时光飞逝，还未来得及细细回味，2025 年已经悄然离去。回首这一年，物业行业在“破局”与“生长”中写下深刻注脚，既有“内卷”与不正当竞争带来的种种挑战，也有党建引领、物业整治注入的规范力量。您眼里的 2025 又是什么样的？是投身物业提升行动，看着小区环境焕新、服务标准升级的踏实改变？是漫步物博会现场，被 AI 服务机器人、美好生活新业态打开行业想象？还是在为解决业主困扰而全力以赴、为“守住阵地”而费尽心思、为成本上涨而压力重重、为降本增效而绞尽脑汁……
本期特别邀请了几位朋友分享他们眼中的 2025，让我们一起透过这些文字去感受这难忘的 2025。卢敏
深圳市禧居物业管理有限公司董事长
对于物业企业而言，唯有算好每一笔经济账，将每一分钱都用在刀刃上；唯有坚守服务初心，以良好的职业素养打磨服务品质；唯有主动适应市场变化，在内容质变中找准自身定位，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，赢得业主的信赖与厚望，最终实现企业的长远发展。
2025年，在宏观经济与行业环境的双重影响下，物业服务行业正经历一场深刻的变革。作为行业内中小微企业的一员，禧居物业直面项目资金持续萎缩的现实困境——既没有足够多的项目人员来均衡成本，也没有足够的财力支撑高科技设施设备的引进与落地，只能弃掉不能盈利的项目，保留收支平衡及微利的项目，确保企业能够生存下去。结合2025年的经营实践与企业发展规划，我们对物业服务内容的质变与中小物业企业的生存路径，产生了诸多深刻的思考。
其一，从公园后勤服务项目的退出，看政府端物业服务需求的导向转变。禧居物业曾多年深耕公园后勤物业服务领域，为多个公园项目提供专业的后勤保障。但近年来，随着物业服务经费的逐年缩减，即便企业采取了精简人员、优化物料采购、压缩管理成本等一系列措施，仍难以扭转项目亏损的局面，最终不得不退出项目管理。这一变化的背后，折射出政府部门在财政收入紧缩背景下的管理理念革新。2025年，深圳市公园管理中心的多个公园项目招标权限，逐步划归至各区城管局，此举旨在强化区域资源整合力度，提升管理效能。与此同时，各区城管局积极探索“公园经济”新模式，通过划分临时区域对外租赁、盘活公园闲置资源开展市场化运营等方式，拓宽收入渠道，减轻财政压力。这一系列举措，不仅是政府部门应对财政压力的务实之举，更向物业服务企业释放了明确信号：传统的、单一的后勤服务模式已难以适配新形势，未来的公园物业服务，需要与资源盘活、价值创造深度绑定，才能实现可持续发展。其二，从学校后勤服务项目的调整，看物业服务内容的“本质回归”。禧居物业在管的多个学校后勤物业服务项目，曾长期秉持“大而全”的服务理念。除了秩序维护、公共区域保洁、绿化养护等基础物业服务内容外，还涵盖了物资搬运、非教育教学时段安全守护、教室精细化清扫、风扇空调窗帘专项清洗等多项增值服务。然而，随着服务经费的持续压缩，校方开始重新界定物业服务边界——将那些可由在校老师、学生及家长承担的工作，逐步从物业服务合同中剥离。例如非教育时段的安全守护由在校老师负责，教室的卫生清洁日常由学生负责，周末安排家长带着学生做深度清洁，物资的搬运、风扇窗帘的清洗等工作也是由学生家长义务来做，企业只保留基本的秩序维护、公共区域清洁绿化及公共设施设备维修养护等工作，保障甲方最基本的诉求，维持项目正常运转。在经费有限的前提下，物业服务正褪去冗余的增值外衣，回归到“保障公共区域正常运转”的本质属性，倒逼企业在有限的空间内，打磨基础服务的精细化水平。其三，从头部企业的挤压态势，看中小物业企业的生存突围方向。2025年，行业马太效应愈发凸显，头部物业企业凭借雄厚的资本实力、全国性的资源共享平台、高科技设施设备的规模化投入等核心优势，不断下沉市场，压缩区域中小物业企业的生存空间。