曹阳：论建立我国不动产权空间理论及其法律制度体系——从房屋使用和物业管理的角度看不动产权
2025-05-218
44年前，中国内地物业管理在深圳诞生；32年前，物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开(物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会)。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称，在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。
物业行业健康良性发展需要大思维，更需要务实行动。今年3月10日，在中国内地物业管理改革发展44周年之际，由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行，70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节，通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省，并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨，旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。
今天特别推出深圳市物业管理行业协会前会长曹阳的书面发言《论建立我国不动产权空间理论及其法律制度体系——从房屋使用和物业管理的角度看不动产权》，本文也是曹阳在44周年研讨会发言中提到的关于对不动产权空间理论和相应法律体系的详细思考，供大家分享。
摘要：很多年以来，物业管理中在二次装修管理、共用部位使用、公共部位占用以及业主相邻关系的侵权等方面一直存在业主和物业管理方面的矛盾。业主多半以不动产权为理据，强调我有占有、使用、收益和处分的权利。物业管理者则大多以房屋使用说明书和业主公约说事，也有简单粗暴的工作方法说“这是我们公司的规定”而强行压制，其实物业公司没有这样的权利。自然，矛盾难解，隔阂难消。本文拟从房屋使用的角度，来理解物业产权在日常使用状态下，就只是一个可以支配的有限空间，在建筑物区分所有权理论基础上，业主个体在关乎共有权、相邻权和担责任尽义务时，是没有相应自主权的。所以应建立和完善相关法律法规体系，以解决现实当中的诸多问题。
关键词：不动产权、空间理论、有限使用空间、相邻权
产权理论认为“建筑物做为不动产时最主要的属性是实体性、归属性和可交换性。实体性是由于其性状决定的，是实物产品种类中最主要的一种，也称作不动产。而交换性是其作为产品的商品属性决定的。同时，既然是产品而非自然无主物，就形成权利归属，继而形成法律上的所有权。现实中，几乎所有产权人都认为，我的房屋就是实实在在的由我全权支配，依据是法律赋予的所有权，并依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时具有排它性。法律确也做出了明确定义。我国《宪法》、《民法典》都规定个人财产神圣不可侵犯。《宪法》第十三条明确规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定公民的私有财产权和继承权”。《民法典》并详细规定了所有权、用益权担保权等七大项和不少于十三条的具体权利。可以看出法律上不动产权的表面解读对于业主而言，其权限几乎是无限的。然而，现实中不论是业主使用房屋，还是物业管理依照物业服务合同和业主公约的有关授权管理业主的使用行为，都因为没有恰当的理论、道理和恰当的适用规范，有的法律即使有相关规定，也存在执法主体和执法方法等问题而形同虚设。这就使得物业管理双方主体常常对立起来，甚至产生矛盾纠纷。业主的不当使用房屋或违规行为主要有：一是不当使用和肆意改造房屋，表现在二次装修中的拆改承重墙体、调整房屋布局、改变外立面、使用超厚超重地面材料、开凿相邻墙壁或使用大号膨胀螺丝等等；二是占用门前楼道等共有场地；三是对相邻业主法定地面界限的侵占、地下挖掘的过界、规划管道设施的移位、遮蔽采光通风等方面权益的侵害；四是不承担共有部分管理责任，不尽相应义务。这些看似平常使用和管理上的一般事务，但分析起来却涉及两个十分重要的问题。一是侵权；二是产权权利实体的空间性。具体来看，上述行为一方面是侵犯了其他业主的共有空间，也侵害了其他业主区分所有权的合法权益。另一方面是直接侵害相邻业主的合法权益。而较多体现产权实体空间性的问题则主要表现在房屋使用和装修改造方面。