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对话:中小物业企业发展的挑战与期待
2025-09-224



特邀嘉宾:李庆华
深圳市德胜物业服务有限公司董事长

特邀嘉宾:卢敏
深圳市禧居物业管理有限公司董事长


特邀嘉宾:赵国谛
深圳市佳华物业服务有限责任公司总经理


主持人:魏会学

《深圳物业管理》编辑部主任


  




在我国经济社会发展的壮阔图景中,中小微企业始终扮演着不可或缺的重要角色——它们是国民经济的主力军,是保市场主体、稳就业的压舱石,是产业链供应链稳定的关键环节,更孕育着蓬勃的企业家精神与创新活力。相关数据显示:我国中小企业占企业总量超90%,贡献了50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的技术创新和80%以上的城镇劳动就业,其分量不言而喻。

聚焦深圳物业行业,这一特点同样显著,它们的活力与创新能力,直接牵动着行业发展的整体质量。然而,近年来,随着头部企业的迅猛扩张,不少中小企业却在时代浪潮中面临着前所未有的发展挑战。

为探寻中小物业企业在困境中的坚守与突围,共同思考行业生态的平衡与未来,本期,我们特别邀请了深圳市德胜物业服务有限公司董事长李庆华、深圳市禧居物业管理有限公司董事长卢敏、深圳市佳华物业服务有限责任公司总经理赵国谛,共同探讨关于中小物业企业的生存、创新与发展。

