原告王某和马某系夫妻，二人购买位于北京市昌平区某小区的房屋一套。马某与开发商签订的《房屋买卖合同》中附件七“前期物业管理”中附有甲方开发建设单位（以下简称为A开发公司）与乙方物业服务企业（以下简称B物业公司）签订的《北京市前期物业服务合同》，约定由B物业公司为案涉房屋所在的小区提供物业服务；前期物业服务期限为三年，自2009年10月1日至2012年9月30日。后于2013年马某又与B物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由B物业公司负责对案涉房屋建筑共用部位、共用设施及公共区域的维修养护及管理等。

2015年6月19日，甲方A公司与乙方B物业公司、丙方C物业公司签订《XX项目物业交接协议》，约定甲方委托乙方为案涉小区提供物业服务工作至2015年6月22日止，乙方于2015年3月23日以书面方式向甲方及全体业主告知。为保证小区物业服务正常运行，甲方委托丙方对小区提供物业服务，丙方成为该小区新的物业管理服务企业，甲、丙双方已于2015年6月23日订立了《物业委托管理合同》。B物业公司于2015年3月23日在小区门口、公告栏等位置张贴《关于北京B物业服务有限公司撤出XX小区物业管理的告知函》。现王某及马某认为B物业公司违反合同约定提前撤出小区的行为侵犯其合法权益，故提起本诉。

物业公司在向业主公示告知后提前撤出小区是否构成违约？

关于B物业公司提前撤出案涉小区是是否构成违约的问题，案涉《北京市前期物业服务合同》虽约定B物业公司提供物业服务期限截止时间为2012年9月30日，并按整年度进行延续，但B物业公司与A公司签订的《XX项目物业交接协议》表明双方是经协商一致提前解除了前期物业服务合同，故B公司并非擅自提前撤出案涉小区。并且物业公司于2015年3月23日在案涉小区门口、公告栏等处张贴告知函，提前三个月履行了公示告知手续，故B物业公司撤出案涉小区符合法律法规规定的物业公司撤出小区的法定程序。A公司于2015年6月23日，在B物业公司撤出案涉小区前已委托新的物业管理服务公司，A公司并非提前终止前期物业服务合同，而是在业主委员会成立前签订新的前期物业服务合同。即使A公司未经业主同意与B物业公司协商一致提前解除《北京市前期物业服务合同》，该理由亦不构成B物业公司对业主的违约，A公司的行为是否违法或者存在不当，并非本案的审理范围。

故王某以A公司无权终止《北京市前期物业服务合同》及无权选聘应急物业公司为由主张A公司违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条 第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。

本案为物业服务合同纠纷，判断被告物业公司提前退出案涉小区的行为是否构成违约并承担违约责任，需要对违约责任的构成要件进行分析。违约责任构成要件为：第一，合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定；第二，违约方的违约行为给守约方造成了损失；第三，违约方存在过错。结合本案中原告的诉讼请求，需要判断被告B物业公司提前撤出案涉小区是否违反了《北京市前期物业服务合同》的相关约定，以及B物业公司的提前撤出行为是否对原告产生了损害结果。

首先，A公司与B物业公司之间签订的《北京市前期物业服务合同》，以及B物业公司与马某签订的《物业管理服务协议》，均属有效的合同。其中《北京市物业服务合同》中约定“合同期满后，未出现第七章‘合同的解除和中止’情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接”；《物业管理服务协议》中则约定了“委托管理期限为2009年10月1日至小区业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同，该合同自动终止”。可以看出，两份协议中对于物业公司退出物业项目的具体约定有所不同。马某在二审中主张物业公司违反《北京市前期物业服务合同》的约定，在合同约定的服务期限截止日前撤出小区的行为构成违约。

其次，根据《北京市物业服务合同》的约定内容可以判断出，该份合同中仅约定：1.B物业公司不得擅自终止物业服务；2.B物业公司应当按合同约定提供服务，直至新的物业服务企业承接。本案中，在A公司要求B物业公司提前撤出该物业项目时，A公司、B公司以及C公司通过签订《项目物业交接协议》，表明A公司与B物业公司之间已经就B公司提前退出一事达成合意，不存在B物业公司擅自撤出的情形；并且该《交接协议》中的丙方C物业公司依据A公司的委托，继续接替B物业公司为小区业主提供前期物业服务。B物业公司亦通过提前张贴公告告知全体业主的方式保障了业主的知情权。因此B物业公司未违反《北京市前期物业服务合同》的约定，其提前撤出小区的程序合法，不构成违约。

最后，《民法典》第九百四十条对“前期物业服务合同”法定终止条件进行了规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。该条款明确规定只有业主委员会或者业主有权以新订立物业服务合同的方式终止该前期物业服务合同。关于本案中建设单位提前解聘提供前期物业服务的物业企业后，重新选聘物业企业继续为小区业主提供前期物业服务是否合法的问题，虽然目前现行法对此没有明确规定，但原则上物业交付后，即使小区未成立业主委员会，但因为前期物业服务合同效力及于全体业主，“选聘物业服务企业”这一事项属于全体业主的共同决定范畴（《民法典》第二百七十八条），故建设单位未经全体业主表决同意无权代表业主重新选聘物业服务企业。本案中因原告马某未以B公司违反《物业管理服务协议》为由提起诉讼，A公司选聘C物业公司的程序是否合法不在法院审理范围内，故法院未对此进行认定。