郭娜：物业人的运营突围——天安云谷以产业协同重构园区服务价值
2025-05-296
郭娜我们既是产业资源的组织者，也是共生关系的设计者，产业服务者的核心价值，正是以专业洞察与资源整合能力，持续为企业发展注入新动能。
在深圳产业转型升级的浪潮中，在数字经济与产业深度融合的背景下，物业管理行业正经历从基础服务向产业生态运营的转型升级。物业公司能否突破传统服务边界，真正成为产业生态的运营者？这是天安云谷物业团队始终在探索的命题。作为深耕产业园区服务的一线实践者，我们始终秉持“超级产业服务者”的定位，用三年时间验证了物业人不仅能够做好运营，更能通过搭建产业协同网络，创造超越物理空间的服务价值。物业人做产业运营，既要保持“俯身服务”的物业基因，更要培育“产业洞察”的战略思维。在服务位于坂雪岗科技城，毗邻华为总部的“万亿ICT产业聚集区”坂田天安云谷产业园区的过程中，我们发现传统物业团队面临两大核心矛盾：一是基础服务人员的专业局限性与产业运营的高阶需求之间的矛盾；二是物业企业资源整合能力与园区企业多元化诉求之间的矛盾。要破解这些难题，关键在于构建专业的产业服务团队。服务团队专业化再造：成立专业的产业服务团队，统筹各楼栋管家骨干组建产业服务专班，培训管家邀约企业家走访及参加企业家交流活动话术，加大邀约成功率。通过“产业知识图谱培训+企业走访实战”双轨培养机制，使基层物业人员掌握产业链基础知识、企业经营指标解读等核心技能。企业家对话能力建设：为管家量身打造“三阶沟通模型”，通过环境、停车场、设备维护等基础物业服务建立初阶信任关系，以提供非核心业务、政策申报信息等服务形成中阶深化链接，再通过开展人才金融市场技术等产业链资源匹配、企业家圈层运营等创造高阶服务价值。让管家成为既能跨条线指挥工程、秩序等基础物业管理人员解决企业基本需求，又能有效协同产业服务团队链接企业家解决企业产业需求的运营管理人员。作为产业服务人员，我们深刻认识到产业协同的本质是通过资源高效配置与价值网络重构，实现“1+1>2”的系统效应。其核心在于打破传统产业孤岛，以“产业链思维”替代“单点思维”，通过垂直深耕补链强链筑牢产业根基，以企业家圈层运营激活人的链接，构建信任纽带，并依托开放包容的服务生态为全周期需求提供支撑。我们既是产业资源的组织者，也是共生关系的设计者，产业服务者的核心价值，正是以专业洞察与资源整合能力，持续为企业发展注入新动能。纵向深耕筑牢产业基础，圈层运营激活人的动能，服务生态提供外部支撑，三者形成共生效应。产业链垂直深耕?让企业找到“隔壁的合作伙伴”。精准定位，绘制产业链图谱；围绕园区核心产业，梳理上下游环节，识别关键节点（如财税合规、知识产权、跨境卖家、代运营、海外仓储及物流、ERP系统、跨境支付、海外客服等各环节），形成清晰的产业链全景图。补链强链，打造闭环生态；针对薄弱环节，通过园区企业上下游客户资源补链（吸引缺失企业）、利用园区初具规模的科技型企业与当地高校实验室及研究所探索科技成果转化落地模式以达到技术强链（推动产学研合作），再通过资源整合提升产业链韧性。数字化赋能，推动协同效率；走访调研园区具有实验室的企业并收集开放意愿，搭建园区共享实验室平台，达到降本增效及技术交流的目的。企业家圈层运营?打造“化学反应”的发生场。突破传统物业活动的浅层社交模式，构建“产业主题+情感链接”双驱动的深度运营体系，企业家信任需长期积累，通过高频、小范围互动建立深度链接。为满足企业家的不同需求产业服务团队需精细化运营，针对意愿同行业交流的企业家组建产业链企业家俱乐部群，针对意愿跨行业交流的企业家组建女企业家、同乡企业家的俱乐部群，通过行业资讯日报、研究报告周报、产业服务月报等形式常态化运营。