时光荏苒，初心如磐。1981年，全国首家物业服务企业于深圳破土萌芽，自此，中国物业管理行业踏浪而行，砥砺走过四十五载春秋。
从破冰探索到深耕发展，从单一管理到全域服务，从粗放运营到精耕提质，物业行业步步迭代、层层跃升，已然深度融入城市治理、扎根民生日常，成长为稳就业、惠民生、促和谐的重要现代服务业，完成了跨越式的蜕变与升级。
四十五载风雨兼程，薪火永续；万千物业人坚守一线，步履不停。本期征文选登，汇聚行业同仁所思所感、所见所悟。文章既有扎根服务一线的温情故事、从业路上的成长体悟，也有企业深耕实践的宝贵经验；既有回望行业变革历程的深度思考，细数时代发展关键印记；亦有直面行业当下痛点难点的务实建言，聚力破解发展难题；更有立足当下、放眼长远的美好畅想，展望规范提质、创新赋能的崭新未来。
笔墨寄初心，聚力启新程。愿以文字汇聚行业心声，以思想凝聚奋进力量，共同见证物业行业薪火相传、行稳致远，携手奔赴高质量发展新征程。
徐永平
深圳市物业管理行业协会副会长
龙城城市运营服务集团有限公司党委书记
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如何让物业服务成为老百姓生活中“割舍不掉、再贵也愿买单”的必需品？答案是唯一的：我们必须创造远超价格本身的价值。1981年的春天，中国内地第一家物业管理公司在深圳经济特区成立，犹如一颗种子在改革开放的春风中破土萌芽。彼时，它借鉴香港经验，以“工业区管理”的朴素形态，开启了物业管理在中国内地的探索之旅。这四十五年，是一部从无到有、从稚嫩走向成熟的创新史。
从最初的借鉴摸索，到《物业管理条例》的颁布实施，再到各地方性法规的不断完善，行业逐步建立起一套符合中国国情的管理体系与法律框架。在服务模式上，一代代物业人摸着石头过河，从基础的“四保”服务（保安、保洁、保绿、保修），到引入ISO质量管理体系，再到各家企业百花齐放，探索个性化、定制化的增值服务，行业的服务内涵不断丰富，服务边界日益拓宽。这条由深圳发轫、逐渐辐射至全国的专业化发展之路，从一个新生事物，成长为覆盖全国数百亿平方米建成空间、吸纳近千万从业人员的庞大行业，其发展历程本身就是中国城市化进程的生动缩影，在全国范围内产生了深远而持久的影响。站在四十五周年的节点上，我们更需沉下心来，冷静审视当下。长期以来，物业管理行业的发展与房地产行业的“黄金时代”深度绑定，被认为是房地产的附属品。这种“吃红利”的成长模式，在一定程度上掩盖了行业自身发展动力的不足。我们缺乏的，是足以让社会产生高度依赖、能够与业主形成良性互动、自我驱动发展的“真功夫”。近期，有全国人大代表提出关于“物业服务”与“物业管理”的提案引发社会热议，热议的背后，折射出的是行业长期存在的“质价不符”的痛点。当业主质疑“物业费去哪儿了”，当服务标准与收费价格难以形成共识，本质上反映的是行业价值尚未得到社会普遍认同的困境。如何让物业服务成为老百姓生活中“割舍不掉、再贵也愿买单”的必需品？答案是唯一的：我们必须创造远超价格本身的价值。与此同时，物业行业在基层治理中的角色正在发生深刻变化。无论是疫情防控中的坚守，还是日常社区治理中的协同，政府愈发清晰地发现，物业企业是连接政府与居民的“最后一公里”，是构建和谐社区、落实基层治理不可或缺的有力抓手。从历年的政府工作报告，到物业行业首次被写入“十五五”规划纲要，都对物业行业在城市精细化管理、美好家园建设中发挥更大作用提出了新期待。然而，当前行业正处于“存量时代”，生存空间受到多重挤压。房地产下行导致增量市场萎缩，存量项目竞争白热化，人力成本、能源成本、设施维护成本持续攀升，而物业费调价机制却长期僵化，企业普遍面临“增收不增利”的两难困境。更为严峻的是，基层员工老龄化问题日益突出，传统劳动密集型模式难以为继，未来谁来服务、如何服务，成为悬在行业头顶的达摩克利斯之剑。面对多重严峻压力与挑战，行业必须痛定思痛，走出一条“重塑价值，拥抱技术”的变革之路。