产业园区是企业集聚发展的核心载体，也是构建现代化产业体系、推动经济高质量发展的重要阵地。深圳“十五五”规划建议明确提出，要打造专业化高品质产业园区，推动服务行业深度融入园区发展，引进培育高水平园区管理服务运营商，为入园企业提供全链条、专业化服务。
作为园区运营服务的主力军，物业企业正面临新的使命与考验。随着入驻企业领域更广、需求更加多元，产业园区物业服务也迎来更高标准、更严要求。
物业企业如何夯实服务根基，为企业营造安全、高效、舒心的生产经营环境？如何以专业能力赋能园区高质量发展？《深圳物业管理》本期对话栏目，特别邀请深圳市物业管理行业协会副会长、深圳市国贸物业管理有限公司党委副书记、总经理刘元营，深圳市天安云谷物业服务有限公司总经理梁燕明，万物梁行深圳区域商企管理部总经理杜良，分享实践经验，共同探讨物业企业助力产业园区高质量发展的实践路径。 主持人：欢迎刘总、梁总和杜总参加本期对话栏目，本期我们探讨的话题是物业企业如何为产业园区高质量发展保驾护航，首先请你们介绍一下各自公司在管的一个比较典型且有代表性的产业园区情况。
刘元营：国贸物业在管的深圳湾创新科技中心项目，是展示产业园高质量服务的标杆。该项目作为深圳高新区新地标，总建筑面积约48.6万平方米，通过“两区、一轴、立体三带”的前瞻规划，构建了集研发办公、高端居住、商业配套于一体的复合产业生态圈。目前，园区汇聚了超200家以集成电路、芯片研发为代表的新一代信息技术企业，形成了高科技上市公司研发基地的聚集效应。其成功运营并获得行业认可，当然背后是依靠一套与之匹配的高标准物业服务体系支撑。 梁燕明：坂田天安云谷项目位于深圳市龙岗区坂田街道，总建筑面积约289万平方米，是以“产、城、人”深度融合、以人为本、可持续发展为基石理念，用实际行动雕琢核心产品力与至臻服务力，搭建产业与资源互融互通之桥，织就城市生态与生活和谐共生之网，构筑人才工作与休闲多元共荣之所，树立智慧产城社区新标杆。天安云谷秉承数字化、网络化、智能化、绿色化发展理念，深研核心产业链，构建富有鲜明特色的主题产业生态。园区引入众多上市、小巨人、国高企业，打造以新一代信息技术、智能硬件、跨境电商、数字创意、绿色环保等为核心主导的产业生态圈，且集研发办公、创新孵化、商务配套、人才公寓于一体。目前已累计入驻1200+企业，入驻率长期稳定在95%以上。 杜良：万物梁行是万物云和戴德梁行强强联合的商业物业及设施管理服务商。我们服务项目业态涵盖写字楼、购物中心、商业综合体、研发中心、产业园、物流园、城市更新特色街区等。 深圳国际创新谷是万物梁行在深圳服务的产业园标杆项目之一，项目坐落于南山区西丽留仙洞总部基地核心地带，园区总建筑面积约133.5万㎡，规划用于政府产业用房(写字楼)、配套商业、公寓等多元业态。传统产业园区与城市生活区割裂，而深圳国际创新谷则突破传统模式，创造高效、开放的产城融合模式，吸引众多包括普渡机器人、广和通、麦科田等高新科技企业入驻，形成独特的“深港科创圈”。 自2020年接管服务至今，万物梁行组深圳国际创新谷项目服务团队已壮大至730人，按照片区及客户类型分设4个服务中心，1个后台支持中心，为超290家园区入驻企业、28000名企业员工提供专业物业和设施设备管理服务，目前园区入驻率保持高位，产业集聚效应显著。 主持人：三个项目都有各自的特色。那么，相较于住宅小区，产业园区的物业服务在需求、重点、难点上有哪些核心差异？你们又是如何针对性制定服务策略的？ 刘元营：产业园区的物业服务，与住宅园区存在本质差异，核心在于服务对象从“家庭”转向了“企业”，服务目标从“生活便利”转向了“运营效能”。