  主持人:欢迎李董、卢董、赵总参加本期的对话栏目,今天我们的主题是中小物业企业的生存与发展问题,首先有请三位分别介绍一下你们各自公司的基本情况、服务业态及市场定位。
  李庆华:深圳市德胜物业服务有限公司是一家纯粹依靠市场竞争、完全以客户体验为导向的综合性物业服务企业。其核心业务战略性地聚焦于服务国内经济发展水平较高城市的多元化业态,包括住宅小区、公配建、高端写字楼等。
  卢敏:深圳市禧居物业管理有限公司于2005年成立,20年的发展中,禧居物业坚持走持续、健康、协调发展的道路,并形成了“以住宅物业为依托,以写字楼、公园、学校为特色,以政府办公楼物业为亮点,城市环卫绿化为纽带,全面发展、全程服务”的市场战略。目前是广东省诚信示范企业、广东省重合同守信用企业、深圳市政府采购预选供应商。
  赵国谛:深圳市佳华物业服务有限责任公司成立于2011年,现有员工200余人。公司以佳华房地产开发公司为依托,服务业态丰富,在管项目有佳华名苑、佳华领汇广场、佳华领域广场、佳华领悦广场等大型综合体楼盘。市场定位聚焦于为业主提供高品质、高标准、高档次的物业管理服务,致力于打造舒适、安全、温馨的社区环境,成为业主信赖的物业服务伙伴。
  主持人:与大型物企相比,你们各自公司的核心优势和面临的挑战分别是什么?
  李庆华:中国物业服务作为支撑中国城市化高效运营的基础服务,是城市生活中不可或缺的刚性需求。国内头部物业管理企业大多脱胎于大型房地产开发商背景,天然拥有得天独厚的先发优势和难以被其他企业复制的资源基础。然而,这些资源禀赋所形成的运营惯性,常常与日益增长的市场化需求以及广大业主不断提升的期望值背道而驰,难以实现长久、健康的可持续发展。当前,物业服务市场如同房地产买卖市场一样,已经发生了从卖方主导市场向买方主导市场的根本性转变。国内广大业主掌握市场主动权的春天已然到来!
  德胜服务在核心经营理念与落地服务模式上,相较于大型物业企业集团及传统物业服务提供商,具备显著的迭代创新优势。同时凭借其商业模式与市场发展趋势高度契合、甚至在某些方面引领市场化的显著特质,正迎来前所未有的重大发展机遇窗口,此时奋发图强、锐意进取正当其时!
  然而,客观而言,公司在品牌知名度、资本实力、物力资源以及专业人力资源储备等规模性要素方面,与行业头部企业相比仍存在较明显的差距。
  卢敏:禧居物业的服务核心优势具体包括以下几个方面:一是在决策和响应能力方面,因公司管理层级少,遇到问题时不需要层层汇报,在各项事件上能快速做出决策;二是在成本控制方面,禧居物业结构简单,无复杂的管理层级和总部运营成本,人员更精简,在人力、管理、协作等方面的成本控制能力更强,更有优势,尤其在经济整体下滑大环境下,通过“低成本+合理定价”吸引对价格敏感的客户;三是在客户的特定需求方面,能更快调整服务,不像大企业要走多层审批流程;四是在一些细分市场领域更专注,比如在城中村管理及城市服务领域积累了更专业的经验,服务更精准,擅长处理其中社会矛盾,服务内容更贴合实际;五是在本地化服务方面有一定优势,更能快速捕捉本地市场需求,企业融入参与度更高。
  在发展过程中,我们也面临着几方面挑战:一是人才短缺,受限于成本难以吸引和留住专业人才,管理者多为“经验型”而非“专业型”,缺乏现代化物业管理理念;二是资金和资源方面,因营收有限,难以在设施维护、技术升级上投入大量资金,尤其是社保缴费基数不断升高,企业经营成本不断攀升,进一步压缩了企业在其他方面的投入;三是服务范围和专业性方面,多停留在“基础保障”层面,难以覆盖业主的多样化、个性化需求;四是抗风险能力弱,在税费缴纳、员工社保等方面,易因操作不规范产生法律风险,进一步消耗企业资源。
  赵国谛:作为一家中小民营物业企业,我们的优势主要有三个方面:一是灵活性高,决策流程相对简单,能够快速对业主需求和市场变化做出反应。二是本地化优势,佳华物业深耕深圳市场多年,对本地文化、居民需求和社区特点有着深入了解,能够提供更贴合居民习惯的服务。三是服务个性化,由于管理项目相对分散,我们根据项目所处不同区域和位置,根据其不同业主群体精心为业主提供个性化服务,关注到每一位业主的特殊需求。此外,公司目前在管项目运营基本稳定,通过持续优化服务,业主满意度保持在一定水平。
  目前面临的挑战也有以下几个方面:一是品牌影响力弱,在市场竞争中尤其是获取新业务时缺乏品牌优势;二是资源对接和整合上能力不足,增值服务开展不够丰富;三是资金实力有限,在技术研发、设备更新和人才吸引方面投入受限。同时由于各项成本上涨,物业费调价困难,利润空间被严重压缩。
