深圳“十五五”规划建议特别提到，要积极打造专业化高品质产业园区，支持和引导服务行业融入园区发展，引进培育一批高水平园区管理服务运营商，为入园企业提供全链条专业化服务。那么，物业企业如何以专业服务赋能园区企业成长，为深圳一流营商环境建设添砖加瓦？一起在本期找找答案。
陈晓宇
深圳市物业管理行业协会副会长
深圳天安智慧园区运营有限公司党委书记、总经理
天安运营构建的“基础服务标准化、专业服务模块化、增值服务定制化”的三级服务体系，不仅提升了基础物业质量，还有效提升园区空间资源的使用效率，增强企业对园区的归属感与长期发展意愿。
近日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，指出产业园区是构建现代化产业体系的重要平台，也明确提出了要“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。随着产业结构持续升级，园区功能已由单一空间载体，转向集“生产、创新、协同、服务”于一体的综合平台。这一变化，对园区物业服务提出了更高标准和更严要求——不仅要“管得好”，更要“服务深”“支撑强”“协同顺”。作为长期深耕产业园区的专业运营服务企业，深圳天安智慧园区运营有限公司（以下简称“天安运营”）始终认为：物业服务是产业园区稳定运行的底座，更是园区高质量发展的重要支点。如何以专业运营能力回应企业多元化需求，如何以智慧化手段提升服务效率，如何通过服务延伸助力企业成长等一系列问题，都是当前物业企业必须直面的课题。多元分层服务体系构建：从“统一服务”向“定制服务”转变产业园区区别于传统住宅或商业项目，其核心特征在于企业类型多样、业态结构复杂、发展阶段差异显著。同一园区内，往往同时存在研发型科技企业、制造型企业、总部办公企业及初创企业等多种形态。天安运营在长期实践中发现，不同类型、不同发展阶段企业对物业服务的关注点差异明显：制造类企业更关注设备运行、安全生产、能源保障；科研及总部类企业更注重办公环境品质、配套便利性与形象展示；初创企业则更需要政策信息、资源链接与成长支持。自有产权客户更关注资产保值和服务的质量，租赁客户则更侧重园区的各类资源支持。如果仍沿用“统一标准、同质供给”的传统物业模式，往往难以精准匹配企业需求，甚至会制约园区整体活力。因此，物业服务必须由传统“统一服务”向“分层、定制化服务体系”转型。在天安运营的实践中，我们构建了“基础服务标准化、专业服务模块化、增值服务定制化”的三级服务体系：在基础服务层面，围绕秩序、保洁、工程运维、安全管理等内容，建立清晰、稳定、可复制的标准化体系，确保园区运行安全有序、环境整洁舒适。这是产业园区运营的“基础工程”。在专业服务层面，天安运营以园区内企业类型和发展阶段为核心，构建模块化企业服务体系。针对初创型科技企业，重点配置政策信息对接、入驻支持、基础行政与共享资源服务；针对成长型科技企业，强化空间使用优化、数字化运维支撑及资源对接服务；针对成熟型及总部型企业，则更加注重园区形象管理、公共空间品质提升、专属服务响应及高频需求保障。通过企业服务模块的灵活组合与差异化配置，精准回应不同企业的核心诉求，提升园区整体服务匹配度与运营效率。在增值服务层面，则更加注重“按需定制”和“陪伴成长”。围绕不同行业企业特点，以及在园区内的特殊需求，提供更具针对性的支持，推动物业服务由“被动响应”向“主动赋能”转变。例如，针对福田天安数码城的服装产业库存清货需求，天安运营每年就组织举办“天安时尚文化节”，这一活动我们已坚持举办了11年，累积交易额超过5000万元。这一服务体系的落地实践，不仅提升了基础物业质量，还有效提升了园区空间资源的使用效率，增强企业对园区的归属感与长期发展意愿。在产业园区高质量发展的背景下，园区规模扩大、业态复杂度提升，对物业服务的效率、精准度和稳定性提出了更高要求。天安运营始终认为，智慧园区建设的核心目的不在于“技术叠加”，而在于通过数字化与智能化手段，切实提升运营效率和服务质量。近年来，天安运营围绕园区运营的关键环节，引入多项技术手段，推动服务模式由“人工驱动”向“数据驱动”转型。在园区运行管理层面，公司持续完善智慧园区数字驱动系统，通过物联网技术对设备运行状态、能耗情况和基础设施进行实时监测，实现关键设备可视化监管和异常预警，减少人工巡检频次，提高运行稳定性和安全性，目前天安运营智慧巡检率已超过95%。同时，建设园区监控调度中心，将原本分散在各系统中的信息集中呈现，为管理决策提供直观支撑。在服务流程层面，天安运营推进物业基础服务线上化，将报修、巡检、缴费、工单等高频服务纳入统一平台管理，园区应用率达95%以上，有力提升了客户服务效率。在客户服务方面，公司升级呼叫中心系统，通过系统联动和数据分析优化工单流转效率，并引入AI智能客服机器人，实现7×24小时在线响应，承担常规咨询和问题分流工作，在保障服务连续性的同时，降低人工压力，提升客户体验稳定性。在管理与决策层面，天安运营进一步推进数据治理工作，对园区经营、运营、资产等核心场景进行指标梳理和数据整合，使管理从“经验判断”逐步转向“数据支撑”，为精细化运营和降本增效提供可靠依据。通过上述技术手段的系统应用，智慧园区不再只是技术展示，而成为提升服务效率、降低运营风险、支撑产业园区稳定运行的重要基础能力，也为物业企业在产业园区高质量发展中发挥更大作用提供了有力支撑。现代物业服务不仅运行空间设施，更承担企业成长服务的角色。天安运营不断拓展园区服务边界，将服务延伸到企业发展支持与资源链接领域。政策服务与资源对接是增值服务的重要方向。我们密切关注国家与地方产业政策动态，依托线上平台协助企业进行政策解读与申报对接，减少企业政策获取成本与时间成本，提高落地能力。部分园区通过“企业服务平台”将政策信息推送、项目辅导与数据分析结合，提升企业运行效率，实现工商、税务等办事流程数字联动服务。另一方面，天安运营主动构建企业间交流合作生态。2024年起，我们打造了一个园区企业共建、共享、共赢的互动平台——天马汇。2025一共举办了80余场活动，其中高端活动17场，围绕创新企业关心的话题如外贸出海、企业合规、税务规划等内容展开深度探讨。2025年3月，在一期“天马联盟汇”活动中，天安运营联合政府部门与行业协会围绕“‘一带一路’新机遇”开展政策解读、市场机会分享及资源对接，吸引80余位企业负责人参与，助力园区企业拓宽国际化视野与合作渠道。此外，我们重视园区人才配套与企业生活服务，通过组织各类园区主题活动、人才能力培训中心、生活配套设施协同引入等方式，帮助企业提升人才吸引力和员工幸福感。产业园区是长期的产业承载空间，其高质量发展不可能一蹴而就。物业企业作为园区运行与服务的主力军，必须秉持长期主义战略，持续提升专业能力和组织能力。天安运营坚持人才培养、服务标准建设、技术研发与组织能力提升并行，将物业服务从传统管理型向产业运营型、生态赋能型升级。我们通过持续投入智慧系统建设、加强行业合作与平台生态构建，推动服务能力不断积累、沉淀与优化。未来，天安运营将继续围绕产业发展需求深化智慧化应用、拓展服务能力边界，与园区企业共同成长，为推动产业园区高质量发展贡献专业力量。
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