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张建全:物企创新是系统工程,拒绝拿来主义
2025-06-113




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编者按



44年前,中国内地物业管理在深圳诞生;32年前,物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开(物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会)。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称,在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。

物业行业健康良性发展需要大思维,更需要务实行动。今年3月10日,在中国内地物业管理改革发展44周年之际,由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起,闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行,70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节,通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省,并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨,旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。

今天特别推出日新网创始人张建全的书面发言《物企创新是系统工程,拒绝拿来主义》,一起看看他对物业行业发展有哪些新的思考

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张建全
日新网创始人


在当前物业行业的发展浪潮中,不少企业通过多元化业务的拓展,构建起庞大的商业版图。然而,随着市场的逐步成熟和行业竞争的日益激烈,许多企业在盲目追求业务多元化的过程中,忽视了自身核心竞争力的打造,导致资源分散,同质化严重,最终在市场竞争中陷入困境。
在此背景下,物业行业的发展逐渐回归到专业化和精细化的轨道上来,这不仅是市场对物业服务质量提升的迫切需求,也是物业企业实现可持续发展的必然选择。
1、专业化分工的多维度剖析
从项目类型来看,住宅物业和商写物业在服务内容、服务对象和运营模式上存在显著差异。住宅物业主要服务于居民日常生活,注重社区的安全、整洁、舒适以及居民的生活便利性,如日常的小区安保、环境卫生清洁、设施设备维护等。而商写物业则主要服务于商业办公场所,更关注商业运营的支持和办公环境的高效性,例如写字楼的前台接待、会议服务等。
以服务要求分类,同样以住宅为例,高端住宅、普通住宅和老旧小区又各有不同。高端住宅的业主对物业服务的品质和个性化要求极高,他们期望享受到诸如私人管家服务、高端健身设施维护、专属休闲活动组织等定制化服务。普通住宅的业主则更注重物业服务的性价比和基础服务的稳定性,如按时的垃圾清理、公共区域的定期维护等。老旧小区由于建成时间久,设施老化,居民结构复杂,其物业服务重点在于设施的更新改造、安全隐患的排查治理以及对老年居民等特殊群体的关怀照顾。
在城市区域方面,全国性拓展的物业企业需要具备强大的资源整合能力、品牌影响力和跨区域运营管理经验,以应对不同地区的市场差异和政策环境。而城市深耕的物业企业则更侧重于深入了解本地市场需求,与当地社区建立紧密联系,通过提供本地化的特色服务,提升业主的满意度和忠诚度,例如针对当地居民的生活习惯和文化传统,开展具有地域特色的社区活动。
2、精细化作业的关键要素
职业技能提升是实现精细化作业的基础。物业企业应根据不同项目的特殊场景,对作业员工进行有针对性的技能培养。例如在高端住宅项目中,安保人员不仅要具备基本的安全防范技能,还需接受礼仪培训,以展现专业、高端的服务形象。在老旧小区项目中,工作人员则需要学习如何与老年居民有效沟通,以及掌握一些常见的房屋修缮技巧,以应对老旧房屋频繁出现的各种问题。
作业工具创新也是精细化作业的重要支撑。根据项目公共区域维护的特点,为作业人员配备合适的工具,能大大提高工作效率和服务质量。例如在大型商业广场的清洁工作中,配备高效的机械设备,可以快速完成大面积的地面清洁;而且写字楼楼道中,就需要依据楼道的宽度,针对性的做拖把的定制,把清洁效率做到最高。
深度挖掘业主需求是精细化作业的核心。物业企业要结合现实场景,与服务商共建解决方案。通过定期的与业主交流分析,了解业主在生活服务、文化娱乐、健康养老等方面的潜在需求。
3、住宅物业的区域规模化与特色服务体系共建
住宅物业也有着自身独特的优势,其中服务主体相对稳定便是一个极为突出的特点,物企可以充分利用这一时间优势,制定长远的发展规划,向以业主需求为核心的生活服务转型,也就是大力发展增值服务,例如社区电商、养老服务、家居维修、文化娱乐等,这些服务大部分都由城市本地生活服务企业供应,也为本地中小物企带来了发展机遇,与本地服务商建立紧密合作关系,共同打造具有特色的业务形态。
但目前,许多物企在增值服务的发展过程中存在着急功近利的问题,它们往往缺乏长期主义意识和耐心去与服务商进行深度共建,而是采取一味的拿来主义,简单地将其他企业的成功模式照搬过来,没有充分考虑到自身的实际情况和业主的个性化需求。这种做法不仅难以真正满足业主需求,还可能导致服务质量参差不齐,影响企业的口碑和长期发展。物企应该转变观念,与服务商建立长期稳定的合作关系,共同投入资源进行市场调研、产品研发和服务设计,真正实现以业主需求为导向的业务共建。
创新发展的未来展望
展望未来,物业行业正站在创新发展的十字路口,专业化与精细化将成为其发展的底色,而住宅物业的区域规模化和以业主为核心的服务体系构建则为行业发展开辟了新的航道。
物业行业的创新发展是一个系统工程,需要物业企业从战略规划、运营管理、服务创新等多个层面入手,积极适应市场变化,不断提升自身的核心竞争力。只有这样,物业企业才能在未来的发展中把握机遇,迎接挑战,为业主创造更大的价值,为社会的和谐发展做出更大的贡献。相信在专业化、精细化、区域规模化以及以业主为核心的发展理念引领下,物业行业必将迎来更加美好的明天,成为推动城市发展和提升居民生活品质的重要力量。

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