企业客户对基础设施“零中断”，能耗控制、物流效率及商务形象的敏感度也极高。 具体而言，其差异体现在：需求上，企业客户对基础设施(水、电、网络)的“零中断”、能耗控制、物流效率、商务配套及园区形象等要求极为敏感。重点上，设施管理强调预防性维护与可靠性高；安全管理侧重生产、消防及数据安全；客户服务具有“企业服务”属性，促进企业间加强链接；环境与能耗管理标准更高、更精细。难点上，表现为需求复杂多元、协调难度大、应急要求高、成本平衡压力显著。 基于此，我司创造性全面推行“一项目一策”的精准运营模式。以深圳湾项目为例，我们采用“专业服务+楼长制”运营模式。楼长作为面向客户的单一接口，负责需求的统筹受理与全流程跟进;后台各专业中心(COE)提供强大技术支持。这种“前台敏捷+后台专业”的协同机制，确保了服务的精准响应，实现了从被动维保向主动运营管理的跨越。 梁燕明：相较于住宅园区，产业园区的物业服务核心差异在于服务对象从家庭个体转向企业组织，服务目标从居住舒适转向企业生产力促进与资产价值提升。在需求层面：企业客户需要的不只是安保、保洁等基础服务，更要求物业服务能支撑其研发、办公等高价值活动，包括定制化的空间服务、高效可靠的能源保障、高速稳定的信息网络以及有助于业务发展的产业配套与资源对接。在重点层面：住宅物业侧重于生活环境的维护与社区和谐，产业园区的重点则在于保障企业正常运营、提升员工工作效率、并通过软性服务助力企业成长。在难点层面：产业园区面临需求多元化(不同行业、规模企业需求差异大)、服务专业化要求高(如特定设施的维保)、高时效性要求(企业停工成本极高)，以及需要不断适应企业从入驻、成长到扩张的全生命周期变化。 针对上述差异，云谷物业将需求深度对接与定制化，构建了以“产业运营思维”为导向的服务体系和“基础保障+产业赋能”双轮驱动模型。在确保安防、工程、环境等基础服务达到企业级高标准的同时，重点发展产业赋能服务。主要包括搭建智慧园区平台(CC+)，集成能源管理、空间预约、企业服务平台等，提升运营效率与企业体验;全周期动态服务与敏捷响应。建立伴随企业成长的服务内容动态调整机制。通过定期企业回访，预判及响应企业不同发展阶段的需求变化，如人才招聘、金融服务、市场对接、技术链接、产研楼扩租扩购等产业诉求。同时，建立快速响应与精准对接的机制，最大限度给与产业资源支持与赋能。 杜良：相较于住宅园区，产业园区企业服务需求更为复杂、差异化大、时段集中、设施维护技术要求高，服务内容不仅涵盖环境保洁、安全消防等基础保障服务，更聚焦于定制化服务。 万物梁行在产业园区推行定制化服务体系，按需提供特约服务、场地租赁、物流及团餐配套；引入物联网与大数据技术实现智能化管理，提升设施维护效率；组建专业技术团队，开展设施全生命周期维护；建立完善应急机制，应对纠纷、消防及设备停摆等各类风险，保障园区稳定运营。 主持人：在针对性制定服务策略方面，国贸物业刘总提到了“一项目一策”的精准运营模式，天安云谷梁总提到了以“产业运营思维”为导向的服务体系和“基础保障+产业赋能”双轮驱动模型，万物梁行杜总谈到了定制化服务体系，那么，面对类型多样的入驻企业，你们又是如何平衡不同类型企业的个性化服务需求? 刘元营：为满足进驻深圳湾创新科技中心园区科技研发、智能制造、电商物流等不同类型企业的个性化需求，国贸物业构建了“标准化为基、模块化可选、生态化增值”的三维服务体系。 (一)标准化基石：确保电力、网络、空调等核心基础设施7x24小时稳定运行，这是所有企业发展的共同生命线。 (二)模块化菜单：提供可配置的服务包。例如，为研发企业提供行政后勤、实验室环境支持、数据安全服务；为制造企业定制重型物流、特殊排污方案;为电商物流企业弹性管理仓储与出入通道。 (三)生态化平台：超越基础服务，同辖区街道社区、园区运营企业、国家级孵化器一道搭建产业社群，促进上下游企业业务对接等；组织行业沙龙、政策宣讲会;链接外部资源，赋能企业成长。通过物联网与数据分析，主动优化服务配置，让服务随企业成长而动态演进。 梁燕明：产业园区入驻企业类型多样(如科技研发、智能制造、电商物流等)，平衡不同类型企业的个性化服务需求尤为关键，核心在于精准识别需求、分类配置资源、构建协同生态。在基础物业保障上：按需定制空间与配套，针对科技研发企业，我们提供高品质研发楼宇、稳定双路电力、高速网络，对智能制造企业，重点配备大型货运通道与卸货平台，并设置环保与能源监控系统，对跨境电商企业，则集约化管理分拨仓储区、规划高效循环动线。在产业诉求保障上：根据企业需求链接差异化人力资源，分别为科技型企业提供软硬件工程师猎头招聘服务，为跨境卖家对接人资公司招聘产品结构设计师、亚马逊运营负责人、TK运营等岗位;为跨境物流企业对接人资公司进行基础岗位的普通招聘，如物流员、跟单员等。根据行业特性匹配特性金融产品，针对科技型企业，重点对接天使/VC基金、知识产权质押融资贷款、信用贷款及人才贷等，为制造业企业提供产研楼抵押贷、设备融资租赁、供应链金融、承兑汇票等，为跨境电商企业则重点推荐外汇存款、结售汇、税贷等金融产品。 在天安云谷，我们相信真正的“平衡”不在于提供统一标准的服务，而在于构建一个足够包容、敏捷且赋能的生态系统，让每种产业形态都能找到最适合自己的生长方式，在共享中赢得效率，在个性中获得支持。 杜良：面对园区入驻企业多元化、差异化需求，万物梁行构建了“标准为基、模块组合、定制延伸”的柔性服务体系，既保证了统一的高品质基础服务，又能精准对接每个企业的特殊需求。 在基础服务方面，我们严格执行高标准。每月按照公司四级督导检查标准开展跨部门联合排查，覆盖八大模块。国际创新谷项目已连续五年保持“零事故”，为企业提供稳定可靠的运营基础。 针对企业的共性需求，我们推出可选配的服务模块。在入驻与空间支持方面，创新设计“空置房可视化彩色刻度板”，使客户选房决策更高效;编发《周边信息服务指南》《速停车操作指南》等，帮助企业员工快速融入新办公环境。 我们注重前置沟通与深度洞察，建立了快速响应机制。在客户看房阶段即主动沟通，可快速协调资源为工期紧急的企业客户提供解决方案;针对参观接待服务提供差异化路线设计与线上预约服务;在服务触点融入人性化细节，如提供免费便民服务、在女卫张贴求助电话等，体现精准关怀。 主持人：在智慧园区建设方面，你们各公司都引入了哪些技术手段提升服务效率? 刘元营：智慧化是提升园区服务效率与管理能级的关键。在深圳湾创新科技中心项目，国贸物业重点打造“国贸云”智慧平台，对内整合设施设备、安防、能耗等系统，实现可视化、平台化、标准化管理;对外通过小程序等入口，为企业与员工提供一站式在线服务，如在线报修、空间预订、费用查询、信息发布等。目前，该平台已实现产业园区项目全覆盖。同时，我们积极探索清洁机器人等智能设备的规模化应用，通过科技赋能，提升客户感受度，实现服务品质的迭代升级。 梁燕明：在智慧园区建设方面，深圳市天安云谷物业服务有限公司深度融合数字化技术，构建了高效运营服务体系。通过部署CC+智慧园区管理平台，集成物联网、大数据及AI能力，实现对园区设施、能源、安防的智能化监测与联动控制。引入AI巡检、智能访客系统及无感通行，大幅提升安防效率与人员通行体验。同时，企业服务依托线上产业服务平台，实现政策匹配、资源对接、物业服务在线化办理，减少了企业办事流程。能源与环境管理则通过智慧能源管理系统动态调节能耗，实现绿色低碳运营。