展开来看：某业主申请装修房屋，物业公司会提出诸如不能改变房屋主要布局、不能破坏梁柱墙等建筑结构、不能使用超过1.2cm厚度的石质地面材料以及不能在相邻产权墙壁上使用大号膨胀螺丝等等要求。这主要出于保证结构安全和避免侵害相邻业主权益的考虑。再往下推演，该业主装修开始动工，他的左面墙同时是相邻业主的右面墙，他的右面墙同时是另一业主的左面墙，他的后面墙可能是其他业主的相邻墙，他的前面墙就是共有甚至是公共外立面，还有他的天花板和地板又同时是其他业主的地板和天花板。可以看出，在上述六壁都至少不得损害超过墙壁中心线的情况下，这位装修的业主能够支配的就是一个空间和部分墙壁。由此，可得出业主不动产权的专有部位其实就是一个支配能力非常有限的使用空间。产生上述问题的根源主要有以下几点，一是关于产权的法律法规存在缺失，虽然如前所述，我国的法律看似已很完善，但主要体现在实体权利方面，而基于房屋使用以及对于业主相邻权和应尽义务以及承担相应责任等方面的规定尚不完善，一如民法典中就把相邻权表述成相邻关系，其实这是削弱了非常重要的相邻权的法律内涵；二是产权界限不清：我国现实使用的产权界限量词是用面积表述的，只有房屋总建筑面积、实用或套内面积及公摊面积，民法典中业主的建筑物区分所有权法条也未能给出更多的界定，如占用了公摊面积，侵害了共有权益是什么罪？侵害了相邻业主界限如何界定和定罪？现实中，业主在物业使用中存在着很多类似的界限界定和责任区分问题。其实在建筑物区分所有权的基础理论中，关于相邻界限界定上早已有诸如空间权说、壁心说、粉刷表层说和折衷说等理论学说，而法律上却没有给出相关界定；三是房屋使用过界，破坏设计原貌，比较多的情形是涉及外立面及阳台的门窗变更、颜色改变、封窗花、封阳台甚至改变局部外立面颜色等等。其实，改变建筑外立面本身属于改变规划设计，规划设计是受法律保护的，所以上述改变和破坏都属于违法行为。虽然，我国《中华人民共和国城乡规划法》、《物业管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》等法律都有相关规定，但除了执法方面的问题外，广大业主并不明白他的所有权并不能支配他产权权属范围内的外立面。可以看出，业主的建筑物产权中的所有权利在日常使用中就只是一个可以自由支配的有限空间。所以，建立基于物业使用角度的业主产权空间理论及相应的法律法规体系，对于完善法律制度、规范物业使用、优化物业服务都具有很强的必要性和紧迫性。目前的不动产权理论的内涵主要是基于以下三点：一是保障权利，即明确不动产权利的内容和归属，保障权利人的合法权益；二是促进交易，即通过明确权利，促进不动产的市场交易和流转；三是维护秩序，即通过法律规定，维护不动产市场的秩序和稳定。这也是构成不动产法律制度的基础，对不动产的权属管理具有重要意义。但从不动产使用和物业管理的管理依据上看，其理论支撑度是不够的。所以建立不动产权使用的空间理论和法理依据，厘清业主产权四周六边及外立面的周界界定，明确从物业使用的角度，业主能够支配的只是有限空间及有限或适当的改造及装饰装修是很有必要的。现行的法律制度和规范虽然也有些相应规定，但实行起来并不现实，比如《中华人民共和国城乡规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例》等法规虽有相应规定，但都存在实施主体、监督主体、执法主体不清晰，责任不明确的问题。也存在非物业管理法规如何进小区执法的问题。甚至民法典作为国家基本法如何对普通公民和房屋产权人的约束和执法，都存在可操作性的问题。所以，应尽快制定和完善房屋使用和基于房屋空间使用的相关制度规定和规范。 现行的房屋使用说明书主要是开发建设单位基于技术和施工规范给出的提示性说明，缺乏禁止性约束内容，违反了使用说明书的指引也没有相应的法律法规衔接制约。使得房屋使用说明形同虚设，并没有实质性意义。所以，要解决房屋使用说明书的强制性功能和具有法律约束的严肃性，完善能与法律法规相衔接的有关内容。产权人或叫业主对于自身的产权和产权意识已非常清晰，其价值意识和保护意识也非常强烈。但是对于共有权、成员权和相邻权及其中要承担的责任及要尽的义务还比较模糊，使得在房屋使用中常常出现侵权和违法的情况。所以应在不断完善法律法规和制度规范的基础上，加大宣传教育的力度，普及房屋使用的法律法规和知识常识。最大限度的避免房屋使用中的违法违规现象，减少矛盾纠纷，保障房屋安全。《民法典》第二编“物权”第六章第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”笔者认为:《民法典》给出的原则就是笔者认为应《建立我国不动产权空间理论及法律制度体系》的初衷和原始依据。
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