龚晨：破解物业行业深层矛盾——从权责重构到生态共建
2025-06-102
44年前，中国内地物业管理在深圳诞生；32年前，物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开(物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会)。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称，在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。
物业行业健康良性发展需要大思维，更需要务实行动。今年3月10日，在中国内地物业管理改革发展44周年之际，由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行，70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节，通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省，并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨，旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。
今天特别推出旷真律师事务所物业法律部部长龚晨的书面发言《破解物业行业深层矛盾：从权责重构到生态共建》，一起看看她对物业行业发展有哪些新的思考。
回到原点，杨帆未来，在物业行业成立44周年之际，我们站在“原点”反思，未来物业行业将去往何处？在物业行业的发展进程中，“权责错配”与“主体缺位”构成了两大核心矛盾。化解这一深层问题，需通过立法突破与市场化改革双轨并行，推动行业从矛盾频发走向良性共治。短期内行业可通过两大策略缓解冲突，以透明化与信用化为突破口缓和矛盾。一是构建“阳光物业”体系：推行服务流程与财务信息全公开制度，包括物业费收支明细、公共设施维护计划、投诉处理机制等，通过官方平台、业主端APP等渠道实时公示，保障业主知情权；二是强化信用监管机制：政府主导建立物业企业与业主组织双向信用评价体系，将企业服务质量、履约能力与业主缴费率、自治组织履职情况纳入信用档案，对失信行为实施联合惩戒，倒逼双方履约尽责。而从长远来看，要想从根本上解决矛盾，需推动业主从“权利漠视”向“责任主体”转变，以权利觉醒与自治能力建设重塑主体关系。政府应通过社区教育、普法宣传等方式，明确业主作为物业共有权人的法律地位，厘清其监督决策权与配合执行义务的统一性，纠正“重权利轻义务”的认知偏差。同时，还需系统性的提升业主自治的能力，建立业主自治能力培育机制，包括指导成立业主大会、规范业委会选举流程、提供财务管理与决策咨询服务等，逐步构建“政府监管—业主自治—企业服务”的协同治理生态，目标到2030年形成权责清晰、运转高效的基层治理格局。作为物业人，笔者也在思考如何精准破解物业行业的四大核心痛点。从“有责无权”到“权责对等”当前物业企业常承担消防、环保等超出合同约定的公共管理责任，却缺乏资金调配与决策权限。解决路径：1.立法厘清权责：修订《民法典》及地方物业管理条例，明确物业企业与业主大会的权责清单，例如将公共设施维护资金使用权划归业主大会，物业仅负责执行与监督。2.建立追溯机制：依托权责清单，对安全事故、设施损坏等问题严格溯源，避免“物业兜底”现象。3.搭建协调平台：由街道办或行业协会牵头，建立业主、物业、公共部门的定期沟通机制，动态解决责任争议。从“零和冲突”到“共生共赢”业主因服务不满拒缴物业费，企业为降成本降低标准，形成恶性循环；酬金制下业委会拖延支付资金问题突出。解决路径：1.标准化服务与弹性收费：企业建立保洁、安保等服务标准体系，引入第三方评估机构，推行“服务质量与收费挂钩”机制，达标可享优惠，不达标则扣减费用。2.规范业委会履职与资金监管：立法明确业委会职责边界与违约追责条款，设立由业主、企业、第三方共同监管的专项账户，保障酬金制下运营资金及时足额拨付。从“低价内卷”到“创新突围”低价竞标、围标串标泛滥，增值服务同质化严重。解决路径：1.严打违规竞争：政府加强招投标监管，建立“黑名单”制度，对带资进场、挪用维修资金等行为处高额罚款并限制市场准入。2.培育差异化优势：鼓励企业与养老机构、家政平台合作，开发定制化增值服务，政府设立创新基金，对社区服务新模式给予补贴，推动行业从“基础服务拼价格”转向“多元价值拼品质”。从“撤场止损”到“可持续服务”人力成本高企、设施维护资金短缺导致企业被迫撤离老旧小区。解决路径：1.优化人力结构与培训：通过智能化设备替代基础岗位，降低人力成本占比；建立校企合作培训体系，提升员工专业技能，减少流动性。2.多元化解资金难题：加强业主沟通，普及维修资金使用规则。3.争取政府老旧小区改造补贴，探索“物业+社区商业”运营模式，通过增值服务反哺基础维护。4.对坚守老旧小区的企业给予税收减免、专项补助，增强其抗风险能力。未来5-10年，物业行业的转型不可避免，转型不仅是权责的重新分配，更是治理理念的深层变革。唯有通过立法筑牢制度根基、市场激活创新动能、业主强化自治意识，才能实现从“矛盾聚集地”到“幸福生态圈”的蜕变，为基层治理现代化注入可持续发展的新动力。
点我访问原文链接
