44年前，中国内地物业管理在深圳诞生；32年前，物业行业的“遵义会议”在广东番禺和深圳莲花大厦先后连续召开（物业行业的“遵义会议”是指1993年3月底在番禺滴水岩和深圳莲花大厦召开的物业管理专家座谈会）。此次会议确认了以“物业管理”这个舶来词作为房屋管理新体制的名称，在一定程度上奠定了中国大陆物业管理快速规模发展的基石。
物业行业健康良性发展需要大思维，更需要务实行动。今年3月10日，在中国内地物业管理改革发展 44 周年之际，由深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会在深物公司本部会议室举行，70多位嘉宾围绕“历史悠扬的跫音”“时代奔腾的鼓点”“我们自身的内省”“未来发展的抉择” 四个环节，通过回溯行业发展历程、深度剖析当下行业现状与问题、进行自我反思与内省，并对未来发展方向展开前瞻性展望与探讨，旨在交流碰撞中凝聚起推动行业迈向高质量发展的强大共识。会上，北京林业大学经济管理学院程鹏教授也从行业四大核心机制问题“建立科学的物业费定价机制、明确物业费的使用规则、完善物业费收缴机制、构建房屋定期维护翻新机制”等方面进行了精彩分享。今天我们特别刊出程鹏教授的文章，也期待大家为行业高质量发展碰撞出更多智慧的火花。
物业管理行业问题特别多，但我们在做政策研究时，首先要确定众多问题中哪个是优先要解决的。要基于这个优先问题来设计与之相匹配的各类政策，这是需要考虑的。为什么这么说呢？在2020年之前，我并不研究物业管理领域，而是研究集成电路半导体产业和新能源汽车产业。在研究这些产业的国家政策时，我们头脑中有一个基本的研究逻辑：有些行业需要从资金的角度去研究产业政策，有的行业需要从企业的角度去研究产业政策，有的需要从人才的角度去研究产业政策，还有的需要从机制的角度去研究产业政策。这是前段时间刚出版的一本书，书中包含了我十年前研究量子领域的案例。当时我们的研究聚焦于中国在发展新兴产业时所采取的策略，其难点在于难以找到该领域的顶尖人才。国家是有专人通过查看国际顶级期刊刊出的中国人论文，再通过各种途径联系这些人才及其亲属、老师等，动员他们回国。这种以人才为核心的公共政策推动了中国科技创新和新兴战略性产业的重大突破，使得在中美竞争的格局下，美国未能将中国甩开。这些成就与二十多年来，国家对人才重视和投入的公共政策实施效果密切相关。第二个要解决的问题是：人才研发出创新产品后，如何将产品推向市场并实现生产力。在人才政策之后，紧接着需要制定市场政策，以创造市场需求。例如，十年前为了推广新能源汽车，北京市出台政策：购买新能源汽车无需摇号且不限行。这就是通过政策人为创造市场需求。类似地，当前国家为提高内需，也采取了一系列政策，如鼓励更新消费等。这些都是围绕市场创造设计的政策，这是我们当年研究的重要内容。2020年之后，当我开始专注物业管理研究，就一直思考一个话题：牵引物业行业的公共政策是什么？现在回过头来看，其核心关键在于资金问题。提高服务品质需要足够的资金支持，资金不足将导致服务品质难以提升。以北京为例，由于房屋建设年代较早，物业公司接管的老旧房屋数量日益增多，政府面临巨大的管理压力，但因成本过高而难以兜底。因此，在问题大规模爆发之前，必须找到解决资金问题的方法。如何解决资金问题呢？如果资金问题得到解决，所谓的悖论就迎刃而解了。为什么住宅类物业公司特别难干？因为它陷入了三股力量的拉扯之中。一是国家法规要求物业公司履行职责，而每项工作都需要成本；二是业主对物业公司的服务提出各种要求，但又不愿意为此支付足够的费用；三是物业公司作为企业，需要盈利以维持运营。这三股力量很难协调，行业陷入类似于经济学中萨缪尔森所讲的合成谬误。那么如何破解这一难题呢？我们的研究方法是借鉴国外的经验。因为房屋管理是物理空间的问题，并不存在意识形态的差异。面对众多境外案例，如何将它们串联起来为我所用呢？关键在于找到一个核心点，即物业费金额多少”确定的逻辑是什么？