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编者按
44年前，中国内地物业管理在深圳诞生；32年前，物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开(物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会)。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称，在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。
物业行业健康良性发展需要大思维，更需要务实行动。今年3月10日，在中国内地物业管理改革发展44周年之际，由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行，70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节，通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省，并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨，旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。
今天特别推出广东省物业管理行业协会一行近期赴香港实地调研后所撰写的专题报告，以作为本次研讨会的重要补充内容。期待这篇文章能让大家更清晰地认识到内地与香港物业管理的过去渊源与现在的差异，以进一步启迪我们思考和探寻行业未来的发展之路。
作为全球物业管理行业发展的先驱地区，香港历经60余年实践积累了丰富经验，其成熟模式对内地物业行业具有重要借鉴价值。其通过严格资质管理实现行业规范化发展，以《建筑物管理条例》为核心构建了权责明晰的法规体系，对企业和业主实施双向约束。香港经验表明，唯有构建法治化、专业化、市场化的行业生态，才能实现物业服务的可持续发展。
1、对物业企业和从业人员进行规范化管理与约束，是物业行业健康发展和可持续发展的必然举措。
2、在老旧小区数量持续增多的大背景下，对建筑物进行强制检验与维修维护是维持楼宇安全、延长楼宇寿命的必然选择。
随着香港老旧楼宇数量越来越多、占比越来越高（42000栋大厦中30%以上大厦楼龄超50年，60%以上大厦楼龄超30年），香港2012年开始全面实施“强制验窗计划”和“强制验楼计划”，以保障楼宇及社会公众的安全。在此基础上，积极施行“楼宇更新大行动”，以维持香港现有楼宇安全、延长楼宇寿命。
3、物业费足额缴纳、按时缴纳是物业服务可持续提供的基础，市场化的定价模式是物业服务始终保持在高水平的关键。
香港物业管理费实行市场化的定价模式，叠加物业管理费收入的保障机制（如五万元以下钱债可通过小额钱债审裁处快速处理），物业管理公司可以将主要精力放在做好服务上面，不会太多去考虑成本的限制和约束。因此，香港中高端住宅的物业管理从业人员普遍年轻，从业人员数量极为充裕，人均管理面积和实际工作压力都较小，其精神面貌和服务态度、服务意识都普遍较好。
内地物业行业发展至今40余年，取得了一系列突出的成果，形成了自身独特的优势，极大便利了人民群众的日常工作和生活。
整体来看，内地物业行业在以下方面成果凸显：一是市场规模不断扩大，行业覆盖率持续加深；二是服务品质显著提升，科技赋能成效凸显；三是管理模式不断创新，党建引领效果明显；四是政策法规日益完善，市场化程度不断加强；五是人才培养逐步加强，高素质技能型人才队伍不断扩大。
然而，与香港物业行业相比，内地物业行业仍然有一定的差距，存在一定的不足。这需要内地物业行业坚守初心、砥砺前行，不断在助力实现人民对美好生活向往的过程中推动物业行业自身新的发展。
1、内地与香港物业行业差异剖析
1）法规体系与执行力度
香港拥有完善且严格的物业管理法律法规体系，对物业管理公司行为、业主权利义务规定细致入微，对物业公司和业主双方均监管执行力度大，物业公司和业主双方均违规成本高。
相比之下，内地虽有相关法规，但在执行和监管严格程度上存在差异，普遍存在“重约束物业公司，轻管理业主”的情况。特别是考虑到内地不同城市间物业管理认知、项目现状、管理基础等方面存在的差异，部分地区会出现法规落实不到位、执行有偏差、对物业公司单边约束等情况，导致一些物业纠纷处理缺乏有效依据及合理性。
2）管理模式
香港物业管理模式成熟、专业化程度高，业主和物业公司双方对物业管理行为的价值、内涵及内容认识趋同，业主缴费意识强，收费公开且有保障。在此基础上，香港多采用港式物业管理公司，基本采用酬金制收费模式，日常工作注重对物业设施设备的日常养护和环境维护，注重运作的规范和精细，基本不用花费太多精力在物业费收取上。