  主持人:面对企业发展中的各种挑战,你们各自公司又是如何应对的,或者采取了哪些措施?
  李庆华:与市场上普遍采取传统物业包干制或酬金制的物业服务企业不同,德胜服务构建了以业主共有资金(业主大会)基本账户为核心的独特运营模式。各项目所有运营开支,包括全部人力成本,均由业主大会基本账户承担并支付,项目各项支出均需经过甲方(业主委员会)的严格审批。德胜服务则严格依据合同约定计提固定比例的酬金作为服务报酬。同时,公司全面上线并实施了AI重塑系统以实现全流程智能化管理,在财务经营与现场服务管理两个维度均实现了高度的“双透明化”。因此,德胜服务在项目经营管理方面,从根本上避免了承袭传统物业企业所面临的巨大经营压力与成本挑战。
  卢敏:在当前市场环境下,社保缴费基数不断上调,企业经营成本节节攀升。禧居物业管理的政府公建项目进一步压缩,同时公司紧紧抓牢基本盘,发挥自身固有的优势,积极拓展区域城中村市场,扎根基层,依托本地资源,回归服务本质,坚持质价相符,避免低价竞争,提升服务水平,确保能够生存并有所发展。
  2025年行业趋势显示,物业行业从“规模扩张”转向“质效提升”,强调服务品质和科技应用。这意味着更加注重服务质量和技术升级,禧居物业作为小型企业,在这方面还面临着资金和技术投入的压力。
  赵国谛:成本控制方面,我们优化岗位设置降低人工成本、引入节能设备和技术以降低能耗成本、通过集中采购或与供应商谈判等方式降低物资采购成本;在人才培养与引进方面,我们建立内部培训体系提升员工专业能力,为优秀人才提供晋升通道,同时与高校合作,吸引更多应届毕业生加入,提升团队活力;在技术应用方面,我们探索与科技企业合作,逐步引入成熟的物业管理系统,创新服务模式,提高服务效率;在服务创新和拓展收入来源方面,我们也在了解各项目业主需求的基础上,尝试与相关企业合作,增加收入来源的同时提升业主满意度。
  主持人:你们对企业未来的发展有哪些目标或期望?
  李庆华:德胜服务郑重承诺永不谋求上市融资。我们深知,上市后为满足资本市场对利润增长的追求,极有可能导致公司偏离其与每个服务项目广大业主共商发展、共建家园、共享成果的初心使命。公司未来十年的初步战略目标,是在国内经济发达的核心城市稳健设立分公司以谋求可持续的区域发展。德胜服务的核心经营方针始终是:确保公司(股东)利益一定化,同时坚定不移地追求客户利益最大化。
  卢敏:我们的目标是成为区域内具有较强竞争力和知名度的物业企业,所以对未来的发展,我们还将从以下几方面发力:
  一是结合自身优势积极拓展城中村市场,如工业园区物业管理、停车场管理、统建楼清洁服务,争取将每一个项目都打造成标杆,形成区域品牌影响力,提高区域市场占有率。
  二是将业主满意度维持在较高水平。这也是我们近几年的核心目标,确保服务的规范化和标准化的落实执行,以优质服务塑造企业品牌形象。
  三是提升企业在数字化时代的竞争力。公司将积极引入物联网、大数据、人工智能等先进技术,实现管理流程的数字化和智能化。
  四是积极拓展多元化增值服务。例如尝试开展社区养老服务或助餐服务,为老年业主提供日间照料、健康护理等服务。
  赵国谛:未来3-5年,希望在巩固现有项目的基础上,拓展3至5个优质项目,扩大管理规模;将业主满意度提升至90%以上;通过优化成本结构和拓展增值服务,实现营收增长30%。
  我希望能将佳华物业打造成区域内知名的物业服务品牌,成为业主心中服务优质、值得信赖的物业企业;推动公司向智能化、多元化方向发展,提升企业核心竞争力。
  主持人:作为中小企业,请你们结合自身实际情况,谈谈你们各自希望政府或协会提供哪些方面的支持?
  李庆华:深圳市之所以能崛起为国家改革开放的前沿阵地,并发展成为全国乃至全球瞩目的高科技之城,其根本动力在于其开放包容的营商环境及政府强有力的政策扶持。然而,反观深圳市各级政府部门对辖区内物业服务企业的日常管理方式,却时常采取简单粗放的管控、限制,致使广大中小物业企业在市场与监管之间两头承压。国家部分法律法规如消防法,其责任主体明确指向物业服务企业,从法理公平性上讲,因甲方(产权人/业主)的不作为而让乙方(物业企业)承担处罚后果,实有失公允。此外,针对部分业主以各种理由长期拒缴物业管理费的顽疾,我们呼吁政府主管部门及行业协会积极通过行政协调及人大立法建议渠道,推动将依法缴纳物业管理费纳入居民个人征信体系进行有效约束。物业服务行业虽普遍属于微利行业,却承担着吸纳大量社会就业的重任,提供了城市基础管理不可或缺的关键服务,并默默完成了大量难以直接体现经济价值的社会性工作。我们的政府部门和行业协会理应投入更多关注目光于物业服务行业,切实关心这一事关全城民生福祉与社会和谐的基础性领域。