面对这样的竞争格局，禧居物业并未陷入被动防守，而是主动调整战略，探索适合中小微企业的生存之道：一方面，巩固现有项目的服务优势，以标准化的服务流程、人性化的服务细节，筑牢客户口碑，避免现有项目流失；另一方面，积极寻求跨界合作与资源整合，与周边的社区服务机构、设备供应商、家政公司等建立合作关系，实现优势互补；同时，依托现有项目的口碑效应，深耕本地市场，拓展周边社区、商业楼宇等潜力项目，以“小而美”的精细化服务，在头部企业的夹缝中开辟生存空间。在严峻的市场环境下，禧居物业围绕“生存优先”的核心目标，重点推进了三方面工作，为企业的可持续发展筑牢根基。第一，强化前期目标规划，以精准预判规避运营风险。在“内卷”与不正当竞争环境下，企业制定目标规划管理，尤其是项目运营预算规划管理，体现“一分钱一分货”，质价相匹配。企业不是做慈善，没有盈利，企业就没有生存动力，因此在准备接收某个项目之前要对预期达到某个结果有个预判，一是在经营过程中能够获得预期收益的可能性，这里的收益可能是财务方面的，也可能是名誉方面的，最好的结果是财誉双收；二是对运营未能达到预期效果，可承担损失的能力，即损失多少是企业可以接受的，这里的损失可能是财务方面的，也可能是信誉方面的。对比预算，衡量投入产出，做出最优运营决策。第二，优化项目运营规划，以稳定服务构建良性循环。在接收某个项目之后，要合理安排日常行为目标规划管理，并持之以恒，避免虎头蛇尾，比如某项目前期为了体现比原服务企业做的更好，派出大量人力物力进行突击提升，给业主一个良好的印象，将业主的期望钓得高高的，过后，日常服务没有新亮点产生，这样就会给业主造成心理落差，矛盾积累产生，收费率下降，项目运营困难，再应付了事，欠费—服务差—更多欠费……直至退出运营。如何面对这种状况？我认为物业服务是一个循序渐进的过程，项目有多少收入，企业就要根据收入做好相应的支出规划，让业主能够体会到每月收取的物业费付出只能让物业企业做到某种程度，这是一个相互理解、相互沟通、相互体谅的过程，在后期的服务过程中要保持服务标准，不断发掘亮点，引入新技术新科技，在降低服务成本的同时让业主体验到服务态度、服务标准的提升，不断形成良性循环。让业主明白若想享有更多、更优的服务改善空间，就要增加服务费用、保证服务费用的供给，而不是减少、降低、拖欠服务费用。第三，大力提升服务品质，拓展专项服务。2025年10月，住房城乡建设部部长倪虹在国新办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上表示，对于物业服务要实施一个提升行动，来解决好群众有感的一些关键小事，为广大居民能够打造一个更有温度的这样一个幸福家园。今年以来，禧居物业大力开展服务品质提升行动，我们认为，物业企业要具备为业主提供安全的生存环境和面对突发应急事件处理能力。一是人员的数量、岗位配置要合理，二是设施设备的维护保养要到位，三是应急物资的储备要足够。在此基础上，禧居物业定期到业主家中免费测试燃气管道是否有泄漏、协助检查办公用房内的消防器材是否保养到位，赢得了业主的一致好评。同时，我们还积极与头部企业开展合作，为头部企业提供保洁、维修专项服务，学习他们的先进管理经验、高标准的服务要求，不断提高员工工作技能和整体服务意识，发挥禧居物业管理优势，实现合作共赢。禧居物业城中村管理也是一个经营亮点，为原关外城中村提供治安巡查服务，对车辆乱停放、乱摆卖现象进行提醒纠正，提升城中村居民生活舒适度。大浪淘沙，适者生存。2025年的物业服务行业，正处于变革与重塑的关键时期。对于物业企业而言，唯有算好每一笔经济账，将每一分钱都用在刀刃上；唯有坚守服务初心，以良好的职业素养打磨服务品质；唯有主动适应市场变化，在内容质变中找准自身定位，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，赢得业主的信赖与厚望，最终实现企业的长远发展。
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