案例四

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案。

经检索，本案审理法院分别为广东省始兴县人民法院，案号为（2019）粤0222民初1768号，裁判日期为2021年6月3日；广东省韶关市中级人民法院，案号为（2021）粤02民终1799号，裁判日期为2021年12月20日；广东省高级人民法院，案号为（2023）粤民再79号，裁判日期为2024年3月26日。本案的案由为：物业服务合同纠纷。本案除了是最高人民法院发布的五个典型案例之一，也是广东省高级人民法院于2024年7月发布的司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例之一。

本案中一审原告（再审被申请人）A物业公司的诉讼请求为：1.确认2019年第一次业委大会作出的决定无效（决定内容为同意聘请B物业公司作为案涉小区的物业服务企业）；2.确认第一届业委会与B物业公司于2019年1月30日签订的《物业服务委托合同》无效；3.B物业公司立即停止开展案涉小区的物业服务工作并撤离小区。本案中一审被告某小区业主委员会、B物业公司在一审中提出的反诉请求为：1.确认A物业公司与案外人某房地产开发公司签订的《前期物业服务协议书》已经终止；2.A物业公司立即撤离案涉小区，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料移交给B物业公司并如实告知物业的使用和管理状况。

本案历经二审改判及再审再次改判。其中，本案一审法院判决：一、A物业公司与某房地产公司于2012年10月签订的《前期物业服务协议书》中涉及案涉小区的前期物业服务合同于2019年1月30日终止；二、A物业公司于判决生效之日起五日内撤离案涉小区，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料移交给B物业公司且如实告知物业的使用和管理状况；三、驳回A物业公司的诉讼请求。本案二审法院判决：一、撤销一审法院（2019）粤0222民初1768号民事判决；二、案涉小区2019年第一次业主大会作出的决定（决定内容为同意聘请B物业公司作为物业服务企业）无效；三、第一届业委会与B物业公司签订的《物业服务委托合同》无效；四、B物业公司于判决生效之日起十五日内停止在案涉小区开展物业服务并撤离小区；五、驳回第一届业委会、B物业公司的反诉请求。本案终审判决结果为：一、撤销广东省韶关市中级人民法院（2021）粤02民终1799号民事判决第二项；二、驳回A物业服务公司对小区2019年第一次业主大会作出决定的起诉。三、对A物业公司其他诉讼请求及第一届业委会反诉请求，由广东省高院另行作出判决。

本案所涉及的争议焦点及延伸问题如下：

一、业主撤销权诉讼案件原告诉讼主体的争议。

本案中，A物业公司与业主大会作出的被诉决定是否有直接利害关系的问题是再审申请人第一项诉讼请求的核心问题。从物业服务企业是否享有诉权的角度看，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条（《中华人民共和国物权法》第七十八条）、第二百八十条、《物业管理条例》第十二条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。上述规定的法理逻辑是业主的撤销权诉讼是基于业主享有建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对更换物业服务企业等涉及业主共有部分和共同利益的事项，应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益尤其是程序权益不受侵害。如果业主大会、业主委员会做出的决议，违反法定的表决比例或者存在严重的程序问题侵害业主的合法权益的，业主可以基于业主身份申请人民法院对该违法决议予以撤销。而物业服务企业不是建筑物区分所有权人，与业主、业主大会之间是（前期）物业服务合同关系，不是业主撤销权诉讼保护的权利对象。因此，当业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，提起业主撤销权诉讼的原告只能是业主，物业使用人和物业服务企业不具备原告诉讼主体资格。

从物业服务企业是否有直接利害关系角度看，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主大会在依照法定程序共同决定解聘物业服务人后，必须提前六十日书面通知物业服务人，除非合同中另有约定。这一规定确保了物业服务企业在被解聘前有足够的时间进行准备，并保护了物业服务人在合同终止时的合法权益。在业主委员会尚未以书面形式通知物业服务企业的“表示”之前。物业服务企业不受业主大会决定的约束，亦不受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害关系。因此，物业服务企业在业主撤销权诉讼中不具有直接利害关系。

二、物业服务企业的权利救济途径争议。

合同解除分为约定解除和法定解除。法定解除权又可分为一般的法定解除权和特殊的法定解除权。一般的法定解除权是根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。  

特殊的法定解除权由合同编分编针对特定合同类型作出规定，如委托合同、保险合同、物业服务合同等。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十六条、《物业管理条例》第十一条、第二十六条的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主可以通过共同决定的方式单方解除（前期）物业服务合同。上述法律法规规定了解聘物业服务企业的特殊法定解除权。

业主行使特殊法定解除权，必须符合法定程序。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条和第九百四十六条的规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业服务人，合同自通知到达物业服务企业时解除。物业服务企业对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。关于“书面通知”的方式，包括传统的书面文件、信件记载，也包括传真、电子邮件、电报等可以有形表现所载内容的形式。也就是说，从物业服务企业的权利救济途径看，物业服务企业可以依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条和第九百四十六条的规定，请求人民法院或者仲裁机构（根据合同约定的管辖方式确定）确认解除行为的效力。但是，人民法院在审理确认解除行为效力的诉讼中，是否需要审核业主共同决定的效力，这有待于进一步的研究和司法实践的验证。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第九百四十六条第二款的规定，因业主行使任意解除权给物业服务人造成损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当予以赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。物业服务企业的损失包括已经实际支出且无法收回的服务成本、合同未履行期间的收益等。

本案中，再审申请人提出的其他诉讼请求包括：2.确认第一届业委会与B物业公司于2019年1月30日签订的《物业服务委托合同》无效；3.责令B物业公司立即停止在案涉小区开展物业服务工作并撤离。本案终审法院，即广东省高级人民法院，未对上述请求进行审理，笔者亦未检索到相关判决，故无法确认最终审理结果。可以确认的是，没有业主提起撤销权诉讼，撤销业主大会的违法决定，在物业服务企业提起的确认合同解除行为的效力诉讼中不能审核业主共同决定的效力，则物业服务企业合法权益将无法得到有效且公平的保护。