对最高人民法院发布的

物业服务合同纠纷典型案例

的解读（一）

赵中华：

第一，关于管辖权的争议。本案中被告与案外人该小区建设单位签订的前期物业服务合同约定的管辖方式为仲裁，该前期物业服务合同第51条约定，合同履行过程中发生争议的，由项目所在地仲裁委员会进行仲裁。除前期物业服务合同外，2017年7月18日，被告与原告另行签订了物业服务协议，其中约定双方发生争议时可向当地人民法院起诉。法院据此认为，原告依据原告和被告双方签订的物业服务协议向法院提起诉讼，因此法院对本案具有管辖权。实践中，部分物业服务企业在与建设单位签订前期物业服务合同之外，为避免业主以非前期物业服务合同当事人、未与物业服务企业签订物业服务合同为由拒绝交纳物业费，选择与业主签订一对一的物业服务协议。在物业服务领域，合同的合法性和履行是保证业主权益的重要保障。当物业服务合同与物业服务协议在内容上出现不一致时，法院通常会根据合同的具体条款、物业服务的实际情况以及双方的举证情况来综合判断合同的适用性。

针对这一问题，笔者认为，单个小业主无权单独订立与全体业主共同意志（即《前期物业服务合同》）相悖的物业服务协议。允许单个业主如此行事，无异于允许共同体中的个别成员单方面修改共同体章程，这将导致物业服务秩序的混乱和“搭便车”现象，从根本上破坏物业服务的公平性和可持续性。当单个业主与物业企业签订的“格式协议”在核心内容上与《前期物业服务合同》冲突时，该特别协议的相关条款应属无效。退一步讲，本案中双方争议的管辖条款，依据《中华人民共和国民法典》第五百零七条，合同不生效、无效、被撤销或终止的，不影响合同中解决争议方法条款的效力。管辖条款是当事人选择受诉法院或仲裁的条款，属于“解决争议方法”条款，其效力不受合同效力、解除、撤销等因素影响。因此，本案中前期物业服务合同约定的仲裁管辖效力应优先于物业服务协议约定的法院管辖。但是，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十九条 的规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁机构没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。本案中，前期物业服务合同的仲裁条款恰属仲裁机构约定不明情形（由项目所在地仲裁委员会仲裁）。在建设单位与本案被告未补充约定的情况下，该仲裁协议无效。正确做法是在前期物业服务合同中明确约定具体仲裁机构（如南通市仲裁委员会），或由建设单位与本案被告签订补充协议明确约定。

第二，物业服务人限制使用门禁系统等方式催缴物业费的争议。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百八十三条的规定，物业费既是业主承担对共有部分维修养护的法定义务，即对建筑物及其附属设施的费用分摊，也是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。业主支付物业费，既是基于法定义务，也是基于合同义务。

业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人向业主催缴物业费正确的做法是，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，符合以下条件和程序：一是在（前期）物业服务合同明确约定物业费收取的收费标准、收费依据、收费周期、支付方式、争议解决方式等内容；二是履行了催告程序（催告欠费业主在合理期限内支付，例如推送电子账单、电话提醒交费、书面提示交费、发律师函催交等）；三是，根据（前期）物业服务合同约定的争议解决方式，提起民事诉讼或者仲裁。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款明确禁止物业服务人通过采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。这背后的逻辑在于，水、电、气、热等资源的供应属于公共服务范畴，物业服务人并非上述公共服务的提供者。水、电、气、热的供应主体始终是供水和供电企业等专业经营单位。物业服务合同与供水、供电、供气、供热合同是不同的独立合同。物业服务企业与供水供电单位建立的是委托合同关系，物业服务企业接受委托代收水电气费时不得向业主收取额外费用。物业纠纷停水停电是不被允许的，因为物业服务合同与供水供电合同是两个相互独立的法律关系。实践中，物业服务合同中即使包含物业服务人有权停水、停电、停气、停热的条款，这些条款通常不具备法律效力，除非得到供水、供电单位以及物业服务人和用户的共同认可。进一步讲，虽然供水、供电、供气、供热单位等专业经营单位可以根据《中华人民共和国民法典》第六百五十四条、第656条的规定，采取停电、停水、停气、停热等措施，但也要建立在需要经催告用户（业主）在合理期限内仍不支付电费和违约金，并事先通知用户的前提下。

本案中，被告通过采用不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费被认定违法，实质上是基于物业服务人在物业服务合同项下的债权，不能限制业主的建筑物区分所有权。通过这种方式催收物业费，也不利于物业公司和业主共同营造和谐宜居的小区环境。依据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条的规定，业主若拒付物业服务费、不缴存专项维修资金或有其他损害业主共同权益的行为，业主大会有权在管理规约和业主大会议事规则中限制其共同管理权的行使。也就是说，从业主对共有部分的共同管理权利和义务相一致的角度，限制欠费业主使用门禁系统，需要在管理规约和业主大会议事规则中约定，由业主大会经法定表决比例的授权，而不是由物业服务人来直接行使合同的抗辩权。