在物业行业盛会上，克而瑞集团董事长丁祖昱围绕房地产与物业行业的现状、趋势展开深度分析，为行业发展提供了清晰的方向指引，以下为发言整理——
从去年“926”至今一年多时间里，房地产市场经历了“快速启动－小阳春－回落”的波动周期。三季度7-8月百城商品住宅平均销售降至近十年最低点，即便9月“金九”传统旺季供应环比大增，其绝对值仍处于十年最低水平，供应约束成为影响成交的重要因素。
从成交数据看，9月新房成交环比仅增10%，同比下降7%，前三季度累计下降8%，全年预计降幅达20%；二手房市场连续六个月下降，尽管1-9月30城成交量同比上升9%，但全国主要城市二手房价格持续下行，北上广深等一线城市成交量保持同比增长。土地市场下行趋势基本止住，成交金额同比有所上升，但企业投资仍显犹豫，9月土地溢价率创年内新低，市场集中度却显著提高——北京、上海、杭州三城土地出让金额占全国总量27%，前12城占比超50%，且土地市场集中度高于二手房市场，二手房市场又高于一手房市场。房企销售同样面临压力，前9月销售同比下降11.8%，规模房企市占率却升至历史高点，前十强市占率超50%。展望四季度，10月新房成交难现明显上升，二手房增长效能放缓，整体将延续9-10月走势。相较于房地产市场，物业行业止跌回稳的信号更为明确，且回暖时间更早，主要体现在以下方面：
物业企业在管面积虽增速放缓但仍保持增长，且主动进行市场调仓——过去三年35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平米，四成企业退盘面积超1000万方（相当于一家中大型物业企业总在管面积）。作为轻资产行业，物业企业可自主选择服务项目，灵活性显著优于房企。同时，物业企业“有退有进”，外拓率趋于稳定，关联项目占比1/3，市场化项目占比2/3，形成健康的拓展结构。物业行业营业收入同比仅下滑0.5个百分点，当前增速仍达4.1%，稳定的营收增速印证了行业的平稳性。营收结构中，基础物业服务作为“基本盘”稳步增长，曾被重点布局的增值服务经历调整后，从前期的快速上升、回落，逐步进入“趋稳、趋精、趋好”阶段，成为行业止跌回稳的重要标志。尽管行业毛利率小幅回落，但净利率水平保持平稳。通过主动退出亏损项目、加强成本管控，在关联交易减少、高毛利增值服务收缩的背景下，净利率反而实现提升，凸显行业盈利质量的优化。风险控制方面，物业行业过去几年坏账计提充分，当前坏账率下降速度远快于房地产行业。因不存在房地产行业存货积压、资产价值受房价下行影响的问题，物业企业通过主动出清即可快速解决坏账问题。物业企业市盈率已逐步稳住，股价虽未大幅上涨，但未再持续下跌，2023—2024年经历一年多筑底盘整后，2025年呈现微微向上态势，资本市场对上市物业公司的估值进入企稳阶段，优秀企业有望获得更好的市场表现。综上，物业行业已基本实现“止跌”，正进入明确的“回稳”阶段，资本市场估值也同步企稳，行业整体呈现“看平看稳”，优秀企业“可被看好”的格局。1. 住宅市场：增量减量但产品升级，存量空间广阔
增量市场：商品住宅增量持续减少，今年全国商品住宅交易量预计约4亿平米，相较400亿-500亿平米的存量住宅市场占比极低。但“好房子”理念推动产品全面升级，会所运营、精装修提升、四代宅管理等成为新机遇——以会所游泳池为例，物业企业可通过提供全周期解决方案（优化机电、能源、面积规划）、成本管控（缩小泳池面积降低能耗与人工成本）、运营服务（承接开发商补贴运营，拓展增值服务）实现增收。存量市场：基础服务是核心，需聚焦工程、绿化、清洁、安全等服务环节，提升客户满意度，实现业主资产保值增值。其中，管家服务作为物业与业主的关键纽带，目前优质供给稀缺，存在较大提升空间；同时，需应对监管趋严、业主投诉增多、服务要求提高等压力。在基础服务达标的基础上，增值服务可围绕三大人群需求发力：老龄化群体：北京、上海80岁以上重度失能失智老人90%选择居家养老，全国居家养老占比超99%，物业可联合专业机构提供居家养老服务，挖掘银发经济潜力。宠物主群体：尽管50%物业企业布局宠物经济，但多数面临“赔钱赚吆喝”“引发非宠物主不满”等问题，需探索可落地、可盈利的解决方案。单身群体：针对单身人群的生活服务需求，可开发个性化服务内容，拓展服务边界。数字化与AI应用：AI技术的全面落地为物业行业带来新机遇，可通过数字化与AI在不同服务场景的应用，实现降本增效，克而瑞等机构已推出相关解决方案。城市更新：老旧小区在不同年限有不同的焕新需求（如5年防水、15年管网、20年电梯改造等），物业企业可与政府合作打造标杆项目，拓展服务空间。FM服务：作为规模最大、专业化要求最高的领域，物业企业无需全面覆盖，可聚焦“可为”领域，结合自身管理优势与专业公司合作，开辟新赛道。
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