接地体现在建筑技术、交通技术的发展上。建筑技术的发展使得人们可以建设高层建筑和多功能的综合物业，交通技术的发展则拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间。正是由于这些技术的进步，才使得现代化的城市生产、生活方式得以产生，而这种方式的最根本特点是它的集聚性。例如，一间现代化的写字楼中可能聚集了几十、几百家公司在其中办公；工业区内工厂和生产车间鳞次栉比；住宅区内更是聚集了大量的住户。这种集聚性的特点是现代房地产利用、使用、开发建设中的根本特点之一，而且随着社会经济的发展、技术进步，集聚的特征会越来越明显、越来越强。而这种集聚性带来了两种效应，这两种效应呼唤着现代物业管理的产生。

1. 规模效益

所谓规模效益是指由规模变动所引起的产出的变动。规模发生变动时，产出的变化有三种可能：产量增加比例大于投入增加的比例，小于投入增加的比例或等于投入增加的比例。对这三种可能情况，我们分别称它们为规模收益递增、递减、不变。如果我们将这种投入产出采用生产函数来表示，则可以给出规模收益的严格概念：

设生产函数为齐次函数，则对于任一不为零的λ有：λⁿ·Q=F(λX?、λX?……,λXn) 当n>1时，规模收益递增；n<1时，规模收益递减；n=1时，规模收益不变。（魏埙、蔡继明、刘俊民、柳欣编著《现代西方经济学教程》,南开大学出版社1991年版第134页）规模收益递增又可称为规模经济，即产出以高于投入的比例更快增长。这个现象说明，最有效(单位成本最低)的产出需要较大规模的企业。

产生规模经济的主要原因可以归结为两点：技术和投入的不可分性、专业化和分工。考察现代房地产的利用和使用，其管理、服务的生产也存在规模经济这种技术现象。

从集聚性来看，现代的高层建筑和小区建设中明显存在着技术和投入的不可分性。很明显，这些现代的房地产的维护、保养、管理、服务中很多技术装备和设备只有在规模足够大时才可能使用。譬如楼宇玻璃的清洁，专用的清洁技术装备只有在规模足够时才可能购买和使用，但一经使用，其效率则远高于各用户自行设法清洁，平均成本会比各人单干更低。同时，专业化和分工也是社会经济发展的必然。较大的规模可以提高专业化和分工的程度，这同样可以大大地提高经济效率。在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下，分散独立的房地产的业主和使用者只会“自给自足”地自我提供房地产的管理和服务。但在集聚性增强，单位空间内业主和使用者密度提高，所需的管理和服务规模急剧扩大之后，自然为专业化和分工提供了发展的空间，而专业化和分工则提高了效率并使每一位业主和使用者都从中受益。

因此，集聚性所引致的规模经济使得传统上独立的、自给自足式的管理服务方式变得不经济了。

2. 外部效应

生活中外部效应是广泛存在并严重影响我们的生活的。外部效应的定义是“私人成本小于社会成本时引起的影响。”（张军：《现代产权经济学》上海三联书店1991年版第96页）即“一人或多人的自愿行为在未经第三方同意的情况下强加于或给予他们的成本或收益。”（[美]罗伯特·考特、托马斯·尤伦：《法和经济学》,上海人民出版社1994年版第231页）由于外部效应的存在，每一个所有者对自己的物品的使用都会影响到其它人。因此外部效应是无处不在的，例如：邻居在凌晨三点大声吹奏的音乐、电梯中抽着廉价雪茄的客人，这些都是消费的负的外部效应。同时，也存在着正的外部效应，比如观赏别人的花园所带来的愉悦。外部效应最主要的特征是存在着能给人带来收益或成本但是又没有市场可以出售的商品。没有凌晨三点大声吹奏音乐的市场，也没有廉价雪茄烟雾的市场。因此，外部效应的存在使得一人或多人的行为的私人成本与社会成本不相等。

集聚性所导致的另一个突出的问题就是这些外部效应。集聚使得个人的行为给予他人的成本(负外部效应)和收益(正的外部效应)都大到不可不察的地步了。正如两位新制度经济学家所描述的那样“每一个家居所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、维修、决策的改进上，而且也反映在他的邻居的这些方面上。”（[美]R·科斯等：《财产权利与制度变迁》上海人民出版社1994年版第280页）集聚性的存在，使得外部效应更加强烈，而外部效应的根源则是在于有冲突的产权。

