物业各类管道的权责划分及下水管道堵塞、水管漏水等案件的处理分析_最新动态

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物业各类管道的权责划分及下水管道堵塞、水管漏水等案件的处理分析

2025-09-0911

物业公用管道：通常是指城市内、乡镇或者小区内用于公共事业的管道，如小区内的地下给排水管网、供暖、电井、弱电井、化粪池等管道，主要是为整个小区或区域的公共设施服务，供全体业主或居民共同使用。

?共有管道?：通常指的是建筑物内部的公共设施管道，在本区域内能够共同直接使用的，如公共下水管道、消防管道等。这些管道确保建筑物的正常运行，服务于该楼宇内多个业主共同需求。

专有管道?：这些管道设施位于建筑物内部，为某一业主单独所有并使用，如表后自来水管道、排水管道等。专有管道的所有权归属于该业主，业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利?。

物业公用管道?：根据《物业管理条例》第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）规定，依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

?共有管道?：属于业主共有部分，但管理责任相对复杂。在一些情况下，如果物业服务合同没有明确约定，物业公司可能承担一定的管理责任，如定期疏通、检查等。但如果因业主使用不当等原因导致共有管道出现问题，如堵塞、损坏等，可能需要相关业主共同承担责任。

?专有管道?：业主对其专有部分享有独立的管理权，因此专有管道的日常维护和管理责任由业主自行承担。若出现问题，业主应及时维修?。在业主提出维修委托时，物业公司应根据《物业服务合同》的约定，接受委托并合理收费。

物业公用管道和共有管道?：这些管道设施与建筑物的其他部分紧密相连，确保建筑物的正常运行和使用。虽然物业公司或相关单位负有维修和养护责任，但业主在使用这些管道时，应遵守相关规定，不得损害其他业主的合法权益?。

专有管道?：虽然属于业主专有部分，但其与公共部分紧密相连，业主在使用和管理时应尊重和维护其他业主的权益，必要时需与其他业主或物业管理单位协商?。

公共下水管道：属于全体业主共有，物业负责日常维护管理，包括定期检查、疏通、清理和维修。若因物业未履行维护义务，如长期未清理化粪池导致返水，物业需承担责任。若因自然老化、设计缺陷等非人为原因损坏，可申请维修资金进行维修。

业主专有部分下水管道：如卫生间、厨房内从公共管道接入业主家中的分支管道，属于业主专有部分，由业主负责维护。若因业主使用不当，如乱扔杂物、倾倒油污等导致堵塞，责任由业主承担。

一般而言，居民生活区的供水管道系统以水表为界一共可以分为三段：

第一段是供水企业到小区附近结算总水表的管道，产权归属供水企业，如果管道漏水，由供水企业负责维修。

第二段（含表前阀门）为从小区总水表到每个业主家水表的管道，这些管道可能还包含了高位水箱，加压泵等设施，产权是全体业主，同时，专业运营单位对其有维修和养护责任。水管等给排水系统是建筑物的公用设施，属于业主对于共有部分所享有的共有权的客体，根据《民法典》第二百八十三条，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。

第三段（含分户阀门）为业主家水表后的管道，产权是对应的业主的专有部分，自然应该业主自己承担各项维修费用。若因业主私自改造、破坏管道等行为导致自家室内管道或公共管道出现问题，业主需承担相应的维护责任和损失赔偿责任。

基本案情：刘某诉称，其私有产权房，由某物业公司实施物业管理服务。刘某自2005年9月办理入住手续至今已超过六年，物业公司疏于管理，从未清扫屋面，疏通管道，以至屋面垃圾堵塞下水道而无人知晓。

2011年8月11日大雨，雨水从屋顶流入刘某屋内，贯通四至一楼，刘某即刻联系物业，物业公司到现场时积水时间已超过一小时，最终造成一楼积水8厘米。维修人员不敢上屋顶疏通管道，反由刘某自行上屋顶疏通。事后，刘某多次要求协商解决，物业公司对此不予理睬。

刘某起诉请求：判令物业公司赔偿各项财产损失78830元及精神损失费10000元，并要求物业公司承担案件诉讼费用。

法院经审理查明，该建筑是由高层住宅楼和别墅所组成的花园小区。刘某为该小区一户业主，其所有的房屋类型为联栋住宅，属四户一体的联栋纵切式连体别墅，各户均有独立的出入口与上下楼梯，房屋外部无其他通道可通往屋顶平台。