借用达克效应（Dunning-Kruger Effect）的认知曲线来看，物业管理行业在经历了早期的“愚昧之巅”后，如今正处在对自我认知不足、看不清自身定位的“绝望之谷”，我们亟需找到新的坐标。重塑价值的关键，在于回归服务的本源——以业主为中心。我们要充分利用物业作为“社区平台”的天然属性，深度参与到基层治理的细微环节中，在打造和谐邻里、增进百姓幸福感上发力。具体而言，可以聚焦于“人、车、房、钱、老、幼、游”这七个关键词，它们看似超出了传统物业管理的职责边界，却恰恰是业主日常生活中最迫切、最真实的需求集合，是行业实现价值突破的重要抓手。我们不难发现，业主的日常所需无外乎痛点需求和精神需求。在痛点需求方面，聚焦“车”。“车”的背后是停车难、停车乱的普遍困扰，物业不仅要优化停放管理，更可为车辆提供洗护、充电、保险代办等升级软性服务，将“痛点”转化为“增值点”。精神需求方面，聚焦“老”“幼”“游”。“老”与“幼”是小家庭中最需要关爱的群体，物业通过探索居家养老服务、托幼服务、社区居民出游服务等，成为“老”的贴心人和“幼”的守护人，用温情凝聚邻里。资产管理需求方面，聚焦“人”“房”“钱”。我们物业服务的根本落脚点是“人”，而“房”是家庭最重要的不动产，物业做好设施设备的精心维护、长效保养，就是守护业主的资产价值。“钱”则指向业主家庭的财富管理需求，物业通过整合优质资源，为业主提供房产投资咨询、资产配置建议、家庭理财知识普及等增值服务，帮助业主实现资产的保值增值。当我们把这些看似琐碎的服务做到极致，将“人车房钱老幼游”这七个抓手做实做细，既解决了业主的急难愁盼，满足群众精神层面的归属需求，又增加了企业的增值收益，更能助推和谐社区的建设。一举多得，多方共赢，让群众在“好房子”的基础上，享受到“好服务”，业主的信赖与认同自然会转化为对行业价值的认可，从而走出“质价不符”的泥潭。面向未来，物业管理行业的转型方向已然清晰，主要体现在以下三个层面：第一，紧跟政府步伐，从“小区管家”迈向“城区服务商”。政府对物业行业的期待已超越单纯的小区管理，正赋予其做好城市治理“共建共治共享”参与者的新使命。我们应主动融入“城市一刻钟便民生活圈”建设、参与老旧小区改造后的长效管理，关心呵护“一老一小”的增值服务，甚至承接城市公共空间的运营服务。从管理一个小区到服务一个城区，这不仅是服务范围的扩大，更是思维格局的跃升。第二，深化角色转变，从“资产的守护者”转型为“资产的运营者”。过去，我们的核心职责是“守”——守住房屋不坏、守住小区安全。未来，我们需要学会“营”——通过专业的资产运营，让业主的不动产保值增值。这意味着，物业企业需要具备更强的商业洞察力与资源整合能力，盘活社区内的闲置空间，引入优质的商业资源，为业主提供房产托管、租售、翻新等资产增值服务，让物业费从“消费”转变为“投资”。第三，加速模式升级，从“劳动密集型”升级为“技术密集型”。面对人工成本不断增高与员工老龄化困境，智能化、数字化已不是选择题，而是必答题。我们必须积极投入更多智能安防系统、物联网设备、清洁机器人、AI客服等科技手段，用来替代重复性、高强度的人力劳动。通过构建数字化管理平台，不仅能大幅提升运营效率、降低管理成本，更能实现对业主需求的精准捕捉与快速响应。这种转型升级，将从根本上重塑行业的成本结构与服务体验。四十五载风雨兼程，站在新的历史起点，我们不仅要为过去的辉煌成绩鼓掌，还要有直面当前困境的勇气。痛则思变，变则通达。行业未来的健康稳健发展，根本在于深刻理解并回应时代赋予的新使命。对内，我们要勇于自我革命，重塑价值体系，让服务回归本质；对外，我们要主动拥抱变革。唯有如此，物业管理才能真正成为社会离不开、居民离不开、政府离不开的基础性、战略性行业。从破冰到引领，下一个四十五年，值得期待。
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