罗华：刚柔并济，推动共有资金从“管得住”向“用得好”升级
2026-01-2112
在深圳现行法制环境下，如何管好用好业主共有资金？
业主共有资金既是关乎万千业主切身利益的“敏感钱袋”，也是物业管理区域公共事务运转的“生命线”。深圳是商品房住宅小区高度密集、社区治理需求多元的前沿城市。深圳作为物业服务的排头老兵，思考如何管好、用好业主共有资金，不仅是破解“维修难”“矛盾多”等社区治理痛点的关键，更是有利于维护业主和物业服务企业合法权益，推动物业服务可持续安全和谐发展的现实需求。
《深圳经济特区物业管理条例》第六章，《深圳市业主共有资金监督管理办法》明确了“业主共有资金”的归集、主体与使用流程等，但在实际操作中，仍面临着业主参与度不均、监管机制待完善等种种挑战。更有个别小区，因资金入不敷出而导致正常物业服务受到影响。那么，在深圳现有法制框架下，如何让业主共有资金从“被动监管”走向“主动增效”，切实为服务于住宅小区共用设备设施维护、环境提升等民生需求赋能？本期，我们一起聊聊这个话题。罗华
深圳市物业管理行业协会副会长
深圳市大族物业管理有限公司党支部书记、总经理
业主共有资金管理这事儿，表面看是“钱的问题”，根子上是“人心、能力、机制”的综合症。
《深圳经济特区物业管理条例》及配套监管办法于2020年正式施行，为业主共有资金管理构筑了法制基石。但在服务实践中，我们清醒认识到：制度框架的完善不等于治理效能的落地。业主共有资金管理绝非简单的“记账管钱”，而是涉及业主权益、社区治理与民生服务的系统工程。面临“业主参与度低、监管效能有待完善、资金收支失衡”等痛点，亟需以“制”的刚性与“治”的柔性协同破局。业主共有资金管理这事儿，表面看是“钱的问题”，根子上是“人心、能力、机制”的综合症。首先，“制”的优化，需在现有法规基础上进一步细化操作细则，为“主动增效”筑牢规则根基。一方面，可依托《深圳经济特区物业管理条例》中“电子投票”相关规定，拓展“资金使用预表决”机制。以“低门槛参与”破解“沉默的大多数”，根源在于参与门槛高——纸质投票耗时长、线上渠道不畅通。另一方面，可细化“资金增值合规边界”。当前部分小区因担心违规，不敢将闲置共有资金进行低风险理财，可在法规框架内明确业主共有资金合理、安全的增值方式，并要求增值收益优先用于小区共用设施升级。其次，需构建“多元协同”的资金运营模式，激活“主动增效”的内生动力。其一，相关政府部门从“直接监管”转向“赋能指导”，可制定个性化资金管理指引，通过大数据监测异常收支，实现精准监管，避免“一刀切”导致的执行僵化；同时购买财务顾问、法律咨询等服务，解决业委会“专业短板”。其二，业委会需从“执行者”升级为“管理者”，强化专业性与透明度，推行资格认证制度，考证上岗，建立标准化资金台账，按月公示明细，接受业主质询。其三，物业要当好“共建者”，和业委会共编《设施设备生命周期计划》，把资金使用和物业设施设备大中修计划绑在一起，业主扫码就能清晰地看到“钱花在哪、效果咋样”。“制”与“治”的融合，最终要落在“民生实效”上。在深圳现有法制框架下，推动业主共有资金“主动增效”，并非突破法规边界，而是通过“制”的细化与“治”的创新，让资金流动更顺畅、增值更合规、使用更精准。唯有“制”与“治”同频共振，才能真正实现共有资金“取之于民、用之于民、惠之于民”。
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