从前面对产权概念和作用的介绍中我们知道，财产制度将资源分配给人们是为了给予他们支配财产的自由，其出发点是创设一个自由处置圈，在此范围内所有者可以自由处置其财产。但这一思想的前提假定是一个所有者对其财产的使用是可以和另一个所有者对其财产的使用区分开来的。而当难以进行这种区分时，则构成了有冲突的产权，并导致有外部效应的存在。

外部效应的存在也使得独立、自给自足的管理服务方式不可能继续存在了。譬如，各个使用者都有权自由使用其所有的物业并负责其维修、管理，但当他无法干涉其他人的类似行为时，他必然因外部效应而受到额外的损失或收益。比如当他无法制止另一位邻居不合理的装修给承重结构带来的损坏时，他的损失是不言而喻的。

外部效应对一种新的管理服务供给方式的产生的影响当然不仅仅是技术上的，其中更重要的则是产权安排的影响。首先，现代物业的产权结构是多元化复杂化的，每位权利人都可以要求完全行使其拥有的具体权利内容。这种权利行使必然在集聚的环境中产生给予他人的或正或负的外部效应。其次是可分性问题。由于不能够区分财产所有者对各自财产的使用，也会导致外部效应的问题。集聚性的环境使得现代的物业在物理结构和技术上都是不可分的，而各个权利人又都可以独立行使其具体的权利内容。于是可分性的问题就更加严重。独立的、自给自足的“自治”式管理服务供给方式也就更不能满足要求了。第三，也是更重要的，则是外部效应的内部化问题。产权的基本功能就在于使资源配置更有效率，表现之一即是好的产权安排可以尽可能地将外部效应内部化。既然集聚性使得现代物业在利用、使用中外部效应的问题更加突出，就应该作相应的产权安排来使得外部效应内部化以使全部业主和使用者受益。一种可能的选择是将社团产权转化为集体产权。在一种原始的情况下，现代物业中的许多部分(道路、大厅、电梯、公共绿地等等)是属于社团产权的。社团产权的一个特点是每个人对如何行使这种权利的决定无需其他人的同意。这样的界定会带来无效率的外部效应。例如在许多城市新建的小区中，住户经常向楼下的绿地或空地中倾倒垃圾，这种行为带来的必然是负的外部效应。这不仅是一个道德问题，更主要的是这种社团产权的安排无效应。而一旦将产权安排转换为集体产权，事情会立即改观。在集体产权中，对资源的各种权利行使的决定是必然由一个集体作出的。集体产权会由投票表决程序选出一个代表各个成员的“委员会”。委员会以民主的方式进行决策来决定如何行使权利以及如何有效地利用资源和财产。民主的方式，多数通过的规则常常可能在众多权利人之间取得较满意的结果。在集体产权的安排之下，委员会将以“禁止”或“赔偿”的方式来消除倾倒垃圾的行为。而赔偿(即罚款)的办法则使得倾倒垃圾的行为有了市场、有了价格，外部效应则内部化了。

总之，现代物业管理产生的根本动因在于社会经济、技术的进步所带来的集聚性与多元化、复杂化的产权在使用中不可分的矛盾。由于技术的原因和产权安排中向更高效率转化的原因，与现代物业管理相对立的独立的自给自足的自治式管理、服务的供给方式必然会为一种新的供给方式所取代。但为什么一定会为现代物业管理这种方式来取代，则要由下面的制度理论来回答了。

三、物业管理的产生是一种制度创新

制度是经济活动中的重要变量，是影响经济增长的重要因素。在宏观经济中如此，在微观经济活动中也不例外。现代物业管理的产生就是一种制度创新。从上面的分析中我们看到，由于技术上的原因和产权安排的问题，“自治”式的管理服务供给方式必须为新的方式取代。从制度分析的角度看，这实际上就是旧的制度已经不适应需要，需要来一次制度创新，以新的制度来提高效率。

