▼佳兆业物业管理（深圳）有限公司可园项目高级经理 凌莉莉

小区治堵需疏堵并举方能长效善治

我们作为物业服务工作人员，经常面对在商场或小区停车场里乱停车时，出现“管不了”的尴尬。此次修正给出了明确答案：征求意见稿将《条例》第四十九条修改为 “机动车驾驶人未按规定停放车辆妨碍停车场内公共交通秩序的，由市公安机关依法进行处罚” 。这一修改与《中华人民共和国道路交通安全法》等上位法保持一致，让停车场内的交通秩序管理有法可依、权责清晰。这无疑是对物业服务是一大利好。过去，小区内部停车秩序多依赖物业协调，缺乏刚性约束，导致部分车主无视规定，长期（任意）占用疏散通道，存在安全隐患。有了公安机关的介入，能有效震慑占道堵路，保障公共安全与通行秩序，满足了多数业主对规范停车的诉求。但在深圳，多数住宅小区的停车位均严重不足，特别是老旧小区，业主“违停”往往是无奈之举。若单纯依靠处罚，而不从根本上解决车位供给问题，容易激化业主与物业的对立情绪，导致物业管理压力剧增甚至陷入恶性循环。

因此，我认为，小区停车场的秩序管理，不仅靠“罚”，更需要有“疏”与“管”的结合。一方面，政府职能部门加大对停车位严重不足的小区的交通微循环改造力度，挖掘边角空地增设停车位，利用小区外围市政路设置“宜停车”或利用周边公共停车场资源实行错时共享等措施缓解车位供给矛盾。另一方面，推动街道、社区、基层党支部、业委会及物业与警方联动，按小区实际情况制定停车规定，对违规停车进行初次提醒、再次劝阻、三次警告的方式，最后再进行处罚，做有温度的执法，引导车主自觉遵守规则，从而逐步降低矛盾，最终形成和谐小区相互监督的良性循环。

本次修法虽属于“局部调整”，但也旨在解决车主面临的矛盾和问题。现在智能停车、无人驾驶、自动泊车等新技术也日新月异，优化服务和管理，是一项积极的制度完善，做好配套保障，才能真正实现小区环境的和谐有序。

▼深圳市天健城市服务有限公司市政大院与香蜜新村项目经理 邹玲艳

要平衡刚性执法与物业服务民生温度

长期以来，小区内部停车治理是全市物业服务的共性痛点。根据日常现场管理经验，当前物业停车管理始终陷入有责无权的治理困境：按照原有管理规则，物业承担小区停车秩序维护、消防通道管控、车位疏导全部管理责任，但无任何行政处罚、强制驱离权限。面对占用消防生命通道、堵塞园区通行道路、侵占私人产权车位、违规占用人行步道等违停行为，物业仅能通过电话提醒、现场劝导、张贴告知单开展柔性管理。对于屡劝不改、恶意违停的车主，物业缺乏刚性约束手段，不仅极易引发业主与物业、业主与业主之间的冲突，一旦因违停阻碍应急救援，物业还需承担相应管理失职责任，权责不对等问题长期困扰行业。

此次条例修订，从立法层面厘清停车治理权责边界，对物业行业规范化发展具备深远积极意义。

一是补齐场内违停执法空白。以往小区红线内停车场属于管理模糊地带，场内违停往往处于 “没人罚、管不住” 的状态，公安执法边界难以覆盖。新规明确公安执法权限延伸至小区内部停车场，补齐了园区内部交通秩序执法短板，借助公权力形成强力震慑，能够快速扭转小区违停乱象，筑牢消防安全、应急通行底线。 

二是理顺多方管理权责。实现 “交通部门管规划备案、公安部门管秩序处罚、物业部门管现场服务” 的分工闭环，彻底解决以往权责交叉、多头管理、追责不清的问题，剥离物业超出服务范畴的无效管理压力。

三是统一全市停车管理标准。将小区内违停纳入交管统一执法体系，实现市政道路与小区内部停车执法标准一致，推动城市交通治理从道路向小区末梢延伸。

同时我们也要理性正视新规落地后的行业潜在风险，不能盲目乐观。结合深圳大量老旧小区车位配比不足、停车资源紧张的现状，两大问题亟待行业警惕：

第一，供需失衡矛盾向物业转嫁。深圳建成 20 年以上老旧小区占比偏高，早期规划车位缺口巨大，多数业主违停并非主观恶意，而是无车位可停。新规落地后，业主违停面临公安罚款、扣分处罚，极易将自身停车资源不足的负面情绪转嫁物业，误认为是物业车位调度、外来车辆管控不力导致自身违停受罚，引发物业费拒缴、恶意投诉、服务对立等问题。

第二，物业执法协助角色易被误解。公安部门无法实现小区 24 小时常态化巡查，后续违停线索发现、现场取证、车辆信息核实、违停初步劝阻等前置工作，均需要物业服务人员协助完成。业主极易混淆协助上报与主动处罚的边界，将被处罚的责任归咎于物业，激化供需矛盾。

立足物业服务本位，结合行业实操规范，我们建议全市物业服务企业统一思路，从三方面稳妥落地新规配套管理，实现合规服务、风险防控双向平衡：

一是坚守服务边界，厘清权责告知。全面梳理物业服务合同停车管理服务内容，通过园区公告、业主群、电梯海报全覆盖开展新规普法，明确向业主公示：物业无违停处罚权，仅承担秩序巡查、柔性劝导、合规取证、协助上报义务，处罚决定权、执法权完全归属公安交管部门，提前消除业主认知误区。

二是实施分级柔性处置，规避服务冲突。建立 “劝导 - 告知 - 上报” 三级处置流程：对临时短时停靠、未影响通行的轻微违停，以口头劝导、短信提醒为主；对多次轻微违停，张贴书面整改告知单；对占用消防通道、堵塞应急出入口、侵占私人车位、长期违规占道等严重违停，固定时间、位置、影像完整证据，依规上报公安部门，做到柔性为先、刚性兜底。

三是联动多方协同共治，化解源头矛盾。依托街道办、社区、业委会、辖区交管警务室建立四方停车共治机制。一方面配合交通部门盘活小区边角空地、周边道路临时泊位、政企错峰共享车位，扩充停车供给；另一方面定期开展联合停车专项整治，同步做好邻里停车纠纷调解，避免物业单独直面业主矛盾。

总而言之，此次条例修订是破解小区停车治理难题、缓解物业权责失衡的重要制度完善。对物业行业而言，无需过度焦虑短期矛盾，只需回归物业服务本职，做好秩序维护、合规协助、政策宣贯，依托法治力量、多方联动，就能推动小区停车秩序长效向好，助力深圳基层物业精细化治理提质增效。

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