时光荏苒，初心如磐。1981年，全国首家物业服务企业于深圳破土萌芽，自此，中国物业管理行业踏浪而行，砥砺走过四十五载春秋。
从破冰探索到深耕发展，从单一管理到全域服务，从粗放运营到精耕提质，物业行业步步迭代、层层跃升，已然深度融入城市治理、扎根民生日常，成长为稳就业、惠民生、促和谐的重要现代服务业，完成了跨越式的蜕变与升级。
四十五载风雨兼程，薪火永续；万千物业人坚守一线，步履不停。本期征文选登，汇聚行业同仁所思所感、所见所悟。文章既有扎根服务一线的温情故事、从业路上的成长体悟，也有企业深耕实践的宝贵经验；既有回望行业变革历程的深度思考，细数时代发展关键印记；亦有直面行业当下痛点难点的务实建言，聚力破解发展难题；更有立足当下、放眼长远的美好畅想，展望规范提质、创新赋能的崭新未来。
笔墨寄初心，聚力启新程。愿以文字汇聚行业心声，以思想凝聚奋进力量，共同见证物业行业薪火相传、行稳致远，携手奔赴高质量发展新征程。
王磊
深圳市德胜物业服务有限公司总经理
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德胜五年实践证明：坚守“服务为本、业主至上”初心，创新治理模式，融入党建引领基层治理，才能行稳致远。作为在物业行业从业近25年的老兵，我亲历了行业从粗放式发展到精细化运营的转型，也见证了深圳作为行业发源地的创新引领。1981年3月，深圳市物业管理公司成立，标志着中国大陆物业管理正式起步。45年来，行业从无到有、从有到专、从专到精，成为中国城市化与社区治理现代化的重要缩影。站在承前启后的历史节点，我结合德胜服务近五年实践，与行业同仁共同探讨物业发展的过去、现在与未来。
一、45年行业变迁：从“看门人”到“社区治理合伙人”中国物业45年发展，清晰划分为四个阶段，与社会经济发展同频共振。1981-2003年探索起步期：深圳率先引入香港模式，企业以“看门人”为核心，聚焦维修、安保、保洁，市场化程度低，多为开发商附属机构。2004-2013年规范成长期：《物业管理条例》出台，资质与业委会制度逐步完善，服务走向多元。但公共收益不透明、服务标准模糊、权责不清等问题突出，业主与物业矛盾频发。2014-2020年资本扩张期：上市潮带动行业规模化扩张，并购频繁、增值服务兴起。但部分企业重规模轻服务，“弃管”现象频发，将物业异化为“利益变现工具”，行业信任跌至谷底。2021年至今价值回归期：深圳业主共有资金制度落地、党建引领基层治理深化、业主意识觉醒，企业从服务提供者转向社区治理合伙人，信任重建成为行业核心命题。45年间，行业服务面积增长超万倍，从业人员达千万级。物业不再是简单的“四保一服”，而是社区安全守护者、人居环境改善者、邻里关系粘合剂、资产价值提升者，为高质量发展奠定思想基础。2020年德胜服务创立时，行业正深陷信任困局：业主质疑“只收费不服务”，传统模式激化利益冲突，弃管小区遗留问题成堆。德胜以业主共有资金基本账户模式为战略起点，直击行业痛点。进驻友邻公寓时，小区1176户无公共收益、拖欠电梯更新费62万元、车库环境恶劣。德胜摒弃传统包干制与酬金制，采用深圳首创的共有资金账户：物业费、公共收益、专项维修资金统一入账，住建与业主双重监管，企业按合同取酬，满意度直接决定年度酬金。模式落地后，友邻公寓缴费率从65%升至92%，满意度从58分跃至89分，年结余资金约40万元用于环境改善、文化建设与节能降耗，形成良性循环。截至2025年底，德胜该模式覆盖率超80%，成为深圳标杆。我们始终坚信：透明是信任的基础，信任是行业生命线。2023年，德胜在山湖居等项目引入睿单AGI智能巡检系统，以摄像头、传感器、无人机协同作业，实现1分钟巡检一层楼，运维成本降30%，效率提升400%，解决人工巡检漏检、难追溯问题，让员工回归业主服务。科技不是替代人，而是让管理更高效、服务更有温度。AI预警设备故障、无人机排查隐患，让响应更及时，这是智慧物业的核心价值。面对行业“重规模轻服务”的乱象，德胜确立责任、专业、高效的价值排序，将责任与信任放在首位。2026年初，我们接手某物业退出的君汇新天花园，不急于盈利，三个月解决设备老化、环境脏乱等遗留问题，以暖心活动赢得业主认可。德胜坚持不盲目扩张，深耕深圳存量小区改造，近五年接管12个项目，均实现满意度与效益双赢。上市应是提升专业、吸纳人才的平台，而非变现工具，这是我们始终坚守的初心。三、德胜范式：“阳光共管+智慧服务+文化共建”三位一体行业核心竞争力已从规模转向模式创新。德胜五年探索，形成可复制的住宅小区管理新方案。以共有资金为核心，建立月度财务公开+季度业主大会+年度满意度测评全流程监督，线上实时公示服务标准、收支与项目进展。在山湖居等项目推行“业主议事会”，每月邀请业主代表共商管理，零距离沟通化解矛盾。我们认为，业主是治理伙伴，而非对立面，参与式管理让家园更和谐。德胜智慧化以需求为导向，引入睿单AGI运营系统，实现AI识别、工单生成、质检标准化；同步接入深i小区系统，保障财务与服务全透明。针对老旧小区，推出“微改造+智慧化”方案，御龙居以共有资金结余小投入实现面貌焕新，为深圳两千余个老旧小区提供可复制样本。物业服务的最高境界是文化认同。德胜打造睦邻友好社区，举办邻里节、百家宴、亲子活动，山湖居“春晚”已成品牌。每年从共有资金结余提取10%作为文化资金，形成“资金反哺文化、文化促进和谐”的闭环。当业主从陌生人变熟人、从旁观者变参与者，社区治理难题迎刃而解。行业实践证明，融入国家治理体系才能可持续发展。德胜近三年构建“红色引领、多元共治”体系。2023年德胜成立党支部，在友邻公寓、山湖居等小区，以党建整合社区、业委会、物业、下沉党员力量，解决停车难、充电难、维修资金使用难等顽疾。党建引领不是挂牌子，而是让党组织成为治理“主心骨”，搭建业主与物业的“连心桥”。推动自治、法治、德治融合：法治上严守深圳物业条例；自治上保障业主知情权、参与权、监督权；德治上弘扬邻里互助美德，营造和谐氛围。党建引领是发展“助推器”，德胜以共建获取资源、提升品牌；以专业服务支撑治理。2026年计划推进“党建+养老服务”试点，联合医疗机构为老人提供健康服务，实现经济与社会效益统一。物业行业必须从“商业服务”转向“公共服务”，主动融入国家治理体系，这是45年经验，更是高质量发展的必然选择。回望物业行业发展45载，物业行业风雨兼程、成就斐然；展望未来，高质量发展之路清晰坚定。德胜五年实践证明：坚守“服务为本、业主至上”初心，创新治理模式，融入党建引领基层治理，才能行稳致远。未来，德胜将以共有资金管理为抓手、智慧化转型为动力、党建引领为保障，提供更优质、更透明、更有温度的服务。相信全行业同心协力，物业管理必将为中国基层治理现代化贡献更大力量！
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