XX业委会（以下简称业委会）系XX小区依法成立的业主委员会，XX商贸有限公司（以下简称开发公司）是XX小区的开发建设单位，XX物业公司（以下简称A物业公司）负责该小区地下空间区域的物业管理。2019年7月，业委会向A物业公司发出《关于移交XX小区地下区域管理权的通知》，载明该小区通过决议依法选聘新的物业服务企业XX物业管理有限责任公司（以下简称为B物业公司），并与B物业公司签署了《物业管理服务委托合同》，约定由B物业公司为案涉小区提供物业服务，服务内容中包括对小区地下空间区域的管理。

A物业公司主张其对于该小区地下区域的管理系基于开发公司的授权委托，并称该小区地下空间分为三层，地下一层的设施设备间部分，已经移交B物业公司管理，其余部分属于非公摊区域，产权归A公司所有；地下二层主要为产权车位，开发公司对大部分的车位具有所有权；地下三层主要为人防工程，系开发公司投资建设，并取得了人防工程使用证。因此A物业公司主张其对于该小区的地下空间区域进行管理属于有权占有，与B物业公司的物业管理并不冲突。A物业公司认为XX业委会既已委托了B物业公司管理物业，那么应当由B公司主张排除妨害，业委会无权提起排除妨害的请求。

该案一审法院判决A物业公司停止对案涉小区地下区域（包括地下一、二、三层）的管理，撤出全部地下空间区域并移交业委会。裁判理由是案涉小区的地下空间区域与小区其他建筑物及设施、设备属于同一物业管理区域，故应当由一家物业管理企业提供物业管理服务；小区的车库系小区的配套设施，开发公司具有产权的车位与小区业主具有产权的车位无法整体区分，应由小区业主进行整体管理，开发公司对于部分车位享有所有权或者收益权，不影响地下空间物业管理权的归属。

A物业公司对一审判决不服，遂提起上诉。

1.被告物业公司是否应当停止对地下部分区域的管理并予以腾退？

2.小区非业主共有区域的管理权分包是否违反“一个物业区域应当由一个物业管理企业实施物业管理”的规定？

本案中，A物业公司已提供房屋测绘技术报告等证据证明地下一层除了部分设备间等公共设施外并未计入业主公摊面积，地下二层车位所有权属于开发公司及部分业主专有，地下三层人防工程使用权亦属于开发公司，故现有证据并不足以证明地下部分属于小区业主共有部分，业委会作为权利人请求排除妨害依据不足；其次，一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理并不等同于非共有部分必须由同一个物业公司管理，其立法本意也并非绝对禁止非共有的部分由另外的物业公司管理，亦即非共有部分的业主也可自行管理或自行委托他人管理。

本案地下部分区域虽然作为小区配套设施，但并不属于业主共有部分，不归全体业主共有，与其他共有部分也并非一体，故A物业公司接受开发公司委托对地下部分区域进行管理并不属于同一物业区域内的第二家物业管理公司，亦与一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理的规定并不冲突；A物业公司已长期对地下部分区域的车库进行了管理并签有相关的合同，相对进入较为成熟的管理状态，如再行更换势必引起更多的纷争和矛盾，维持现状更有利于整个小区的稳定和秩序。基于此，A物业公司并非必须停止对地下部分区域的管理并予以腾退。

《中华人民共和国民法典》

第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项 人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

本案原告以“排除妨害纠纷”为案由起诉，据此应当根据排除妨害的构成要件来判断本案被告是否应当停止对地下部分区域的管理并予以腾退。排除妨害请求权构成要件有四：第一，排除妨害请求权的权利主体是所有权人或依据法律规定行使所有权权能的人以及他物权人；第二，排除妨害请求权的行使具有可能性，即被妨害的物仍然存在且妨害具有被排除的可能性；第三，存在妨害物权或者可能妨害物权的事实，具体包括对标的物的侵害，非法利用他人财产致使权利人不能对物行使权利或者非法为他人职务设定负担等妨害行为，同时妨害行为正在持续进行；第四，妨害物权或者可能妨害物权的行为导致了权利人不能正常行使其权利，也即妨害行为具有违法性。本案中，A物业公司在二审中补充提交的新证据房屋测绘报告等，能够证明案涉小区地下一层至地下三层除部分区域属于业主共有外，大部分区域属于开发公司所有。并且属于业主共有的区域如设备间、业主具有所有权的车位等，已移交B物业公司管理。A物业公司依法受开发公司委托进行管理的区域为开发公司享有单独产权的区域，并非是业主共有部分。业委会作为业主大会的执行机构和代表机构，无权对小区内业主共有部分之外的区域提出排除妨害的请求，不存在权利基础，故其诉讼请求不能得到法院的支持。

本案焦点问题是小区非业主共有区域的管理权分包是否违反“一个物业区域应当由一个物业管理企业实施物业管理”的规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百八十四条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。也即小区业主享有“共有”和“共同管理”的权利范围仅限于对全体业主的共有部分，对于非业主共有部分的区域，由产权人享有所有权。本案中的开发公司虽然作为案涉小区的开发建设单位，但同样也是案涉地下空间大部分区域的产权人，身份等同于小区业主，开发公司基于业主身份自行委托他人代为管理其专有部分，不能以一个物业管理区域应当由一家物业管理企业提供管理服务这一规定限制A物业公司接受开发公司的委托对其专有区域实施经营管理。

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