在深圳现行法制环境下，如何管好用好业主共有资金？
业主共有资金既是关乎万千业主切身利益的“敏感钱袋”，也是物业管理区域公共事务运转的“生命线”。深圳是商品房住宅小区高度密集、社区治理需求多元的前沿城市。深圳作为物业服务的排头老兵，思考如何管好、用好业主共有资金，不仅是破解“维修难”“矛盾多”等社区治理痛点的关键，更是有利于维护业主和物业服务企业合法权益，推动物业服务可持续安全和谐发展的现实需求。
《深圳经济特区物业管理条例》第六章，《深圳市业主共有资金监督管理办法》明确了“业主共有资金”的归集、主体与使用流程等，但在实际操作中，仍面临着业主参与度不均、监管机制待完善等种种挑战。更有个别小区，因资金入不敷出而导致正常物业服务受到影响。那么，在深圳现有法制框架下，如何让业主共有资金从“被动监管”走向“主动增效”，切实为服务于住宅小区共用设备设施维护、环境提升等民生需求赋能？本期，我们一起聊聊这个话题。张祺鑫
深圳市物业管理行业协会副会长
深圳市鹏广达物业服务有限公司总经理
唯有以制度明确权责、以共治凝聚共识，才能让资金从“被动监管”走向“主动增效”，更好取之于民，用之于民。
深圳作为我国内地物业管理行业的发源地，自1981年东湖丽苑小区建立首个物业管理处、诞生内地第一家物业服务企业以来，始终探索社区治理与资金管理的创新路径。当前，深圳在《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市业主共有资金监督管理办法》下称“管理条例、管理办法”框架下，已明确资金归集、使用等核心规则，但实际操作中仍需破解“监管”与“增效”双重课题，让资金真正服务于业主福祉。
业主共有资金的核心价值，在于维系小区正常运转与服务品质。从实践来看，共管项目资金作为物业服务的“稳定器”，直接支撑小区保洁、安保、绿化等基础服务开展；停车费作为重要公共收益，多用于补充服务人员薪酬开支，保障服务团队稳定性；维修资金更是小区共有设备设施的“养护金”，物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等关键支出均依赖于此。然而，部分业主拖欠物业费的行为，不仅损害按时交费业主的合法权益，更导致共有资金池缩水，直接影响物业服务质量，形成“服务降标--更多业主拒交—服务进一步恶化”的恶性循环，这一问题亟待通过制度约束破解。管好共有资金，需从“定、收、用”三个环节构建闭环机制。其一，物业费标准制定需兼顾灵活与公平。当前住宅小区统一的物业费政府指导价难以适配不同小区实际需求，随着居民对住宅品质要求提升，现行定价框架下共有资金收入固定，难以激励物业公司提升服务质量。建议以政府指导价为基础，建立“服务标准”导向的定价体系：高端小区可提高智能化服务、定制化管理等新服务模式，采用更高收费标准；而老旧小区则在基础服务框架内优化成本，避免“一刀切”。同时，物业酬金比例应由业委会与物业公司协商确定，通过市场化议价平衡双方利益，让收费更贴合小区实际。其二，要强化物业费收缴的约束与保障。从深圳的实践来看，《管理办法》已为费用收缴划定了清晰路径，依据办法第十九条，物业服务企业有权向欠费业主发出载明“欠费金额、滞纳金计算方式、缴费后果”的通知单，这既是对业主履约义务的明确提醒，也是物业企业维护资金安全的合法手段。而对催缴后仍拒不缴纳的业主，办法第十七条要求的“季度公示欠费情况”，更应成为常态化举措，既能借助社区舆论压力督促欠费业主履行义务，也能让其他业主清晰知晓资金缺口的成因，避免因“信息差”引发对物业服务的误解，推动缴费氛围从“被动催缴”向“主动支持”转变。值得思考的是，仅靠企业催缴与社区公示，仍难根治“恶意欠缴”问题。部分业主长期拖欠费用却享受同等服务，本质上是对公共利益的“搭便车”。因此，相关部门有必要进一步探索更具约束力的保障政策，例如研究将恶意欠缴物业费、专项维修资金的行为与个人信用挂钩，让“失信成本”成为遏制欠缴的重要防线。其三，资金使用监管需聚焦“透明”与“增效”。一方面，物业公司需做好公共水电等常规开支的成本平衡，定期向监管部门与业主公示账单，对业主提出的账单疑问需及时解释沟通，杜绝“糊涂账”；另一方面，针对现行法规对公共收益使用额度限制较严的问题，建议推行“实用实销”机制，将公共收益更多投入小区服务提升，如增设休闲设施、升级安防系统或弥补维修资金不足，既化解业主与物业公司矛盾，也让资金创造更大民生价值。业主共有资金的“制”与“治”，本质是基层社区治理的缩影。唯有以制度明确权责、以共治凝聚共识，才能让资金从“被动监管”走向“主动增效”，真正为深圳住宅小区的设备维护、环境提升、服务优化赋能，推动物业服务行业可持续发展，守护万千业主的幸福家园。
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