姚成新：“道生万物，万物新生”?深物公司与物业管理行业共发展
2025-05-162
44年前，中国内地物业管理在深圳诞生；32年前，物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开(物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会)。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称，在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。
物业行业健康良性发展需要大思维，更需要务实行动。今年3月10日，在中国内地物业管理改革发展44周年之际，由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行，70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节，通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省，并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨，旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。
今天特别推出深圳市物业管理有限公司前执行董事姚成新的发言《“道生万物，万物新生”?深物公司与物业管理行业共发展》，与大家分享深物公司40多年的发展历程，以及对行业发展的思考。
老子《道德经》讲到“道生一，一生二，二生三，三生万物”，这里的“道”，可理解为自然规律。中国内地物业管理行业的诞生与发展，同样遵循此“道”。改革开放，便是物业管理行业的“道”。正如董局（原深圳市住宅局副局长董日臣）所讲，内地物业管理行业来自改革开放，没有改革开放，就没有今天的物业管理行业。深物公司是因“道”而生一，从1981年开始破土而出，一个小嫩芽，历经44年发展，已然成为一棵人人向往的“神树”。这棵“神树”具有“有形”与“无形”两面，“有形”的一面是企业的实体，“无形”的一面可以理解为受行业敬奉的“神树”。深物公司已然成为这样的一棵神树，这是罗湖区、深圳市、广东省乃至全国的骄傲，也是内地物业管理行业的“图腾”。今天新朋老友欢聚一堂，恰逢其时，畅述“春天的故事”。回顾历史，1980年1月8日，深圳经济特区房地产公司（深房集团的前身，以下简称：深房）成立，甚至早于特区政府成立8个月零18天；没有房地产开发，就不可能有后来的物业管理，这是从无到有的过程。在此，不得不提及以骆锦星为代表的深房拓荒牛们，敢为天下先，从五个人，一间铁皮房，一张营业执照，四辆28寸破旧（走私罚没）自行车，开始了房地产业“全生命周期”开发业务。那个年代的创业先辈们，他们的精神真的令人肃然起敬！1981年3月10日，深房为了顺应房地产开发业务的需要，秉持“一包到底”的朴素理念，考虑到房子造起来该如何管理的问题，提出要成立屋村物业管理处，并派4人前往香港学习物业管理业务。由此，内地的物业管理便在东湖丽苑得以诞生。同时，同事们还引入了香港“住户手册”“屋村管理规约”等先进的物业管理做法，并输出了“依法管理、业主至上、服务第一”的宗旨，物业费的收取也遵循“取之于民，用之于民，收支平衡，略有结余”的原则，以小区养小区，逐步增强“造血”功能。董老刚才提到“企业化、专业化、一体化”，这“三化”正是深物公司根据企业发展实际输出的成功经验，尤其是“一体化”。为何要“一体化”？在改革开放初期，政府资金有限，物业服务收费较低，若不实行“一体化”，物业企业难以生存，业主也难以承受高额费用，需建立这样的运营模式来适应改革开放初期我们国家的经济发展的客观需要。就这样，“一群人”、“一辈子”、“一件事”就干了44年，深物公司最早输出“企业化、规范化、一体化”的运营方式，对行业作出了巨大的贡献，以全新的实践解决了计划经济年代“一年新、两年旧、三年破”的城市管理弊端，为行业积累了成功的经验，实现了“一生二，二生三，三生万物”的行业发展盛景。44年来，深物公司始终坚守长期主义，输出全产品、全路链、全生命周期的物业服务保障体系，构建了现代规范的服务范式。2022年，深物公司输出了《既有建筑设施设备可持续发展?白皮书》并积极践行。2023年，仅此一个年度，深物公司大部分在管项目是老旧小区/大厦的情况下，突破性完成改造24台老旧电梯并投入使用，归集资金超过1000万元。同时，我们还先行先试，输出了创新的社区治理模式，以党建引领“1+6”一核多元极大地提升了基层治理效能，为行业输出了成功的经验。今天研讨会主题“回到原点，扬帆未来”聚焦了深物公司和行业的发展轨迹、奔赴方向，作为一名从业时间超过40年，可以说“咬定青山四十载”，一辈子投身于行业的物业人，我非常感慨，也非常感动。上周听张雁书记的一个分享，他精准地指出了物业管理矛盾纠纷的核心就在于：“主体不清，客体不明”。党的二十届三中全会对进一步全面深化改革进行了系统部署，对于张书记提到的矛盾，我的观点是物业管理作为基层治理的重要一环，是社会治理的末梢，它也需要通过必要的改革，在动态中实现健康发展。反观香港，并没有类似于物业管理“主体不清，客体不明”的矛盾与纠纷，尤其是小区共有资金的乱象让物业管理行业心存忧虑。2025年的春节很热闹。一是DeepSeek-R1国产人工智能大模型正式发布；二是春晚舞台上人形机器人闪亮登场；三是京东宣布将逐步为京东外卖全职骑手缴纳五险一金，为兼职骑手提供意外险和健康医疗险。我认为这些事件都值得物业行业深入思考与分析。前两项可以帮助我们解决产品和服务设计，以及为客户提供情绪价值的问题，第三项直接关系到企业未来的运营成本。同时，我们更需要深刻认识到人才对于企业发展、行业发展的重要性。为了做好物业服务，2022年，我们成立了深物学院，期望通过内训机构培养一批能够在未来为企业提供支撑的专业人才。对于物业管理行业的未来走向，我认为传统的物业服务模式已经走到了尽头，必须通过创新、创造与创意，重新打造物业服务场景，让客户满意。值得警惕的是有些公司要求“复读式”开会、“打卡式”督导、“挂牌式”服务、“表演式”留痕，让项目经理们无所适从，这些都是需要我们行业共同来改变的。非常赞同倪虹部长在记者会上对“好房子”概念的阐释，他强调“好房子”层高应该不低于3米，同时着重强调“好房子”不仅要有好标准、好建造，还要有好服务。好服务是有温度的服务，更应该是能保养延续既有建筑生命力的服务，能更多彰显人文情怀的服务。我一直在思考，房屋在70年的使用期限中，每一年需要多少的维护费用，能不能构建一个合理的模型来作为既有建筑使用寿命期内的指引和参照。只有这样，才能使建筑符合政府、业主和社会的价值观念，成为城市一道靓丽的风景线。好服务一定是以人为本、蕴含精神内涵的，好的社区一定是价值观产品的创造，古人云“道生万物”，深物公司、物业管理行业正是应改革开放带来社会、经济巨大发展的这个“道”而生，也应该“循道而行”，在进一步全面深化改革的进程中，立足当下社会生活、经济发展需要，满足广大业主、客户对美好生活的向往，向着实现“住有宜居”的目标共同努力。44年的历程，弹指一挥间，那是一代又一代人为之付出和努力的结果。我们要对物业管理行业干实事的专家、物业管理的先辈、同行表示最崇高的敬意，希望最终能够实现“好房子”到“好社区”的成功跨越。相信“道”的内在力量，道生万物，万物新生。大家共同努力，回到原点是不忘初心，扬帆未来才是人间正道。我们再奋斗，待到我们物业行业改革发展50年的时候，我们再相会！
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