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深小物 · 啄木鸟：业主自治就是业主自管？
2025-09-177


GUIDE

编者按



业主自治就是业主自管？物业管理费就是物业服务费？业主就是物业使用人？业主大会决策授权到底那些可以给到业主委员会？物业管理政府指导价和市场调节价的区别和使用范围有哪些？住宅小区内增值服务和特约服务的区别是什么？物业企业对住宅小区的 “经营管理分摊” 属于酬金吗……

在物业管理日常服务中，不少居民群众甚至一些物业服务人员都会将这些概念混淆，个别自媒体博主甚至在短视频节目中对这些名词肆意进行错误解读，误导公众。

为以正视听，引导广大市民群众正确认识物业管理，深小物特别策划并推出“深小物 · 啄木鸟”栏目，针对一些容易产生误解的概念和观点，进行深入解读。也欢迎大家进行报料，我们一起寻找物业管理的“真相”。

在物业管理中，“业主自治” 和 “业主自管” 是两个易被混淆但本质不同的概念，二者的核心区别体现在定义、主体、范围、实施方式等方面，同时也存在一定的关联性。以下从区别和联系两方面详细说明。
一、业主自治和业主自管的核心区别
1. 定义与核心目标不同
（1）业主自治指业主通过法定组织（业主大会、业主委员会），依据法律法规和管理规约，对物业管理区域内的共同事务行使决策权、监督权、管理权的权利体系和运行机制。
业主自治核心目标是实现 “业主当家作主”，保障业主对小区公共事务的知情权、参与权、决策权和监督权，本质是一种治理模式。
（2）业主自管指业主不委托专业物业服务企业，而是由业主自行组织团队（如业主委员会直接雇佣人员、成立管理小组等），直接负责小区的日常物业管理服务（如保洁、安保、设施维护等）的具体执行方式。
业主自管的核心目标是通过业主自身力量完成物业服务的实操工作，本质是一种服务提供方式。
2. 主体与权责范围不同
（1）业主自治主体是全体业主，通过业主大会（决策机构）和业主委员会（执行机构）行使权利。权责范围广泛，包括：制定管理规约、选聘 / 解聘物业服务企业、审批年度预算、决定公共收益分配、监督物业服务质量、修改小区管理规则等宏观决策和监督事项。
（2）业主自管主体是业主自行组建的管理团队（如业委会下设的执行小组、雇佣的保洁 / 保安等）。权责范围聚焦于具体物业服务的执行，如日常保洁、设施维修、秩序维护、费用收取等实操工作，不涉及宏观决策（决策仍需通过业主大会）。
3. 实施前提与适用场景不同
（1）业主自治是《物业管理条例》明确规定的业主基本权利，所有住宅小区都必须依法实行业主自治（无论是否委托物业企业）。
业主自治的适用场景：任何物业管理模式（包括委托专业物业、业主自管、合作管理等）都以业主自治为基础，是前提和保障。
（2）业主自管是业主在自治框架下选择的一种服务模式，并非法定强制要求，需经业主大会表决同意才能实施。
业主自管的适用场景：通常适用于规模较小、业主共识度高、管理难度低的小区（如小型老旧小区），或业主对专业物业不满、希望降低成本的情况。
二、二者的联系
1. 业主自治是业主自管的前提和基础
业主自管必须在业主自治的框架下进行：自管方案的制定、人员的选聘、费用的标准等，都需经业主大会表决通过，且自管过程需接受业主大会和业委会的监督，本质是业主自治权利在 “服务执行” 环节的体现。
2.业主自管是业主自治的一种具体实践形式
业主自治可以通过多种方式实现（如委托专业物业、业主自管、“物业 + 自管” 混合模式等），业主自管是其中一种选择，即业主通过自治决策后，决定不委托外部企业，而是自行执行服务工作。
3.二者目标一致
最终目的都是维护业主共同利益，保障小区正常运行，提升居住品质，只是业主自治更侧重 “决策与监督”，业主自管更侧重 “执行与落地”。
如果您有什么想说的，欢迎在评论区留言。
（本文得到深圳市房屋租赁运营管理有限公司党群人事部部长鹿钦连，深圳市法眼法律咨询有限公司总经理齐志远支持）

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