在物业服务合同纠纷中，一个常见的争议焦点在于：当建设单位和物业服务企业签订的《前期物业服务合同》与同一物业服务企业和单个小业主后续签订的《前期物业服务协议》规定不一致时，应以哪份文件为准？有观点认为，基于合同相对性，应优先适用与小业主签订的协议（详见中国应用法学|杨鹏：前期物业与单个业主签订“格式协议”相关问题辨析）。然而，这种观点忽视了物业服务合同的特殊法律属性，与《民法典》中物业服务合同立法精神和制度设计相悖。本文主张，在此类冲突中，应以《前期物业服务合同》为准，单个业主无权通过个别协议变更或架空其核心内容。

物业服务合同与买卖、租赁等一般双务合同存在本质区别，其特殊性决定了不能简单套用“合同相对性”和“后合同优于先合同”的一般原则。

法院在审理相关案件时，也深刻认识到物业服务合同的特殊性，并倾向于维护《前期物业服务合同》的权威性和统一性。典型案例：最高人民法院（2022）最高法民再223号民事判决书（该案再审由笔者代理，并入选最高人民法院公报）。

1.基本案情：某业主购买了某园区的一整栋裙楼，并在《商品房买卖合同》中与开发商约定：“该商品房所在项目的地上裙楼（商业）物业服务不受该小区《前期物业服务合同》的约束，其物业管理和服务及相关费用由业主自行负责。”后物业公司向该业主的租户追缴物业费，业主以前述约定为由抗辩。

2.裁判要旨：最高人民法院在该案的再审判决中，明确否定了单个业主通过个别约定排除《前期物业服务合同》适用的效力。法院认为：前期物业服务合同对业主具有法律约束力，是基于法律的直接规定，而非基于业主的个别同意。建设单位签订前期物业服务合同，旨在维护全体业主的共同利益和物业的正常使用与管理。单个业主不能通过其与建设单位之间的商品房买卖合同，来排除依法成立的前期物业服务合同对全体业主的共同约束力。

3.本案启示：此案中，业主的抗辩并非基于一份与物业公司签订的“后期协议”，而是基于其与开发商（建设单位的同一主体）的购房合同。连这种“源头性”的约定都无法对抗《前期物业服务合同》的法定效力，更何况是业主事后与物业公司签订的个别协议？这充分体现了《前期物业服务合同》效力位阶的优先性，其效力源于法律，并覆盖全体，任何个体均无权以个别协议加以变更或排除。

那么，应如何定位物业公司与小业主签订的《前期物业服务协议》？它并非一份可以独立存在、随意约定内容的合同，其更准确的定位是：

对《前期物业服务合同》的确认与知晓凭证：用于向业主告知并确认其已了解并同意受《前期物业服务合同》约束。对个别事项的补充约定：可以在不违反《前期物业服务合同》核心框架（如费率和基础服务标准）的前提下，就一些纯属双方之间的事务（如具体的缴费流程、联络方式、户内特约服务等）进行补充约定。当出现不一致时，正确的解决路径是：优先适用《前期物业服务合同》。

对于“格式协议”中与《前期物业服务合同》冲突的条款，应认定为无效。若业主认为《前期物业服务合同》本身不合理，应通过业主大会成立后，由业委会代表全体业主与物业公司进行协商变更或重新选聘物业公司，这才是符合法律规定的集体决策路径。

综上所述，以物业服务合同的“特殊性”否定“合同相对性”的一般适用，是准确把握《民法典》立法本意的体现。物业服务关乎全体业主的公共利益，其合同秩序必须由代表全体意志的《前期物业服务合同》和《物业服务合同》来统一建立和维护。单个业主的个别协议，绝不能成为破坏这一集体秩序和法定框架的工具。最高人民法院的判例也清晰地表明，司法实践坚决维护前期物业服务合同的统一性和法定约束力，防止因个别约定导致物业服务区域管理的碎片化和不公平。

中国应用法学|杨鹏：前期物业与单个业主签订“格式协议”相关问题辨析

时间：2025-10-21 11:07

来源: 中国应用法学

为深入学习贯彻落实习近平法治思想，努力践行张军院长2024年12月10日第二次在中国应用法学研究所调研座谈时提出的“四有”要求，形成深耕“应用”领域的办刊特色，落实好张军院长“既要注重高端，更要善于发现一线法官结合实际形成的更具实践性、针对性的研究成果，培养法官应用法学研究能力，储备理论人才”的要求，《中国应用法学》微信公众号在刊发纸质期刊文章外，开设“法官办案心得”栏目，征集法官的办案心得予以刊发。“法官办案心得”栏目的开设，将为广大法官提供思考、交流、学习的平台。