这些技术手段不仅提升了物业响应速度与服务精准度，也强化了园区数字化生态，助力企业与人才高效发展。 杜良：在安全管控方面，深圳国际创新谷引进周界报警系统、高抛摄像头，同步告警信息至平台，及时发现并制止外来人员违规进入与高空抛物行为。 设备管理方面，通过智能模块管控公区照明，节能同时提升人工利用率。电梯运行状态可在平台实时监控，出现问题第一时间发出告警通知，提升电梯维修效率。配电房的用电计量均接入智慧园区平台，可实时查看各系统用电情况，月底抄表可直接导出，精确又高效。 环境维护方面，园区卫生间安装了纸巾报警器及红外感应器，洗手台安装环境评价器，客户在手机端可查看卫生间空置情况并评价卫生情况，系统自动提醒环境人员更换纸巾，既节约客户时间又便于针对性改善。 主持人：除了基础的物业服务外，你们各自公司还提供哪些增值服务来助力园区企业发展? 刘元营：卓越的园区物业服务，必然要超越传统的“四保一服务”。在深圳湾创新科技中心项目，国贸物业围绕“降本、增效、链接、成长”四大维度，拓展增值服务： 在政策与资质上，利用前台服务，精准推送深圳产业政策，协助企业申报各类补贴与资质信息等。 在产业链接上，举办园区内资源对接会，促进园区内循环;利用布局全国12省市企业，组织参与外部区域展会、交流及研学等，促进大循环。 在园区生活配套上，协助园区运营单位优化餐饮、通勤、充电桩等设施，组织丰富的社群活动，提升园区活力与企业员工归属感。 在园区绿色发展上，提供节能改造咨询与ESG服务，助力企业可持续发展。这些服务正逐步形成规模，将成为我们向“产城智慧服务运营商”转型的重要支撑。 梁燕明：在天安云谷产业园，云谷物业已从基础的“空间租赁+物业服务”模式，深刻演进为“产业生态构建+企业深度赋能”的新模式，致力于赋能企业全生命周期成长的增值服务体系。在政策赋能与政务协同上，做企业发展的“导航员”，精准政策匹配与申报辅导，政务对接“绿色通道”，并辅导企业进行国家高新技术企业、专精特新“小巨人”等关键资质的认定与申请。在产业资源链接与生态构建上，做企业成长的“连接器”，基于对入园企业产业的深度分析，定期举办产业链主题及多圈层的企业家交流活动，并组建跨境电商、智能硬件两大园区核心产业的企业家俱乐部群及女企业家、潮汕企业家、江浙企业家等多元化交流的企业家俱乐部群，构建内部循环生态。同时联合园区银行及合作伙伴，举办投融资路演、银企对接会，为企业引入金融“活水”。链接行业龙头、高校及科研院所，推动产学研合作。在人才发展与员工关爱上，做企业团队的“加油站”。人才是企业核心资产，我们与高校、职校及园区人资公司合作精准招聘与人才输送，全面运营高品质员工餐厅、公寓、健身中心、图书馆等设施。定期举办节日庆典、文体比赛、联谊交友等丰富多彩的社区活动，提升员工归属感与幸福感，助力企业留住人才。 杜良：万物梁行项目服务团队在国际创新谷构建了“政策-产业-社区”三位一体的赋能平台，密切对接政府公共服务渠道，第一时间宣导惠企政策;并定期举办企业交流会，联动社区策划“冬至暖聚”“羽你有约”等多元文化活动，在轻松氛围中促进企业互动与社区融合，进一步拓展非正式交流网络，实现资源软性链接。 我们还积极联动园区周边商业、酒店争取专属折扣，协同优化公交接;承办“全民乐跑月”等健康运动活动，打造屋顶农场等绿色空间，提升员工办公幸福感。 延伸专业服务，我们还在项目上建立企业装修系统化管理体系，通过集采平台推荐高性价比服务商;全面应用智慧停车、在线报修等数字化工具，提供深度保洁、工程维修、礼宾接待等菜单式特约服务，助力企业高效运营。 主持人：在产业园区的招商引企方面，你们三家公司有哪些好的经验? 