某物业公司是本案纠纷发生时该小区的物业服务企业，与小区开发商于2003年12月就该小区的物业服务事宜共同签订了《花园小区前期物业管理服务合同》。《物业服务合同》就“委托管理事项”部分约定，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、污水管、共用照明、楼道消防设施设备、安全监控、水箱、水景处理设备等；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、污水井、泵房、自行车库、停车场、配电间等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司须接受委托并合理收费。

该合同就“物业服务要求标准”部分约定：物业公司必须按照下列约定，实现管理目标：其中对房屋及公共设施、设备的维修、养护：按规定定期、定人保养、维修；设备维修及时率100%。该合同就“违约责任”部分约定，物业公司违反该合同第五章的约定，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。

2011年8月11日18时许，突降暴雨，因屋顶下水道堵塞，雨水从屋顶天沟溢进刘某家阁楼，并从阁楼向下流至三层、二层、底层，导致房屋底层墙面，二层、三层、阁楼层木地板，三层墙面、平顶装修以及楼梯间踏步面板等部位及部分家具、电器等物品受损。

刘某发现房屋进水后，立即向物业公司报修，因维修人员在他处抢修，故在刘某报修约一小时后至刘某房屋处，并于次日上午完成对其房屋的清理工作。事后，刘某要求物业公司赔偿未果，起诉至法院。

一审中人民法院于2013年1月7日作出民事判决：驳回刘某的诉讼请求。宣判后，刘某不服，提起上诉。中级人民法院于2013年12月10日作出民事判决：一、维持一审判决；二、物业公司于判决生效之日起十日内一次性给付上诉人刘某3000元。

刘某不服，向检察机关申请监督，人民检察院对本案提起抗诉。高级人民法院于2015年4月30日作出民事判决：一、撤销一、二审判决；二、物业公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿刘某人民币29500元。三、刘某在原审时的其余诉讼请求不予支持。

裁判理由：

法院生效裁判认为，首先涉案小区在本案纠纷发生时未成立业主委员会，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，《物业服务合同》对物业公司与刘某均有法律效力。

其次，鉴于《物业服务合同》约定，已明确物业公司应当对本案的共用下水管道等设施予以定期、定人保养和维修，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。

因此，物业公司自刘某2005年入住该小区以来，从未对共用屋顶及下水管道进行清理、疏通，显然已违反合同约定的义务。刘某于2011年8月因大雨而导致的下水管堵塞、渗水所造成的室内装修损失及相关物品损失理应依约由物业公司予以赔偿。

原一审法院认定堵塞的下水管属于刘某家专有，与事实不符；原二审法院虽改认该下水管系属共有部分，但基于须经过刘某家才能到达该管道的事实，而认为本案物业公司无主动履行合同约定的定期保养、清理义务，与《物业服务合同》相关约定不符，亦不利于督促物业管理企业更好地履行管理职责，对此一并予以纠正。

最后，物业公司依约应当承担的赔偿责任范围，结合原一审法院委托鉴定的工程审价、双方当事人的举证、质证情况，酌定刘某可得赔偿的经济损失数额为29500元。

基本案情：原告李某向淄博市博山区人民法院起诉称：原告系某小区17号楼1单元202室业主，被告刘某为该单元302室业主，但302室长期无人居住。2022年5月13日凌晨，302室房屋内水管爆裂漏水，渗透到202室原告家中，造成了原告室内墙面、装修、家具、家电、地面等不同程度的损坏。双方协商未果，为此，原告诉至法院请求：判令被告赔偿原告经济损失22743.00元。

被告刘某主要辩解理由：

1、此次漏水事故的原因为公用供水管道破裂，漏水部位为被告水表前的公用管道，未进入被告的专有部分。根据《淄博市城市供水管理办法》第三十七条规定，供水设施产权以城市供水企业实际安装的计量水表处为界，水源侧的管道（含计量水表）归城市供水企业所有并负责维护管理。用水侧的管道及设施归用户所有并负责维护管理，或者有偿委托供水企业管理。该次漏水事故不是由于被告用水侧管道原因导致，不应当由被告承担赔偿责任。

2、涉案漏水管道为公用管道，由该栋楼的业主共有、公用，原告仅将被告一户业主列为被告是错误的。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案漏水管道为公用设施，因共有物造成他人损害的，应当由共有人共同承担相应的侵权责任。

被告淄博供水公司辩称：涉案单元是以其所在的居民楼单元为单位开设用水户，安装的计量水表在其单元门外。按《淄博市城市供水管理办法》的规定，供水设施产权以城市供水企业实际安装的计量水表处为界，水源侧的管道（含计量水表）归城市供水企业所有并负责维护管理。用水侧的管道及设施归用户所有并负责维护管理，或者有偿委托供水企业管理。被告刘某家中水管破裂与供水公司无关。供水公司既不是破裂管道的所有权人，也不是侵权人，不应承担赔偿责任。

