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2025年12月8日，最高人民法院通过其公众号发布了从各地法院报送的案例中精选出的五个典型案例。为推动这五个典型案例在实质性化解物业服务合同纠纷中发挥作用，笔者将围绕其展开进一步分析解读。

第一，关于诉讼时效的争议。本案中，被告徐某在答辩中提出了诉讼时效的抗辩，即原告主张的起诉日倒推三年前的物业费已超过诉讼时效。一审、二审判决书中也都对此做出了回应，一审、二审法院均认为：物业服务合同是继续性合同，在同一物业服务合同下，虽然各期物业费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业费债务的整体性。若从每一期物业费债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此在物业服务合同持续履行的前提下，各期物业费的诉讼时效可一并计算，从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。进而认定原告某物业公司的主张未超过诉讼时效。

笔者认为，物业服务合同作为持续的双务合同，由物业服务人和业主分别按照合同约定分期履行各自的义务。物业费是业主基于物业服务合同应当向物业服务人支付的合同对价，一般是以年为单位定期履行，属于分期履行合同中的定期重复给付的债务，每一次的给付义务具有一定的独立性。因此，物业费诉讼时效的计算，应依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，采取分段分别计算的方式，而不应适用第一百八十九条中关于同一债务分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算的规定。物业费分段分别计算诉讼时效有利于督促物业服务人积极与业主沟通，及时主张自己的合法权益，也有利于业主监督物业服务履约情况，及时反馈服务过程中的意见和建议。这一点，最高人民法院的法答网第20批精选答问（诉讼时效专题）问题3明确指出，物业费纠纷的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。人民法院案例库的两个入库案例即广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-007）；某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷案（入库编号：2024-07-2-121-002）也明确了裁判规则。根据《人民法院案例库建设运行工作规程》第十九条的规定，各级人民法院审理类似案件时，应参考上述入库案例作出裁判。当然，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，若当事人（业主）未主动提出诉讼时效抗辩，人民法院则不应主动对诉讼时效问题进行释明。

第二，关于物业费收费标准和物业服务标准是否达标的争议。法院在审理物业费相关案件时，首先会确认双方之间的前期物业服务合同或者物业服务合同关系。对业主履行交纳物业费义务而言，依法成立并生效的前期物业服务合同或者物业服务合同中约定的收费标准是业主交纳物业费的标准；对物业服务企业履行合同义务和法定义务是否达标，是以《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、国务院《物业管理条例》第三十五条的规定和物业服务合同约定的服务标准和履行情况为依据。结合物业服务企业和业主双方举证情况，如果物业服务企业基本履行了为小区提供共有建筑部分及共用设施、设备的维修、养护和管理等合同主要义务，但在提供物业服务过程中确实存在一般违约行为或者服务瑕疵，如部分区域卫生打扫不全面及安保管理不够完善等，这种情况不会导致法院认定构成合同根本违约，从而判定物业费打折或者免除。因为，物业服务具有重复性、长期性、多面性、繁杂性等特点，物业服务是动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，不能仅仅以某一时间点，或某一暂时性的状态评判物业服务的好坏。部分业主不缴物业费的行为会影响小区物业的正常经营活动和提供物业服务的质量。对物业服务企业在履行物业服务合同中存在的瑕疵，业主有权通过成立业主委员会对物业服务进行监督，要求物业服务企业改进或弥补。在必要时，业主委员会可以代表业主与物业公司沟通，甚至在业主共同决定下采取解除合同等措施来维护业主的合法权益。然而，业主不能仅因物业服务存在瑕疵就拒绝支付物业费。当然，对于物业服务企业主张的违约金或者滞纳金，也会因为服务瑕疵或一般违约行为，无法得到法院的支持。

 第三，关于基于房屋质量等非物业服务合同约定事项，业主是否可以拒交物业费的争议。如前所述，判断物业服务企业是否履约的根据是（前期）物业服务合同的约定和《中华人民共和国民法典》第九百四十二条和《物业管理条例》第三十五条的规定，即物业服务人按照合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业服务企业若未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，根据相关法律和司法实践，企业应依法承担相应的赔偿责任。本案中，被告业主主张：1、厨房设计在卧室，没有处理好排烟问题。2、阳台被楼上住户的空调水淹，向物管反映无果。3、房开公司承诺五年内办房产证，至今未办理。4、车位所有权属于房开公司，房开公司收取停车费太高。5、在消防通道违规修建了一片门面做营业房。6、业主已缴纳天然气费，但至今仍未开通，此类问题与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，涉及业主作为购房人与建设单位之间的房屋买卖合同法律关系，如因物业服务企业的物业服务不到位导致业主财产受到损害的，业主可以向物业服务企业另行主张赔偿，但不能构成其拒交物业费的正当理由。