杨鹏，湖北省老河口市人民法院审管办（研究室）主任、三级法官。

（本文仅代表作者个人观点）

前期物业服务企业（下称物业）与商住小区开发企业签订《前期物业服务合同》并进驻小区一段时间后，常出现与单个业主另行签订协议的情形。该类协议多命名为“物业服务协议”，其内容通常约定与《前期物业服务合同》有近似相同的权利义务，但并非与全体业主签订，且往往为便于合意调整物业费而将价格栏“留白”，其他部分多为“格式条款”。值得注意的是，此类协议中约定的物业费缴纳周期，多为不同于《前期物业服务合同》的新约定，以便于物业在协议签订后对费用重新核算。即使单个业主已实际签订该协议，实践中仍易与与物业产生诸多争议，本文试图就相关争议问题展开分析。

一、该类协议的效力如何？

本文认为，我国《民法典》及《物业管理条例》确立了由建设单位、业主委员会代业主订立物业服务合同的制度，旨在维护业主的共同利益，但并未对单个业主直接与物业签订合同作出禁止性规定。《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”若“物业服务协议”与《前期物业服务合同》在部分条款上存在差异（如关于物业费缴纳周期的约定），应视为单个业主与物业的特别约定，仅对当事人具有法律约束力。该不同之处若未涉及处分业主共同利益和共同管理权利，且不存在免除或者减轻物业责任、加重当事业主责任、排除或限制当事业主主要权利的情形，则该协议通常不侵害其他业主利益或该业主自身的合法权益。故该类协议系双方真实意思表示，合法有效。

二、该类协议何时生效？

在实际操作中，由于物业常采取激励性措施，该类协议往往由业主补交物业费时一并“签字确认”，协议文本上可能未填写落款日期。此时该如何确认该类协议是否生效及其生效时间？

本文认为，签订日期并不是协议成立或生效的必要条件。根据《民法典》第四百九十条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立；在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”之规定和第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，业主领取协议后，若已按照协议中关于物业费缴纳周期的新约定，履行了缴纳首期物业费的主要义务，物业亦对此接受，则无论该类协议的签名发生于今后的何时，均应认定该协议自业主按新约定缴纳首期物业费、并由物业服务企业接受之日起成立并生效，不能以未载明日期或“尚未生效”为由，拒绝履行缴纳物业费的义务。

三、该类协议约定的物业费上涨价格是否合理？

由于该类协议中物业费价格栏往往“留白”，这为物业服务企业与单个业主协商“涨价”提供了可能。对于价格上涨是否合理，本文认为应依以下层次进行判断。

首先，上涨后的价格不得超过当地物价主管部门规定的最高限价。在此前提下，需依次审查两个方面：一是填写的上涨价格是否真实。若经审查，确实无法辨认填写的物业费价格是否为协议签订后单方补写，应当推定“涨价”并非合意结果，则协议中关于物业费价格的约定应属无效。二是真实填写的上涨价格是否显失公平。若经调查，在小区业主尚未普遍缴纳“涨价”物业费之前，前期物业若未对协议当事业主提供超出其他业主的特别服务（区别于以“涨价”为目的的物质激励），则“涨价”约定构成显失公平，即使当事业主按上涨价格缴纳多期费用，其仍可依据《民法典》的相关规定请求撤销该价格条款。同时，《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该协议中关于物业费价格上涨的约定虽无效或被撤销，协议其余部分对双方仍具有法律约束力。

四、该类协议约定的物业费缴纳周期对诉讼时效有何影响？

民法典第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本文认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。

同时，物业服务合同作为双务合同，物业服务费的支付义务与物业服务的提供义务构成对待给付。某一期物业费的诉讼时效，应以该期费用对应的缴纳周期届满，而业主未支付之日作为起算点。如前所述，若双方在“物业服务协议”中对缴纳周期作出了不同于《前期物业服务合同》的有效约定，则该特别约定将直接决定每一期债务履行期限的届满时间，进而影响诉讼时效的起算时点。例如，若该类协议将物业费缴纳周期从每季度或每半年调整为每年，或者反向调整，则诉讼时效起算时点与协议签订之前存在较大差异。

综上所述，对于前期物业与单个业主签订的此类协议所引发的争议，在处理时需把握以下要点：第一，该类协议相比《前期物业服务合同》的特别约定原则上具有法律效力。在签署日期不明时，可结合当事人按新约定履行主要义务（如缴纳首期物业费）的行为来认定生效时间。第二，对于协议中物业费价格上涨的约定，应重点审查其是否为双方真实合意，以及是否存在因“显失公平”而可撤销的情形。第三，该类协议中对物业费缴纳周期的变更，对物业费缴纳请求权诉讼时效的起算时点有较大影响，应当重点关注。