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鹿钦连：关于空置房物业费打折争议的解析
2025-06-301

鹿钦连

深圳市房屋租赁运营管理有限公司

党群人事部部长


中国内地物业管理行业已历经四十余年的发展，相关物业管理法律体系逐步完善，物业管理理念深入人心。空置房物业费减免问题本应随着行业成熟达成共识，然而现实中争议依旧不断。近期部分省市的立法举措，更是使争议愈发复杂尖锐。现从法律理论及法律法规维度，剖析空置房物业费能否打折的问题。
一、物业管理的范围仅限于共有部分
国务院《物业管理条例》对物业管理作出了明确界定，即业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。以上对共有部分的维修保养、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等物业管理内容，也就是行业通常称之为“四保”（即保修、保洁、保绿、保安）。依据业主的建筑物区分所有权理论，物业管理的范围仅限于物业管理区域的共有部分，并不包括业主的专有部分。业主的专有部分由业主自行负责管理与维护，而物业服务企业的主要管理职责则是聚焦于共有部分（建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，公共道路，公共绿地等）的管理。
二、物业服务企业代行的是业主的共同管理权
依据《民法典》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在物业管理范畴内，业主的权利主要对应的是业主对共有部分享有的共同管理权。
《民法典》第二百七十八条明确列举了一系列需由业主共同决定的关键事项，诸如制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举或更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业及其他管理人，使用与筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，以及改变共有部分的用途或利用其开展经营活动等。这些关键事项直接关系到全体业主的切身利益，因此必须由业主共同决定。
除此之外，业主对建筑物及其附属设施等共有部分的共同管理权，拥有自主选择权，既可以自行组织管理，也可以委托专业的物业服务企业或其他管理人代为管理（本文只探讨委托物业服务企业的这一情形）。物业服务企业接受委托后，会依据物业服务合同的规定，对共有部分开展维修保养、清洁卫生、绿化养护以及秩序维护等工作，这些行为实质上是在代替全体业主行使其部分共同管理权。
由此可见，业主对共有部分的共同管理权包含两个部分：一部分是必须由全体业主亲自行使的共同管理权；一部分是可以委托物业服务企业代为行使的共同管理权。因此，即使部分业主房屋空置，全体业主的共同管理权范围及行使要求并不因此减损，仍需通过业主组织（业主大会或业主委员会）和物业服务企业全面落实。
三、物业费是用来保障业主共同管理权的行使
原国家发展改革委、建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》，具体规定了物业服务成本或者支出的构成，包括：管理服务人员薪酬福利、共用部位与设施设备运维、公共区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护，办公费用、固定资产折旧、保险（针对物业共用部位、共用设施设备及公众责任）等费用以及其他经业主同意的费用。除此之外，物业服务成本或者支出还应该包括业主大会会议组织费用、业主委员会运营费用、业主委员会委员津贴，以及执行秘书和财务人员等聘用人员费用等。
从上述构成可以看出，物业费主要用于物业管理的实施，也就是用来保障业主共同管理权的行使。即使部分业主住房空置，物业服务企业的管理工作量及成本支出均不会因此减少。
四、国家法律法规规定空置房物业费要全额交纳
首先，《民法典》第九百四十四条明确规定，业主应当依照约定向物业服务人支付物业费。若物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。此规定同样适用于空置房，尽管部分业主住房空置，但物业服务企业仍要维持共有部分管理投入，这部分业主享受的服务与其他交费业主并无差异。例如，公共绿化养护和秩序维护不会受房屋空置的影响，减少或降低原有的频次和质量。
其次，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该规定同样也并未区分住房是否空置，同时表达了两层含义：其一，若物业服务合同未约定物业费减免条款，业主应按合同全额交纳；其二，尚未出售或交付的物业（当然属于空置房），建设单位需与业主一样交纳物业费。以上充分表明，在物业管理中，无论房屋是否空置，除非物业服务合同有特别约定，都应按合同约定全额支付物业费。
最后，《物业服务收费管理办法》第十五条、第十六条，对《物业管理条例》第四十一条进一步细化，明确业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，其物业费由开发建设单位全额承担。以上条款特别强调空置房物业费 “足额” 和 “全额”交纳，进一步彰显法律法规层面对于物业费交纳有明确且严格的要求，不允许随意减免或打折。
综上所述，物业服务企业管理的是业主的共有部分，代行的是全体业主共有部分的共同管理权，物业费也是用来保障共同管理权利的行使。在国家物业管理法律法规没有规定空置房物业费应当减免、物业服务合同也没有特别约定的情况下，在地方物业管理立法中进行强制规定，显然违背上位法，也与物业管理常识相悖。此举将导致物业管理费用减少，进而影响物业管理的质量；也侵害了其他足额交纳物业费业主的合法权益，破坏了公平公正原则。因此，必须严格执行国家法律法规规定，规范物业费交纳行为，以维护物业管理行业的健康发展以及全体业主的合法权益。

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