（一）制度需求、制度供给与现代物业管理的制度创新

人类社会经济生活对制度的需要是勿需怀疑的，那么对制度安排的需求也就容易理解了。对制度安排的需求可以归结为：按照现有的制度安排，无法获得潜在的利益(或外在利润)。制度创新者意识到，对现有制度安排的改变使他们能获取在原有制度下得不到的利益。制度变化的供给则取决于政治秩序提供新的制度安排的能力和意愿。

制度安排的需求的强度取决于创新者预期的潜在收益(外在利润)的高低。制度变化的供给的影响因素则较多，其中重要的因素一是制度设计的成本，一是现有知识的积累及社会科学知识的进步，再有就是实施新制度安排的预期成本。

从现代物业管理的产生来看，旧有的管理、服务供给方式也就是旧的制度安排已不适合需要，这种不适合需要说明现在有潜在的收益存在，而这种制度安排却无法获取这些收益。例如规模收益递增和专业化以及外部效应的存在，都意味着潜在收益的存在。同时，另一方面，人们也在预期着成本，当潜在收益超过预期的成本时，一次制度创新就发生了。

这种创新的制度安排是从一个可供选择的制度安排集合中挑选出来的。至于为什么要挑选这一特定的制度安排则是由于这个制度安排比其他制度安排更有效。同时，创新也不是一蹴而就的，是一个渐进的过程。从一种自治式的方式过渡到现代的完善的物业管理也有一个过程。创新的最后结果选择了现代物业管理，是由于相对其他制度安排它最有效，而且从供给的角度看也有三项原因促成它最终被挑选出来。其一是知识的积累，包括使得物业管理得以实行的技术可能性、专业化分工的深入、观念的转变、现代企业组织的知识以及房地产市场的存在等等。其二是制度引进的问题，即当一国一地产生了物业管理这种创新之后，其它地区和国家的学习、引进。其三则是政府的选择和政策的影响。

综合制度的需求，制度变化的供给以及可供选择的制度集合，现代物业管理得以以一种更有效率(获取外在利润)的创新制度而产生了。

中国物业管理最早发端于深圳，迄今正处于一种全面推广、普及的阶段且遇到相当的多方面阻力。这种现象亦同别的许多改革举措相似。为什么深圳会最早出现物业管理，发展最好、阻力较小，而在全国范围内(尤其是广大内地)却不是这样，本人尝试用制度变迁的两种方式来解释这种现象：

（二）诱致性制度变迁与中国物业管理的产生

诱致性制度变迁是一群(个)人在响应由制度不均衡引致的获利机会时所进行的自发性变迁。相应的，强制性制度变迁则指由政府法令引起的变迁。

中国物业管理在深圳的产生和发展是一种诱致性变迁。这种变迁的产生及顺利推广有以下几个重要的原因：

1. 深圳的制度需求最为强烈：从物业管理这个方面看，深圳是一个新兴的现代化都市，其建成的房地产是国内最现代化的，技术的先进和市场的竞争使得物业利用、使用中的集聚性最为强烈。从产权安排方面看，深圳是房地产商品化、私有化最早和最好的地区。产权的明晰化，产权结构的复杂化、多元化格局已经形成。这样，二者之间的矛盾碰撞使得诸如规模效益、外部效应等因素导致的潜在收益已十分明显，引人重视，并亟待由新的制度安排来获取。

2. 深圳存在着一批有眼光、有能力、敢冒险、勇于创新的“企业家”：这些创新者构成的团体认识到潜在收益存在，他们只要进行制度的创新，改变旧有制度的安排就能获得潜在收益。这些“企业家”、创新者就是新制度经济学中谈到的初级行为团体，正是这个团体启动了制度安排创新的进程。而深圳是富于这样的初级行为团体的。

3. 学习与制度引进：学习和制度引进是深圳的物业管理得以产生和顺利开展的重要原因。学习是在时间中我们所积累的知识的传递。制度变迁的速度也是学习速度的函数。深圳的创新者和深圳人显然处在一个更好的学习氛围之中，这里集中了内地来的一些优秀人才，接纳新事物速度快。人才的集中也使得各种知识的积累更加充分，改革开放使得这里的人们可以更好地与其它地区、国家的人们进行交流。学习速度快、知识存量多使得进行物业管理的创新速度较快、较顺利。更重要的是在交流中的制度引进，这种制度引进本身使得设计、创造一种新制度安排的成本降低。而学习、初级行为团体的高素质又降低了这些新的制度安排的预期的实施成本。这些都降低了制度供给的成本，使得深圳的物业管理作为一种诱致性的制度变迁顺利产生又迅速发展。

