深小物 · 啄木鸟：小区哪些事项业主委员会无权决策？
2025-09-2513
业主自治就是业主自管？物业管理费就是物业服务费？业主就是物业使用人？业主大会决策授权到底那些可以给到业主委员会？物业管理政府指导价和市场调节价的区别和使用范围有哪些？住宅小区内增值服务和特约服务的区别是什么？物业企业对住宅小区的 “经营管理分摊” 属于酬金吗……
在物业管理日常服务中，不少居民群众甚至一些物业服务人员都会将这些概念混淆，个别自媒体博主甚至在短视频节目中对这些名词肆意进行错误解读，误导公众。
为以正视听，引导广大市民群众正确认识物业管理，深小物特别策划并推出“深小物 · 啄木鸟”栏目，针对一些容易产生误解的概念和观点，进行深入解读。也欢迎大家进行报料，我们一起寻找物业管理的“真相”。对于业主委员会和业主大会，很多人虽然能大概猜到其作用，但并不明白他们的具体作用和区别是什么。甚至有人认为业主委员会就是业主大会，或者就能代表业主大会决策任何事项。真的是这样吗？谈这个问题前，我们先来看看业主大会和业主委员会的定义。业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。
当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
我国《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”业主委员会（简称业委会）是业主大会依法选举产生的常设执行机构，代表物业管理区域内全体业主的利益，监督物业服务企业运作，协调解决业主与物业之间的纠纷，并执行业主大会的决定。根据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）及相关法律法规，业主大会和业主委员会的职责有明确划分。业主大会是物业管理区域的决策机构，而业主委员会是其执行机构，对业主大会负责。这意味着业主委员会的具体权力来源于业主大会的授权，但法律也明确了一些不得授权给业主委员会的重大事项。下面用表格汇总了主要的决策事项及其能否授权给业委会：
如果业主大会希望将一些可以授权的事项交给业委会办理，应注意：1、明确授权范围：授权应以业主大会决议的形式进行，并在《业主大会议事规则》或相关会议决议中清晰、明确地规定授权的具体事项、权限范围、执行要求以及监督机制，避免模糊不清。2、遵循决策程序：业主大会的授权决议本身，也需要遵循法定的表决程序。例如，对于一般事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。3、加强执行监督：业主大会在授权后，并非撒手不管。业主委员会应当定期向业主大会报告工作，接受业主监督。对于授权事项的执行情况，特别是财务收支，应定期公示。?详细规定于《业主大会议事规则》：将业主大会对业委会的授权范围、权限大小、资金审批额度等，明确写进《业主大会议事规则》中，使其有章可循。 ?重要事项及时开会表决：对于表格中列举的“不可授权”的重大事项，必须召开业主大会会议，由业主共同表决，不能由业委会自行决定。?做好信息公开与监督：业主委员会应当定期公示工作经费、公共收益、专项维修资金的收支情况等，接受全体业主的监督。很多地方也要求业委会定期向业主大会述职。?寻求专业指导：在涉及重大事项决策或授权时，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或县级人民政府住房和城乡建设主管部门咨询，获取指导和建议。为确保业主委员会合法合规行使职权，《条例》也设置了监督机制：?行政监督：区主管部门和街道办事处在指导监督业委会日常活动时，若发现业委会的决定违反法律、法规，可责令限期改正或予以撤销。?备案管理：业主委员会的成立及其重要决定需向区住房和建设部门备案。四、核心原则就是：大事业主大会定，小事可交业委会。凡是涉及业主共同利益的核心重大事项，如修改规则、选聘物业、动用维修资金、改建重建等，法律明确禁止授权给业主委员会，必须由业主大会共同决定。而对于日常管理、执行层面的事务，业主大会可以在明确授权的前提下，由业主委员会具体负责。业主委员会本身也具有一些法定的职责。（本文得到深圳市驭信法律咨询有限公司董事长、广东粤迪律师事务所物业部主任陈小刚大力支持。）
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