当物业管理行业告别粗放扩张的“浅水区”，驶入边界重构、挑战交织的“深水区”，惯性前行的路径已然收窄，破局突围的命题愈发迫切。12月2日，2025熙说物业年度演讲在深圳南山区华夏艺术中心精彩举行，多位行业大咖为行业奉上一场直面矛盾、共探出路的思想盛宴。

深水区中，何为稳住发展船身的“压舱石”？何为驱动行业前行的“新引擎”？在这次年度演讲中，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜以《对照记：物业管理的伏笔和远念——当前物业管理发展的最大危机及其防范（续）》为题，立足行业现实、回望发展脉络、前瞻未来方向，深度拆解行业转型期的核心命题。

在“我们究竟应该怎么做”这个现实而又紧迫的话题中，张红喜从“市场化是根，松不得”“专业化与数字化的双轮驱动”“湾区融通发展”三大方面进行了精彩分享。他坚信物业行业的明天一定是美好的，值得期待的。

本文特将演讲原文刊登，愿为行业同仁提供破局思路，共同在深水区的风浪中锚定航向、聚力前行。

尊敬的各位同仁、各位来宾，以及线上正在观看视频直播的各位网友：

大家下午好！

我是深圳物协秘书长张红喜。非常荣幸再次来到超级炫酷的“熙说物业”年度演讲现场；热烈欢迎“熙说物业”年度演讲回到物业管理的发源地深圳。

和去年一样，今年也是在十月中旬的某一天；和去年不一样的是，今年的深圳物博会在十月中旬的时候还没开始，我应邀去深圳前海参加了一个非常有文艺范儿的“摄影与诗歌”活动。

这场活动给我留下了深刻而生动的记忆，以至于当我再次接到熙总邀请参加今年的年度演讲时，我第一时间就想到了它前后时空对照、诗画生动讲述的艺术呈现方式，很快就拟定了本次演讲的主标题《对照记：物业管理的伏笔和远念》，并寄望通过早先和现在、深圳与香港物业管理发展思维和理念的对比，仔细寻找这中间变化的草蛇灰线和原因节点，以延续去年我在“熙说物业”年度演讲时的危机意识和一致行动呼吁，争取最后能形成更细致入微、便宜可行的行业危机化解思路。

在此，我要向“对照记里·向海而歌”活动的两位主理人——“深圳文化一哥”邓康延先生和曾经在我们深圳业内有着“最知性优雅”美誉的史依丽女士隔空道谢，谢谢你们的美丽邀约和丰盛创意！

首先我们来看看物业管理对照记第一组图片，它们一起构成了一部跨越45年的行业史诗。

上图是一张大家都非常熟悉的行业经典历史图片，1981年5月，全国第一家成立的物业企业派出经理彭武锦率领4人小组去香港学习考察。他们站在香港美孚新邨的露天停车场，如同种子寻找土壤。

2011年，我有幸面对面采访了彭武锦老先生，他告诉我说，那时，“物业管理”还是一个陌生的词汇，他们能做的，是近乎本能地“全盘抄香港作业”。他印象最深刻的是，当年“深圳物业管理第一村”东湖丽苑的“物业费收的可是港币，每户每月50元港币”。这成为内地物业管理价值启蒙的第一个刻度。

上面的两张图则是一个月前，在万物云深圳总部办公大楼，深圳SIPM与香港CIHAPB双方签署“会员资格互认备忘录”的场景。从仰视、学习、单向度奔赴，到今天的平视、互认、融通式发展，深圳吴会长和香港旷主席签约之后那紧紧握在一起的双手，以及深港同仁相互颁证之后的大合影，共同丈量了深圳及内地物业管理四十五载的漫长征途。我们从一颗种子，长成了共享一片天空的茂密森林。

我们再来看看物业管理对照记的第二组图片，从中我们可以窥探香港与深圳及内地物业管理制度演进和行业发展的不同路径：

香港以私法自治为核心，1950年代即率先通过分层出售的商业实践催生公契制度，逐步构建起以《建筑物管理条例》为核心的法制体系，其核心特征表现为“起步就是公契条款的市场化协商与类宪法的至高无上地位、业主组织的法定自治权、直至最后行业准入的牌照管理”等。

深圳及内地则以企业化发展为先导，政策驱动为主轴，依托特区试验田快速构建体系，其核心特征体现为“行政力量的深度介入、企业服务内容的多元化拓展、业主组织的作用发挥有待加强”等。

也就是说，从1980年代开始，深圳及内地物业管理发展的思路和方向等就与香港出现了严重分野。

现在看来，香港物业管理发展平稳的经验做法其实就在于从政府各部门到社会各机构，都严格遵循物业管理的市场逻辑，都十分敬畏大厦公契当事人意思自治的法律效力，都想方设法帮助和扶植业主组织的成立和运作。这三条经验做法对当前处于艰难转型中的内地物业管理具有重大而深远的价值、作用与意义。

物业管理对照记第三组图片分别反映的是1990年前后深圳物价部门颁布的物业管理收费政策和住建部门总结的莲花二村物业管理发展模式。从中我们可以看到深圳及内地当年是如何在香港同行的启蒙下，走出了一条完全属于自己的发展道路。