刘元营：在招商引企中，物业企业应从“后端运营者”主动向前端延伸，成为“园区价值共建者”。 (一)前置介入：在园区规划期，即从未来运营与产业需求角度，对硬件参数提出建议，确保产品适配。 (二)服务预案：针对目标招商企业，提前准备定制化服务方案，作为招商洽谈的附加值。 (三)口碑引商：深度服务好现有龙头客户，使其成为最佳代言人，实现“以商引商”。 (四)体验式展示：将中央监控中心、智慧平台等隐性的专业管理能力可视化，在客户参观时直观呈现运营实力。 (五)全周期护航：为企业从签约到入驻运营提供无缝衔接的专属服务，打造卓越的初始体验。 梁燕明：在天安云谷的招商引企实践中，我们始终坚持以产业服务驱动招商，通过构建“服务-信任-推荐-成长”的良性循环，实现企业集聚与园区发展的双赢。具体经验主要体现在两个方面。 第一，以精准服务与多元活动构建信任，形成“以商引商”口碑效应。企业选择园区不仅看重空间，更看重持续成长的生态。因此，我们围绕企业全生命周期需求，提供精准高效的产业服务，打破企业信息壁垒，促进产业链上下游合作。许多企业在此过程中切实受益，逐渐将云谷视为值得信赖的合作伙伴，自发推荐其生态伙伴、朋友入驻。这种“客户变成推荐者”的模式，已成为我们招商的重要来源，既降低了招商成本，也提升了入驻企业的产业关联度。 第二，以深度服务助力企业成长，推动“内延式扩租扩购”。我们相信，企业成功才是园区的成功。因此，我们持续关注入驻企业的发展需求，通过定制化服务帮助企业突破成长瓶颈。例如，为快速发展企业对接产业空间、协助扩大产能;为研发型企业链接高校及科研资源;为人才密集型企业配套住房、教育等生活服务。随着企业在云谷加速成长，不少企业自然产生扩租、扩购的需求。我们及时响应，通过灵活的空间配置和续租支持，帮助企业就地扩容，实现“在云谷长大”。这不仅提高了园区的去化率与留存率，更形成了“服务-成长-扩张”的稳定闭环。 杜良：一是精准定位与差异化服务，紧扣园区产业规划，围绕新能源、新材料、生物医药等主导产业精准招商，提供物流支持、人才招聘、政策对接等定制化服务。 二是高效沟通与资源整合，通过定期走访、座谈会保持与企业密切联系，及时掌握需求；与政府、行业协会、金融机构、深圳职业技术大学等建立合作，提供一站式服务。 三是政策支持与落地服务，对接街道企服中心，协助企业申请税收减免、人才补贴等优惠政策；提供从看房、租赁到装修指导的全流程入驻服务。 四是强化参观接待能力，配合业主方、企业客户做好园区交流接待，分享管理服务经验，扩大园区影响力。 主持人：请你们用一句话总结做好产业园区物业服务的关键。 刘元营：做好产业园区物业服务的关键在于：以“保障生产运营连续性”为不可动摇的基石，通过“标准化与定制化”相结合的服务体系，积极构建赋能企业发展的“产业生态”，最终实现从传统空间管理者到现代企业发展伙伴的战略性角色转型。物业企业唯有深刻理解产业发展逻辑，不断升级服务内涵与专业能力，才能真正为产业园区的高质量发展保驾护航，在区域经济转型升级中展现不可替代的专业价值。 梁燕明：超越客户期望，以专业化服务赋能企业成长，实现空间运营与产业生态的深度融合，是产业园区做好物业服务的关键。 杜良：坚持客户为先，全方位、精准化响应多元需求，保障设施稳定、赋能产业发展，实现服务与企业成长的同频共振。 主持人：感谢刘总、梁总和杜总的精彩分享。优质的物业服务，是化解产业园区企业后顾之忧的坚实保障，更是助力深圳打造一流营商环境的关键一环。也期待更多物业企业一道，用专业服务为产业园区高质量发展贡献物业力量。
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