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刘政：物业管理中的委托—代理关系
2026-09-033



GUIDE

导读


当前，物业管理行业正处于迈向高质量发展的关键转型期。然而，在狂飙突进与边界不断拓展的喧嚣中，业内对物业管理的认知却呈现出一定程度的混乱与迷失。种种概念的泛化与角色的错位，不仅模糊了行业的价值标尺，更在一定程度上掣肘了物业管理的高质量发展。当我们在纷繁复杂的业务模式中疲于奔命时，或许正需要一次深刻的“价值回归”。

为此，本栏目特设“重读经典”版块，旨在从历史的纵深中打捞那些历久弥新的经典理论文章。我们需要做新时代的“追光者”，在重读经典中汲取智慧，重新校准前行的航向；我们更需要对照行业破土萌芽时的原点，并检省自身：走得太快，是否忘了为什么出发？

这种业内的自我检省，在当前国家大政方针定调之后，在行业专项整治的收官阶段，显得尤为迫切且重要。它不仅是对过往得失的深刻反思，更是决定我们行业未来能否再出发、如何再出发的基石。唯有拨开认知的迷雾，找准正确的方向与路径，物业管理方能真正回归服务本源，在高质量发展的新征程上行稳致远。

《物业管理》会刊2000年第8期截图

一、委托—代理关系
（一）委托—代理的含义
一个人（或组织）受雇于另一个人（或组织），为雇主的利益采取某种行动，这就构成了一种委托—代理关系。这里，受雇于人并为雇主利益而采取行动的一方即代理人，而雇主一方则为委托人。一旦委托—代理关系形成，代理人则可以代表委托人采取行动从而使委托人自己（它的每一个成员）变成受束缚的。
（二）委托—代理关系产生的原因
委托—代理关系产生的根源在于委托人没有能力或者不愿进行他委托代理人去进行的活动。另一种说法是由委托人自己来进行那些活动机会成本或高。由于经济的发展、分工的深化，从事某项活动所需的专门知识要求越来越高。委托—代理关系在经济中也就越来越常见。值得注意的是，委托—代理关系实际上是委托人将自己拥有的某种权力暂时、有条件地让渡给代理人，因此必须有法律上的认定。缺乏法律依据的委托—代理关系很容易产生纠纷。而且法律上对委托—代理关系的认可也不是从来就有的，罗马法的一般原则中一个人是不能代表另一个人的。但是现代法律中委托—代理关系则是受法律保护的。
二、委托—代理关系与物业管理的特点
物业管理中的委托—代理关系体现在物业管理公司作为代理人代理业主委员会对物业进行管理并提供服务。这种关系决定了物业管理的一些特点。
（一）物业管理既是服务又是管理，管理寓于服务
物业管理作为一种特殊的服务，也是一种管理，管理和服务是互相渗透密不可分的，这体现在物业管理公司在为业主、用户营造良好的居住、使用环境时，硬件固然重要，软件也不可小视。从委托—代理的关系看，业主将自己对房地产的全部权利集中分离出管理权，并将这种管理权让渡给物业管理公司。物业管理公司行使管理权的依据（权力来源）在于他是全体业主的代理人。这正是物业管理区别于其它一般服务业的重要特征。
（二）物业管理与权利分离
从分析中可以看出，物业管理公司行为的依据在于委托人让渡给予它这些权利。因此，物业管理存在的前提是委托人拥有这些权力，并可以将管理的权利分离出来。打个比方讲，在所有权与经营权不能分离的情况下，经理阶层是无法出现的，因为所有人作为委托人无法将不分离的经营权让渡给经理（代理人）。
传统的房屋管理的一大弊病即在于此。国家作为所有者对公有房屋进行管理、经营，房管单位只是按行政指示行事，不存在委托—代理的关系，房管单位缺乏激励，房管服务自然没有效率。对这种体制的改革中，所有者与管理之间的委托—代理关系是建立现代物业管理制度的重要条件。
（三）物业管理需要明确的契约以及法律保障
委托—代理既然是一种权利让渡行为，就必须有法律的保障并以契约形式明确当事人的责、权、利关系。这些契约文件最重要的是《业主公约》（公共契约）。目前我国的公共契约还没有法律法令认可具有法律效力，改变这种状况在物业管理的法制化建设中是一项重要任务。
三、委托—代理问题
存在委托—代理关系就会存在委托—代理问题。所谓委托—代理问题是指委托人在信息不完全的情况下无法监督并保证代理人的行动符合委托人的利益。其实，委托人授权代理人行动，这一关系的实质就在于委托人希望代理人根据代理人已知而委托人不知的信息而采取行动。正因为如此，所以委托人或者是无法监督代理人采取了什么行动或者是不知道代理人的行动是否适当，从而无法保证对效益最大化的追求。
在物业管理的委托—代理关系中影响效率的因素有以下四个方面：
（一）产权利益
