雷昭新：恢复物业企业资质制度和从业人员持证上岗制度势在必行
2025-05-096
44年前，中国内地物业管理在深圳诞生；32年前，物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开(物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会)。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称，在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。
物业行业健康良性发展需要大思维，更需要务实行动。今年3月10日，在中国内地物业管理改革发展44周年之际，由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行，70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节，通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省，并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨，旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。
今天特别推出北京高文（深圳）律师事务所律师、深圳市住房和建设局物业监管处前处长雷昭新的发言《恢复物业企业资质制度和从业人员持证上岗制度势在必行》，希望大家共同探讨这两项制度的必要性，为推动行业发展建言献策、贡献力量。
本次研讨会有个主题叫作回到原点，那就要回顾一下历史。刚才几位老领导做了些回顾，让我受益匪浅。为什么全国第一家物业公司能够在深圳诞生？为什么我们深圳物业管理创造了那么多第一？为什么我们能够持续不断地向全国同行输送了那么多的经验和成果？我想，关键在于深圳是改革开放的前沿阵地，拥有成熟的市场基础和领先的房改工作，加之毗邻香港的地缘优势，便于我们学习借鉴香港的先进管理经验。换句话说，我们有一个好老师，深圳物业管理公司的成立就是去香港学习的结果。刚才我来的时候看到深圳物业管理公司展示的一张照片，1981年5月，他们派了4名同志去香港学习，这表明深圳物业管理源自学习香港。但是，我们也是好学生呀，我们在多个方面展现出创新精神，如立法先行、“三化一招标”、资质管理、持证上岗及优秀项目考评等。今天我重点说一下资质管理制度和职业经理持证上岗制度。深圳自1996年起在全国率先实施物业管理资质证书管理，确立了市场准入制度。当年我们分的是甲、乙、丙三种等级，在座的很多老总所在的公司当时都是甲级资质。物业管理企业资质等级与服务能力和管理水平密切相关，高资质通常对应高标准服务，影响着企业的管理资格、收费标准以及在市场中的竞争地位。有效地促进了物业服务企业管理水平、管理规模的不断提高。也有效规范了物业服务企业的经营行为，为深圳物管的整体品牌建设奠定了基础。同样，经营管理人员的持证上岗制度也是有效的，因为早期并没有物业管理专业这个词，大家都是从各行各业转过来的。我记得曾经深圳物业管理进修学院给过我一个培训名册，参训人员的专业真是五花八门，学企业管理的还好，自动控制的也行，还有学导弹的、飞机设计的、军事指挥的等等五花八门。为了提高物业管理队伍素质和行业管理服务水平，深圳很早就积极推行职业教育，坚持以岗位培训为基础。开展全行业、多层次的专业培训，在国内率先实现物业管理从业人员持证上岗制度。1990年，成立了全国房产管理深圳培训中心，1997年，成立深圳物业管理进修学院。该学院早已成为全国性专业教育基地，被誉为中国物业管理的“黄埔军校”和“人才摇篮”。此外，深圳物业管理企业不断加强和创新内部培训，为行业的可持续发展提供了坚实保障。事实证明，持证上岗制度非常成功，后来国家实行物业管理师制度即脱胎于此。令人遗憾的是，2017年，国务院以国发〔2017〕7号文和46号文，建设部办公厅以建办房〔2017〕75号文《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，正式结束了大陆物业管理企业资质管理制度。物业管理师制度自2010年开展首次考试算起，到2015年取消也只存在了短短数年时间。值得关注的是，我们曾经的老师——香港却相反，选择了另一条道路，开始向我们学习，紧紧依托法律条例来规范行业发展，于2016年10月24日出台《物业管理服务条例》（香港法例第626章），标志着香港物业管理行业门槛的显著提升。对于职场新人而言，必须具备相应学历。从行业整体来看，《条例》为行业构建了严格的法律框架和完善的监管体系，确保了行业服务的专业性和可靠性，维护了物业管理市场的良好秩序，有效保障了物业服务企业和业主的合法权益。《条例》通过实施发牌制度，有力推动了物业管理服务人员的专业化和公司运营的规范化。据我了解，香港总人数现在是750万人，但是物业管理的从业人员是30万人，占总人数的4%，这是个很惊人的数据。此外，让我感到意外的是，我们内地企业对资质管理制度并不推崇甚至当年也不乏反对的声音，但是在香港，恰恰是物业管理企业的从业人员在推动这项制度。这主要是因为物业管理行业是香港从业人数最多的行业之一，与民生息息相关，为了提升这个行业的专业能力与地位，寻求与律师、会计师、医师、工程师等职业的并驾齐驱，从而推动了条例的立法进程。根据香港物业管理业监管局黄江天主席的施政报告来看，截至2023年7月31日，完成了三年的过渡期。到2024年3月31日止，香港有770间物管公司拿到了牌照，14,000名物管从业人员领证，为超过240万个不同类型的物业提供了物管服务。他认为这支庞大的专业团队与市民大众的日常生活息息相关，是推动香港社会未来健康持续发展的宝贵资源。为了考察我们内地和香港的不同道路，我用deepseek问了一下到底是有资质制度好，还是没有资质制度好？deep seek回复都好，取消资质的好处在于能够简政放权，促进市场竞争，强化事中事后监管，推动行业自律，减少权力寻租。而保留资质制度，则能规范市场秩序，提升服务质量，保障业主权益，促进行业健康发展，加强政府监管，提升企业竞争力，明确企业的责任与义务。我认为，恢复物业企业资质制度和从业人员持证上岗制度，是很有必要的。张雁书记或许对此深有同感，自2017年以来，物业管理行政监管的力度确实有所减弱。香港推动相关制度建设的经验值得我们借鉴，他们三管齐下：第一个是发牌，规制企业的行为；第二个是规范一系列的标准，制定操作守则、指引；第三个是强制对从业人员进行培训。我觉得这个是非常好的，发牌不是限制行业发展，相反是能够促进行业提升专业水平、提高服务质量。建筑企业因其安全责任重大而设有资质要求，而物业管理企业负责管理建筑物，而建筑物是老百姓最重要一笔资产，关乎人身安全，且使用周期长，同样需要专业规范的管理。鉴于物业管理行业的发展历程和对专业人才的需求，恢复并强化物业管理行业资质管理制度和从业人员持证上岗制度显得尤为迫切。也希望大家共同探讨这两项制度的必要性，为推动行业发展建言献策、贡献力量。
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