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马德亮：AI 驱动的产业协同破局实践——构建“识别-分析-处置-协同”全链条智慧停车生态
2025-05-226
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马德亮
长城物业集团股份有限公司
增值服务事业部停车管理总监


长城物业的探索揭示：产业协同的本质是通过技术穿透组织边界，在传统物业费之外创造"数据×场景×连接"的新价值公式。

引言：政策东风下的停车产业升级

在粤港澳大湾区“智慧湾区”建设与广东省“制造业当家2025”战略指引下，长城物业以停车业务为切口，探索出“AI技术赋能+多端协同联动”的产业协同新范式。2024年广东省高质量发展大会明确提出“推动现代服务业与先进制造业深度融合”的量化指标：要求重点城市智慧停车覆盖率在2025年底前突破60%。在此背景下，长城物业通过深圳凤凰英荟城、天津金融街等标杆项目，将AI识别、大数据分析等技术深度植入停车管理，实现从“被动管控”到“主动治理”的跃迁。以深圳凤凰英荟城为例，作为全国最大单体保障房社区，通过AI系统将车位周转率提升2倍以上，为物业产业协同提供了可复制的"长城方案"。
一、AI技术重构停车管理逻辑：从“人防”到“智防”的质变
（一）让车流成为交通的指挥棒
依托自研的AI车流分析平台，长城物业建立“三级响应机制”：
1.流量监督：通过历史数据生成车流“正常-拥堵-空闲”的热力图，系统可精准识别工作日与节假日车流差异。例如深圳安徽大厦项目数据显示，工作日早高峰（7:30-9:00）入场流量达1200辆/小时，是平峰时段的3.2倍。
2.AI指挥调度：基于深度求索（DeepSeek）的本地化部署模型，可提前预测车流状态，从而分配巡逻调配方案，在实际的项目应用中，早高峰机动岗响应时间从15分钟压缩至4分钟，巡逻效率提升275%。
3.应急处置：当车流量到达“拥堵”时，系统自动触发紧急预案，停车道闸抬起，提升通行效率。天津某项目实测显示，该方案可使出口通行效率提升42%，早高峰疏散时间缩短28分钟。
（二）违停治理不再难：手机拍违停→系统自动发短信→屡教不改就拉黑
在保障房项目凤凰英荟城，创新“AI+人工”协同模式：
巡逻人员携带手机终端，使用通过图像识别实现违停行为秒级抓拍→系统自动关联车辆登记信息发送提醒短信→5分钟内未驶离则加入系统黑名单。
成果亮点：
1.取证效率提升400%（单车位处置时间从12分钟降至2.5分钟），大大减少人工巡查的工作量和效率。
2.违章停车率从15.7%降至3.2%，投诉量同比下降68%。
3.建立“通行”黑名单数据库，对3次及以上违停车辆实现入场实时语音提醒，重复违停率控制在0.8%以内。
二、产业协同实践：构建“物业-政府-科技-业主”四维生态
（一）政企协同：打造基层治理“智慧末梢”
与深圳政府共建“错峰共享”平台，实现：
1.连入全市停车数据网，把1247个私家车位变成“共享充电宝”，白天给上班族用，晚上给业主停。
2.价格调节有妙招：白天小区车位对外卖日卡，晚上周边单位车位对业主开放，就像酒店分时段卖钟点房。
（二）业业协同：创建增值服务“共生网络”
1.商业引流：根据停车记录给司机发餐馆优惠券，天津实测让餐厅翻台率提升（相当于每桌少聊10分钟）。
2.资源共享：用巡逻车顺路送快递，京东小哥省腿，物业赚外快。
3.技能赋能：和字节跳动合办AI培训班，培养懂AI会业务的复合型人才，助力员工成长。
三、机遇与挑战：在破局中寻找确定性
（一）战略机遇
1.政策红利：2025年新建项目智慧停车覆盖率100%，2027年改造项目覆盖率达80%。
2.技术成熟：国产AI芯片单位算力成本下降。
3.需求升级：深圳保障房项目智能化改造预算提升。
（二）现实挑战
1.数据壁垒：跨部门数据共享率仅38.7%，交通、住建、公安系统数据标准不统一。
2.场景适配：老旧小区改造中，地下车库网络覆盖成本达85元/㎡（普通车库的2.3倍），管线迁移审批周期长达47天。
3.人才缺口：智能停车运维人才供需失衡，复合型人才年薪中位数达24.5万元。
（三）破局路径
1.技术普惠：推出“轻量化改造套件”（含4K摄像机+边缘服务器），使单车位改造成本显著降低。
2.机制创新：在成都试点“停车车位银行”，通过业主个人车位数据资产共享空闲区间给访客，单个车位的年数据收益可达120-150元。
3.人才共育：与AI企业强强联合，赋能培养跨界人才。
四、未来展望：从智慧停车到城市共生体
长城物业的实践表明，停车管理正成为城市数字化的“毛细血管网络”：
1.场景延伸：凤凰英荟城二期将电梯、充电桩等18类设备数据接入系统，实现“车位-电梯-户号”动线优化，每天回家多陪家人10分钟。
2.价值升维：基于停车时长、消费偏好等数据开发的“车险动态定价模型”，已在平安产险试点，使车险定价误差率从23%降至9%。
3.生态辐射：在东莞松山湖科技园通过AI调度使园区通勤巴士准点率提升至98.7%，通勤能耗降低19%。
在接入深圳停车业务平台的过程中，各项目每日向“城市大脑”推送的10万+条数据中，有37.2%被用于优化片区公交线路规划，6.8%支撑充电桩选址决策。这种“微观场景智慧化—中观产业协同化—宏观城市智能化”的演进，正在重塑物业行业的价值坐标——当停车场的AI摄像头能实时感知二氧化碳浓度变化，当车流数据可预测片区商业活力指数，物业企业就真正成为城市生命体的“末梢神经元”。
结语：以停车之智，赋城市之能
长城物业的探索揭示：产业协同的本质是通过技术穿透组织边界，在传统物业费之外创造“数据×场景×连接”的新价值公式。当深圳光明科学城的科学家通过停车热力图调整实验设备运输时段，当东莞制造企业根据货车周转数据优化供应链时序，智慧停车就超越了管理工具的范畴，成为城市复杂系统的重要调节器。这不仅是停车行业的范式革命，更是中国城市从"功能叠加“迈向”有机共生"的微观写照——在这里，每个车位的比特流都与城市的脉搏共振，每次产业协同的突破都在为中国式现代化写下鲜活的注脚。

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