  卢敏:我希望政府和协会能从以下几个方面帮助中小物业企业更好发展:
  一是加强政策扶持,减轻企业经营负担。希望政府出台针对中小物业企业的税收减免优惠政策,降低人力、运营等刚性成本;打击“黑物业”“低价恶性竞争”等乱象,通过政府监管和行业自律,保障合规中小物业企业的市场空间;明确物业企业与业主的权责边界(如公共收益分配等),减少纠纷,降低企业的法律风险。
  二是资源支持。对低利润的项目,优先吸纳中小物业企业参与,或通过政府购买服务的方式,为其提供业务机会。
  三是能力建设与技术赋能。希望行业协会组织针对性培训,内容包括:物业管理法规、应急处理(如消防、防汛)、客户服务、智能化操作(如智慧门禁、线上报修系统)等,提升中小企业员工专业能力。
  四是加强行业协作。行业协会组织中小物业企业与大型物业企业对接会,促进合作共赢(如分包部分业务给中小物业)。
  五是提升行业话语权与品牌力。协会牵头制定中小物业企业服务标准,通过评级、评优等活动,提升其市场认可度;同时代表中小物业企业向政府反映诉求,推动政策向弱势群体倾斜。
  六是风险应对与应急支持。尤其在突发事件(如自然灾害)等方面,希望政府协调防疫物资、应急设备等资源,并提供专项补贴;协会则提供应急管理培训、跨企业支援协调等服务,帮助中小物业企业快速恢复运营。
  赵国谛:一是加强政策扶持。希望政府出台针对中小物业企业的税收优惠政策、财政补贴政策,缓解成本压力;在项目招投标中,设置合理的门槛,避免大型物企的过度垄断,为中小物业企业提供公平的竞争环境。
  二是加强行业指导。希望协会组织开展更多专业培训、交流活动,帮助企业提升管理水平和业务能力;制定行业标准和规范,引导行业健康有序发展,减少低价恶性竞争。
  主持人:谈谈你们心目中理想的营商环境是什么样的?
  李庆华:德胜服务目前规模尚小,但无惧激烈的市场竞争,始终秉持勇于开拓进取的精神。长期的实践结果明确表明,德胜服务的先进理念与创新运营模式深受广大合作业主(甲方)的高度认可与真心推崇,公司持续发展的坚定信心正源于此份深厚的信任。德胜服务成功进驻并运营的项目,几乎都实现了业主满意度显著提升、政府管理安心省心的良好局面,并开创业主、物业、社区、政府多方合作共赢的新典范。德胜服务心怀一个清晰的愿景:让德胜服务模式的成功实践,遍布深圳的每一个社区角落。
  卢敏:我认为理想的营商环境体现在三个方面:
  一、市场机制
  “公平”与“效率”。业主“选择权”与“付费意识”对等,业主既能通过业主大会等机制自主选择物业、协商服务标准与价格,也需树立“优质优价”的付费理念——认可物业服务的商品属性,避免“只想要服务、不愿付成本”的矛盾。
  价格市场化与透明化。物业服务费定价应兼顾成本(人工、耗材、技术投入等)与服务等级,允许企业根据市场供需、服务升级合理调价,但需通过公示、听证等方式保障业主知情权,避免“暗箱操作”。
  二、企业发展:合理利润
  合理的利润空间:避免“低价恶性竞争”——行业内不鼓励“以低于成本的价格抢单”,而是通过服务差异化(如高端定制服务、智慧化服务)形成“优质优价”的良性循环,让企业有资金投入服务升级与员工培训。
  三、风险共担、长期主义
  风险共担机制:社区公共设施老化维修、突发灾害(如台风、疫情)的应急处置等成本,由业主、物业、政府按合理比例分担,避免将全部压力转嫁给物业企业。
  赵国谛:理想的营商环境是公平、透明、法治的。在市场准入方面,降低不必要的行政壁垒,简化审批流程,让中小物业企业能够更便捷地参与市场竞争;在监管方面,政府部门和行业协会加强对物业市场的监管,打击不正当竞争行为,维护市场秩序;在政策方面,给予中小物业企业更多的政策支持和引导,鼓励企业创新发展;同时,建立良好的信用体系,促进企业诚信经营,营造积极向上的行业氛围。
  主持人:感谢各位的精彩分享。在与大家的对话中,不仅让我们看到了中小物业企业在生存与发展中面临的困惑以及对未来的期待,更让我们看到了每个中小企业心中也有一个大大的梦想。也相信本期的对话,能为我们更好服务中小企业提供更多新的思路,也祝愿你们三家企业的发展越来越好!
本文原刊于《深圳物业管理》2025年7-8月。
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