摒弃传统“开会式”活动，定期举办行业或圈层的产业沙龙（融入嘉宾主题分享）、企业家茶话会（深入交流行业发展趋势及探索合作可能性）、女企业家早餐会（融入中医理疗、亲子教育主题），同步融入企业参访交流的环节，大大促进业务合作机会，真正做到多元化运营，实现产业协同。从园区出发为企业家打造个人IP，让企业家从“参与者”变为“共建者”，利用广告位、大堂竖屏、公众号、视频号、小红书、抖音等渠道全面宣发，增强企业家个人影响力的同时也扩大园区的品牌效应。合作伙伴服务生态构建?做产业资源的“超级连接器”。以开放的心态迎接产业合作伙伴，主动了解人资公司专注做猎头招聘还是普通招聘，偏向于跨商的运营人才储备、还是智能硬件的工程师人才库储备。弄清银行信用贷款产品的偏向性，比如招商银行对跨境卖家的额度更高，建设银行对科技型企业的利率更低，江苏银行线上扫码可直接批复额度，兴业银行需提供线下纸质材料。熟悉跨境物流主要业务是小包，还是中大件；是只做海运，还是空运也可以；是只做头程，还是尾程派送也可以；是否有自己的海外仓可以一件代发等等。注重首单原则，从专业性、服务态度等方面倾听客户反馈，筛选优质合作伙伴，让产业服务更精准更高效，不断构建和优化园区的产业服务体系。从单点服务到生态联动，设计“产业需求+服务响应”对接机制，通过企业调研、数据分析识别同类企业共性需求，定制专项服务，通过人才服务包、金融服务包、市场服务包等资源，提供覆盖企业全生命周期的服务。在产业园区运营实践中，物业运营能力已从传统"基础服务提供者"向"资产价值赋能者"转型。深度挖掘企业需求，将空间载体转化为产业服务场景，搭建共享实验室、供应链对接平台等增值服务模块，这种价值转化不仅带来租金溢价和招商效率提升，更通过塑造产城融合标杆，强化园区在区域经济中的资源虹吸效应，最终转化为资产证券化溢价和产业生态品牌价值。团队能力质的飞跃：锻造复合型服务军团。产业园区运营服务体系从初期基础保安、保洁、绿植租摆、工程装修的基础物业服务，发展到广告、会务、办公系列产品、政策申报等基础运营服务，再迭代到人才招聘、金融、市场上下游资源对接、技术对接、高校研究院的产学研用对接等产业运营服务。团队的服务能力结构化升级，团队人员也蜕变成复合型服务人才。协同集团招商去化：构建资产增值服务链。构建前置化招商支持体系，通过产业服务、企业家交流活动等精细化运营动作与园区企业建立强粘性关系，挖掘存量客户扩租扩购及上下游客户租购需求，且成功率显著提高，从而反向赋能集团招商去化。比如跨境财税咨询企业特讯推荐其客户租赁天安云谷产研楼，产业服务团队高效对接集团产招团队，向产招表达园区熟悉企业推荐，最终为客户争取到一定的租金优惠。比如产业服务团队走访跨境物流企业极智佳了解到，其与好友企业无忧达因快速发展需扩租场地，遂打算在周边办公楼寻找合适场地。基于对企业人员规模及发展的掌握，产业服务团队建议极智佳与无忧达共同租赁园区一整层共1500平，两家企业各自２个单元，办公氛围好又方便业务上互助，该方案得到企业认可。比如产业服务团队走访智慧建筑企业艺桥装饰了解到，企业打算将名下子公司的办公人员调配到统一办公区，因此打算扩购一个单元。随即联系集团产招同事并陪同企业查看场地，基于对天安云谷园区的了解及认可，企业一个月内签订购置合同。产业服务团队将经验分享至物业全员，重点培训自来客流量入口各楼栋大堂前台，包括对客话术、重要信息收集等，建立高效的报备和对接机制。最终2024年物业全员协同集团招商去化6300余平，目标达成率高达126％，让物业运营能力的价值更具象化。
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