我们先来看看上面这张历史图片，1988年深圳物价部门颁布的这个涉外商品房的管理服务收费政策，其核心内容主要包括两方面：

一是收费分类和双轨制：区分不同物业类型以及区分国际与国内业主，实行外汇与人民币差异化收费，且价格差距很大，如港澳业主住宅管理费50元港币/套/月，这也印证了上面彭武锦老先生对当年“深圳物业管理第一村”东湖丽苑的回忆；而国内业主同类同性质的住宅管理费则收15元人民币/套/月；

二是通过政府价格文件的形式，基本明确了基础管理和服务的范围，包括供排水、安保、公共设施维护、设备更新以及相关费用的业主分摊机制等；

上面三张为深圳福利房小区莲花二村一体化物业管理模式的总结报告，其主要内容简述如下：

一是分析了创造性实施一体化物业管理模式的必要性。首先是为了破解小区多头管理的困局，原有管理模式下水电、绿化、治安等分属不同部门，协调成本高、效率低，居民投诉频发；其次是显而易见的可以很快提升管理服务品质，满足业主对社区环境、文化生活等综合性需求。

二是解释了为什么莲花二村要制定较低的物业费价格。首先就是为了更好更深入地推进深圳房改，不能给掏钱买了房改房的新业主增加太大的家庭开支负担，每套每月7块钱的物业费，折合每平方米每月1毛钱的价格，应该是当年大家都能接受的；其次是政府作为开发商，对物业费进行了政策性补贴和提供了增加营收的其他渠道，比如提取工程总造价的1%作为管理基金，划拨800㎡商业用房给物业企业经营，以多经创收、“以区养区”的形式实现收支平衡、略有结余的企业自我运转，降低对物业费的依赖等。

听到这里，结合今年中央纪委和国家监委对物业行业发起的集体整治行动，以及现在愈演愈烈的物业费降价潮和业主甲方频频更换物业乙方的举动，再对照看看香港现在平均10倍、20倍高于我们的物业费价格，我不知现场在座的和线上听讲的业内人士作何感想？

我们过去以空杯心态，秉持着“拿来主义”的学习态度，起步姿态其实是非常自然美好的，但后面在急于求成的心态下，以越来越纯粹的“实用主义+功利主义+附庸主义”价值观去主导了行业长期的大规模快速发展，让我们被迫离物业管理市场逻辑和专业路线越来越远。

我这样说当然不是在批评以前敢闯敢试的前辈创业者，我们更不能以现在的眼光去苛刻要求他们，但一起反思当年的诸多政策和做法还是非常有必要的。

最后，我想结合刚才的物业管理对照记，跟大家聊一聊“我们究竟应该怎么做”的这个现实而又紧迫的话题。

先立第一面旗：市场化是根，松不得。最近几年党政机关越来越深扎物业领域，这是好事，但我恳请所有力量都踩着市场的节拍发力。就像住建部那纸未公开的“199号文”（业内都称之为“物业管理16条”），它对行业的发展作用堪比1994年的建设部33号令，但更尊重市场逻辑。

“199号文”用“五议两公开”的小区公共事务决策机制串起业主自治，既激活市场机制，又校准党政引导的坐标。这套机制和新修订的居委会组织法有关居委会拥有协助指导和监督社区公共事务的新角色定位，并不是各方无端插手干预，这其实是帮业主甲方“站稳脚跟”，让市场的齿轮运转得更加瓷实。

再立第二面旗：专业化与数字化，这是双轮驱动。提到专业化，我总想起周星驰《喜剧之王》里男主尹天仇那句口头禅“其实，我是一个演员”。我们物业人，也应该有这份对专业的敬畏感；我眼中的香港同行就有这份敬畏感，他们每天衣履齐整、守着半世纪老楼依然簇新，靠的正是这个敬畏感。

纵观深圳及内地物业管理发展史，与港澳不同，我们最终走出了一条“中国特色物业社区综合发展道路”，可以说“成就巨大，迷茫更多”：项目跟公司争利、业主钱和公司钱混着花，行业出过不少乱子。但看港澳同行最近也开始聊“物业管理+社区养老”的话题，我突然明白，湾区的融通发展其实应该是港澳与深圳的双向奔赴。深圳未来该学他们的“专”：项目守好物业核心，公司以“核心垂直”带动“社区平台”，项目与公司分账分业经营，彼此照应，相互托举。只有这样，深圳及内地的物业社区综合发展路线才能与港澳的物业专业基因形成双向奔赴的局面，最终长成湾区乃至全国物业管理的新生态。

最后的最后，跟去年一样，我还是以一首短诗来作为今天分享的结束语吧！

这首短诗《开始》是我不惑之年写给自己的一首风格非常平实但内里其实非常有力量的散文诗，我稍微做了点修改。面对今天行业看似咄咄逼人的发展危机，我私下其实还是信心满满，因为我从内外危机中看到了我们这个行业的不可替代性，看到了未来我们这个行业的巨大发展前景，我甚至认为这是一个新的伟大事业的开始：

谢谢大家！