4. 制度环境和其它外部条件给新制度留下了足够的空间和边界：物业管理作为一种新制度不是孤立地存在的，大的制度环境与外部条件也决定了制度的安排及变迁。深圳的成功也得益于这些环境、条件所拓宽的新制度创新的空间。深圳特区作为一块改革的试验田，大的制度环境是宽松的。同时，深圳住房制度改革与房屋商品化、私有化的程度较深也是促进其物业管理制度创新的重要外部条件。

纵观深圳的物业管理的产生与发展，它可以归结为一种诱致性的制度变迁，具有自发性、盈利性(预期收益大于预期成本)、渐进性。深圳的成功从制度变迁的成本-效益分析中可以得到解释：它成功地降低了预期的成本，而深圳人的经济价值的提高则增加了潜在收益。

（三）强制性制度变迁与物业管理在中国的推广

与深圳的情况相反，物业管理推广在中国许多地区，尤其是内陆地区则属于一种强制性的制度变迁。这种分析亦可以解释物业管理推广遇到的困难和阻力。

强制性制度变迁是由政府命令和法律引入和实现。为什么会在多数地区要依赖强制性的变迁来推广物业管理并且存在一些阻力和困难呢？深层次的原因可以总结为两个方面：

1. 对这种新的制度的需求不足。在成本—效益分析中，潜在收益不足以弥补预期成本。

需求不足的根本原因在于外部条件的限制和人的经济价值不够大。从外部条件看，房地产产权的私有化不足是最重要的。公有的产权安排下，财产的权利界定是不清晰的，这使得新制度安排在深圳的条件下所可能带来的潜在收益是不明显的。人的经济价值较低是制度需求不足的又一重要原因。美国经济学家T.W.Schultz的一句名言是“我难以想象，任何经济的长期变动对制度改变所产生的影响会比工资相对于租金变动(即财产服务的价值)的影响更为深远。”（[美]R·科斯等：《财产权利与制度变迁》,上海人民出版社1994年第260页）他将对制度的新的需求归结为人的经济价值提高的结果。他有三个理由：制度是对劳动力的市场价值提高的反应；制度是对人力资本投资的报酬率提高的反应；制度是对消费者可支配收入增加的反应。因此，在中国的多数地区人的经济价值尚未能提高到深圳的水平的前提下，自然无法产生新的足够的制度需求。这同样有助于解释为什么在高收入、房屋产权界定较清晰的地区物业管理较易开展，因为这些地区的外部条件准备与人的经济价值可以产生足够的制度变迁的需求。

2. 强制性制度变迁有其独特的长处。作为强制性制度变迁主体的国家，其本身的基本功能之一就是提供制度供给。其优势在于，国家作为一个垄断者，可以用比竞争性组织(如初次行为团体)低得多的费用提供制度服务。这一方面源于国家可以在全国范围内推动制度变迁从而获得规模经济，另一方面源于国家可凭强制力而降低新制度的组织和实施成本。在自发性的诱致性变迁不足以产生的地区，当然适于用强制性变迁的方式来推广物业管理。但强制性变迁也存在一些缺陷，这些缺陷降低了其有效性。这些缺陷在于，强制性变迁的主体是国家，而国家的潜在收益与预期成本的评价与个人是不同的，这种变迁不一定能保证普通社会成员获得收益。有些地方物业管理的推广阻力正源于此：政府的效用最大化与社会的并不完全一致。同时，强制性变迁的诱因更加复杂。

对比诱致性、强制性变迁两种物业管理产生、发展方式，我们看到：选择哪一种方式是由各自的具体环境和成本-收益分析决定的；两种方式是相辅相成的，采用强制性变迁不是由于居民“观念”的问题，任何居民的选择都是基于其个人的成本-收益分析的理性选择；强制性变迁的自上而下的方式表面看更快、更简单，但是由于缺乏诱致性变迁的自发性、盈利性，它更容易由于居民意见不一致而遭遇阻力甚至变形。

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