在委托—代理关系中，对代理人进行监督或激励的原动力来自委托人对产权利益的追求。在物业管理中，多元产权会构成一个委托人的利益共同体。作为利益共同体，其成员越多、规模越大，每个委托人分享利益的份额就越小，其“免费搭乘”的倾向就越严重。于是，委托人最优监督的积极性下降，从而导致代理人受监督下工作努力水平的下降。当共同体的规模扩张至无限大（全民）时，每个委托人分享的份额就缩减到无穷小，“无穷小”导致产权“虚置”。这么一来，公共财产的“神圣不可侵犯”，也就变成了“完全可以侵犯”，产权功能基本丧失。
（二）监督距离
物业管理的委托—代理，是由若干个连续性的委托—代理链窜组而成的：
产权人（众业主）→业主委员会→物业管理公司→专业公司→单位员工
在初始委托人（产权人）和最终代理人（单位员工）之间，存在着因产权性质而异的、为数不等的中间层，而每个中间层，又必定同时具有（前一个委托人的）代理人与（后一个代理人的）委托人这样的双重身份。
基于委托人与代理人有不同的目标函数——委托人的所得即为代理人的所失，反之亦然。致使初始委托人对管理的监督距离，每经过一个中间层就会有一次“拉长”。其中间层越多，监督距离越长，就意味着到达最终代理人身上的初始监督力度大减。而小的监督力度，意味着最终代理人更差的工作努力水平、更低的管理业绩，也意味着发生了更大的代理成本。
（三）激励手段
正面的激励手段有点像海豚嬉水：按你的指令，它完成了某种动作，你就得给它喂条鲜鱼。在物业管理实绩考核中，很难形成一个划一的量化指标，而更多的只能是定性指标。多元、定性的指标设置，本身就规定它的完成状况只能通过评议来考核。而评议，既存在歧见困惑（见仁见智）又存在收买可能（拉关系票），从而导致正面激励的效应递减。
反面的激励手段之一是替代威胁：倘若你代理人“骗”我，我就“用脚投票”，退出与你的委托关系；或者“用手投票”，解雇并更换代理人。在物业管理实践中，“用脚投票”意味着要卖掉房屋而另行置业；“用手投票”又存在一个更优替代者的寻觅与谈判成本问题。所以，故然不无其它反面激励手段，但其选择空间确实有限。
（四）行为能力
在合约关系中，任何一方都得具备谈判和履约能力。
就委托方而言，最主要的是要能把共同体全体成员的纷纭意见统一起来，最大限度地代表众业主的共同利益。因此，就得重视和规范业主委员会的选举，使进委员会里的人既忠于职守又精明干练还得有办事时间。至于如何调动这些委员的能动精神，除了他本身那一份对产权利益的追求外，也得有一些外加的激励兼监察约束措施，尤其要防止个别业主假全体业主的名义滥用权力谋取私利。完善业主委员会制度建设，规范好物业管理委托—代理链中第一个环节至关重要，为此必须强化政府对业主委员会制度建设的指导、调控和监督处罚权力。
就代理方而言，要他克尽维护委托人的物业价值和工作及生活秩序的职责，就得让他有权制止越轨者。但跟商品代销商可以抵制沽买、惩戒偷盗不同，物业管理的约束对象往往会是某个或少数业主。因此，自律性的业主公约、业主委员会的支持配合以及相应的法律规范，就成为绝对必要。台湾当局于几年前通过的《公寓大厦管理条例》甚至作出了对妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全的“恶邻居”，可以进行制止、报警、罚款甚至强制迁离或强制出让其物业（产权）的规定。体现出一种颇为有力的激进的行政干预。
四、委托—代理问题的解决
解决委托—代理问题的核心是设计一种激励机制来保证两点：使得代理人努力工作，使得委托人和代理人之间利益分配合理。针对物业管理，可设计用来解决这个问题的激励机制应该有以下几点：
（一）详尽的契约
尽量减少契约中的不确定性，尽量使契约更为详尽，这样既使对代理人——物业管理公司的行为的监督更容易，也使得委托人——业主委员会的监督行为更合理，这是解决问题的一个有效手段。目前通行的《委托管理合同》及《业主公约》示范文本皆失之简略。
（二）长期合同
签订长期合同，使得全体业主（业主大会）与物业管理公司之间的委托—代理关系相对稳定是另一解决问题的方法。信息不完全、不对称的情况下长期合同是有相当多的优点的。同时，房地产作为一种耐用品，相对较长期的物业管理合同应当是有利于激励物业管理公司向业主提供稳定而优质的管理服务的。
（三）市场化
市场竞争是使委托人、代理人获得各自合理的利益分配的主要手段。对经理的招聘制是个最好的例释。在市场化的物业管理中，对获取物业管理合同的竞争实际上是这种代理权的竞买过程，这过程的均衡则意味着委托人（业主大会或业主委员会）和代理人（物业管理公司）都可得到相对公平的利益分配，这恐怕是最有效的激励机制之一了。

本文原刊于深圳市物业管理协会会刊《物业管理》2020年第8期，作者刘政系原深圳市物业管理协会副秘书长、《物业管理》主编。

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