内地物业行业和物业管理公司发展时间相对较短，业主对物业管理行为的认知随着城市区域的不同存在巨大的差异，管理水平也随着城市区域的不同、收费水平的不同而参差不齐。一般而言，城市能级越低，物业费收费难度越高，物业企业越需要将大量的精力花在物业费收缴上，用于日常服务的精力及资源会相应减少，导致部分物业企业在管理精细化和专业化方面有待提升。
在此基础上，部分实施酬金制管理模式的物业公司在管项目物业费实际收入覆盖不了成本，约定的提取酬金比例难以兑现，项目实际上是以包干制模式运行，叠加大量本就实行包干制管理模式的小区，内地收费模式主要以包干制为主。
3）费用标准与管理
香港物业管理费基本为市场化定价，结合项目实际、服务内容与定位，由发展商、首次购房者及物业管理公司等联合签订公契。香港物业管理费用普遍较高，与当地高人力成本和高质量服务要求相匹配，维修基金管理规范透明，有严格制度和监督机制。
内地物业管理费以政府指导价为主，在行政力量的干预及激烈的市场竞争和恶性竞争环境下，后期尝试调价、敢于调价的物业项目极少，整体定价水平较低，存在部分项目十余年物业费未作调整的情况。在维修基金使用和管理上，不同地区和小区情况差异大，存在管理不规范、透明度不足等问题。
4）服务内容
在较高的物业管理费定价和收缴率基础上，香港物业管理服务内容广泛细致，除基础的安保、清洁、维修外，还涵盖会所管理、物业租赁代理等多样化增值服务。
内地物业服务内容近年来不断拓展，但受限于收入和业主的需求差异，在服务细节和个性化定制方面，与香港仍有差距，尤其在高端、特色增值服务领域发展相对滞后。
5）业主参与度
香港业主对物业管理参与度高，业主委员会在物业管理决策中影响力大，能有效监督物业服务企业。根据香港的《建筑物管理条例》，小业主有权成立业主立案法团。成立业主立案法团后，小业主可以通过集体的力量，更有效地维护自身权益。业主立案法团可以代表小业主与管理公司或大业主进行谈判，监督物业管理工作，甚至可以通过法律途径挑战公契中不合理的条款。
内地业主参与意识逐步提高，但部分地区和小区业主委员会作用未充分发挥，业主在物业管理决策中话语权较弱，导致业主群体两极分化严重——业主群体中沉默的大多数基本不发声，少数意见领袖的个人意见凌驾于集体意志之上，并以此向物业公司乃至街道施压。上述不合理的情况需要通过加强业主培训、提高业主参与度、做好信息公示公开、加强政府引导和组织等进行完善并予以规范。
2、香港物业行业对内地物业行业发展的启示与启发
1）完善法规与监管体系
借鉴香港经验，推动广东省物业管理相关法规细化完善，明确各方权利义务，特别是在物业收费、服务标准、维修基金管理等关键环节。加强监管执行力度，建立健全违规惩戒机制，提高违法成本，保障法规有效实施，维护市场秩序。
2）提升行业专业化水平
效仿香港物业管理业监管局的发牌制度，探索建立广东省物业管理企业及从业人员资质认证体系，尝试恢复建立物业企业资质管理制度，对进入行业的企业和人员进行严格筛选和持续培训，提升整体专业素养。
鼓励企业加强内部管理，优化服务流程，提高服务质量和效率，推动行业向专业化、规范化发展。
3）丰富服务内容与创新模式
引导省内物业服务企业学习香港经验，拓展服务边界，开发多样化增值服务，如结合社区养老、托幼需求，开展相关服务项目。
创新服务模式，引入智能化管理手段，提升服务便捷性和个性化水平，满足业主日益多样化的需求。
4）优化费用管理与监督
研究制定科学合理的物业收费标准指导意见，综合考虑服务成本、市场需求和业主承受能力等因素。探索建立并持续完善与最低工资同步上涨的物业费调价制度。
在服务成本能明确计算的基础上，加强对带资进场、低于成本价竞争等行为的干预和打击，维护良好的市场竞争秩序，避免市场自发的“短视行为”影响行业长期健康发展，充分发挥“有形之手”的力量与作用，让物业公司将更多力量放在提高服务水平、做好业主服务上，而不是盲目抠减成本上。
加强对物业费用收支的监督管理，提高透明度，督促物业企业建立并完善费用公示制度，确保业主知情权，促进物业费用合理使用。
5）强化业主参与机制并建立业委会及其成员违法追责机制
推动建立健全业主委员会运作机制，加强对业主委员会成员的培训，提高其参与物业管理决策的能力。
建立健全业委会及其成员履职监督与违法追责机制，特别是在物业公司选聘、物业费收取、公共维修资金使用、公共收益使用与分配等方面。
在基层有关部门和各级党委、政府的领导下，搭建政府主导、业主与物业服务企业坦诚沟通与交流的平台，鼓励业主积极参与物业管理事务。鼓励通过信息公开公示、民主协商和民主决策解决问题，增强业主对物业管理的认同感和满意度。
广东省物业管理行业协会将充分借鉴香港经验，结合本省实际情况，积极推动行业改革与发展，提升整体行业水平，为业主提供更优质、高效的物业服务。
来源：广东省物业管理行业协会微信公众号
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