法院查明：经现场勘验，供水企业在该单元楼前绿化用地草坪中设置整个单元的一块计量水表，记录该单元所有业主的总用水情况；该单元西户房屋中在厨房及厕所各有一根上下贯通整个单元西户所有业主的总水管，且每户在厨房及卫生间处均各有一块水表。其中302室厨房上下贯通的水管上有一个三通，该三通接出来的水管依次连接阀门、水表、水龙头，水管爆裂处位于三通和阀门之间，在厨房水槽的上方。该单元业主的水费交纳方式为所有业主将各自的水费交给同一个人，由其统一通过固定账户交纳给供水公司。

法院对该案给出的解读：

“一物一权”是物权法的基本原则，即一个物上只能成立一个所有权，一个所有权的客体仅为一个物。随着经济生活的发展，建筑物在空间上不断向多层或高层拓展，一般情况下一栋建筑物中会有多个不同的业主，业主对其购买的建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权是对传统物权法理论的突破，是“一物一权”原则的例外，即一栋不可分割的建筑物中存在多个不同的所有权人。建筑物区分所有权作为在城市化进程中为适应新型居住模式而逐渐产生的一项复合性的权利，具有其自身的特点。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条关于建筑物区分所有权的规定，建筑物区分所有权包含专有权、共有权及共同管理权。

顾名思义，专有权即业主对建筑物专有部分单独享有占有、使用、收益和处分的权利。共有权即指业主对建筑区划内共有部分享有共同共有的权利。此外业主对共有部分还享有共同管理的权利。业主可以自行管理，也可以委托其他管理人管理。共同管理权具有成员权的属性，这种管理权以业主取得专有权为前提，但是不属于所有权中的任何一种权能，是一项与所有权不同的民事权利。

建筑物区分所有权涵盖的三种权利之间的关系是：专有权是前提，具有主导性，是共有权和共同管理权的基础。因为专有部分的所有权，决定了共有部分的持有份比例，决定了在行使共同管理权时的成员权的大小，也决定共有权中的使用和收益范围等等。通过上述分析，可以看出，建筑物区分所有权的特点有以下三点：一是具有复合性，并非单一权利模式；二是具有整体性，权利人的专有权与共有权、共同管理权不能分割行使，建筑物区分所有权的三要素必须一并转让、抵押或继承；三是专有权具有主导性，是共有权和共同管理权的基础。

正因为建筑物区分所有权具有上述特点，权利人在行使权利时应受到相应限制，需要同时考虑共有关系、相邻关系等多重因素。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条明确业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

即专有权人行使专有权，不得损害其他专有权人的专有权，也不得损害共有权与共同管理权，否则构成侵权行为，应承担相应的侵权责任。

本案中1单元西户的用水管道为西户所有业主共有并负责维护管理，但是位于建筑物专有区域内的共有用水管道，在未经业主许可的情况下，其他业主客观上无法进入该建筑物专有区域进行管理维护，因此每户业主都应当对自己建筑物专有区域内的共用供水管道进行日常管理和维护，若发现故障或隐患，应当及时报告其他共有人并采取相应措施。

刘某作为302室业主，长期在外地居住，302室处于闲置状态无人管理。刘某未尽到对自己建筑物专有区域内共有供水管道的日常管理维护义务，其他业主也无法进入302室对位于该专有区域内的共有供水管道进行管理维护，最终导致共有管道破裂给202室造成财产损失。

刘某的行为一方面是其自身怠于行使共同管理权的体现，另一方面也是对其他业主行使共有权和共同管理权的妨害，刘某的行为最终造成了202室财产损失的后果，其应当承担相应的赔偿责任。

由此可见：水管破裂时应该根据管道、水表等设施的具体布局和位置，结合当地供水管理条例的相关规定来判断责任主体。

该案带给我们更重要的启示是要全面、深刻地认识建筑物区分所有权的内涵，不能简单、片面地以水表为界限撇清责任。值得一提的是，《建筑物区分所有权解释》对其中的“业主”进行了扩大解释，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

因此对于已经获得业主身份的人来说，对属于专有部分内的设施要切实担负起管理义务，不能以“无人居住”为由放弃履行相应义务。尊重共同管理权，才能共建和谐社区。

（本条推文由深圳物业管理行业媒体共建单位深圳市物业管理有限公司选送）

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