目前，我们在物业费定价上存在困惑，业主对价格不满，物业公司又难以自圆其说。那么，海外在物业费定价方面有没有通用的方法？这是我们需要重点研究的。此外，还有一个重要问题是，物业费的支付是否需要具有强制性或优先度？比如，对于空置房的物业费问题，如何向业主解释并确保支付？要让业主明白，即使少量房屋空置，物业公司的成本并未减少，因此物业费仍需正常缴纳。在探讨物业管理的问题时，香港的经验为我们提供了清晰的思路。中国内地的物业管理体系最初就是从香港借鉴而来的，下图给出了香港的物业管理逻辑核心。具体来说，香港依据《建筑物管理条例》第344章，制定了大厦公契，再基于此公契来确定物业管理费的基本结构。这一模式给我们的启示是：在物业管理政策制定或研究过程中，主线应是通过法律来确定标准，进而依据标准来明确费用。当初从香港引进物业管理模式时，我们未能全面理解其背后的复杂法律体系，导致学习不够深入。因此，我认为中国当前在制定物业行业的公共政策时，必须遵循依法确定标准、依标准确定费用的原则，并将两者联动起来。要解决物业行业的问题，需深入理解国家法律体系。按照《立法法》，中国的法律分为根本法律、一般法律、行政法规、国务院部门规章等层级，各层级法律相互引用、制衡，形成复杂的法律网络。物业公司常因对法律理解不足而陷入困境。例如，大连某物业公司因为实施《无障碍环境建设法》，将地下停车场楼梯改成坡路，一业主因坡路潮湿摔伤起诉物业公司。法院依据相关法律，判物业公司承担30%责任。后因未及时通知业主等，责任增至50%，赔偿3万多元。这凸显了物业行业法律风险高、利润空间小的困境。若不解决法律适用及责任界定问题，若不将众多法律整合并转化为行业的规则和标准，行业可持续发展将受阻。
我们现有的问题，没有把法律转成行业强制标准。日本在这方面做得很好，日本国土交通省制定了详细的长期修缮计划标准，涵盖建筑的各个细节，如玻璃幕墙的巡查周期等。这些标准基于建筑说明书，与物业公司的操作紧密衔接。相比之下，我国在增量时代的标准文档与现代物业的存量文档衔接不够好，这是需要在后续阶段解决的问题。
日本在物业管理方面有一套详细的标准，尤其是以表格形式呈现，便于操作。例如，日本住宅公寓的管理标准中提到，由于业主们拥有共同的建筑物，但在维护方面存在诸如共同生活、价值观差异等挑战，导致决策困难，这与我们遇到的问题相似。日本的解决方法是制定量化、客观的标准供业主们遵循。日本强调建筑物的及时修缮，以避免累积到一定程度时产生高额费用，甚至引发社会安全问题。因此，他们制定了长期修缮计划，计算必要的费用并设定每月的修缮基金。这种做法明确了费用与修缮计划之间的联系，确保了修缮工作的可持续性。相比之下，中国物业管理行业在公共政策制定时，尚未清晰地解决这些问题。日本的经验为我们提供了宝贵的参考，特别是在如何将修缮计划、费用计算和基金设定有机结合方面。我们需要借鉴这些做法，以提升国内物业管理的水平和可持续性。今年春节，我赴日本福冈旅游时，拍摄了一张日本二手房销售看板的照片。该看板信息量丰富，尤其在费用方面细节详尽。这是一套位于12层楼的公寓，房龄49年，但维护状况良好。房屋室内面积58平方米，无公摊面积，售价1200万日元，折合人民币约60万元。除了房价，看板上还明确标注了两项费用：每月管理费6900日元，修缮基金10200日元。根据这些数据，我测算出该房屋每月支付物业服务及房屋维护的成本，折合人民币约855元。相比之下，国内物业费虽然看似便宜，但在费用构成和透明度方面，与日本存在差异。在讨论物业行业问题时，这些细节值得我们深思。另外，中国台湾省的情况也是如此，也有一个《公寓大厦长期修缮计划》的标准，其内容与日本相关法律体系高度一致。从法律文本的摘要中可以看到，中国台湾省在具体条款设计上亦体现了相同的“立法”逻辑。值得注意的是，中国台湾省在条款中特别绘制了一张示意图，以时间轴的形式清晰展示了建筑物的生命周期维护逻辑：建筑物的自然老化是必然过程，通过持续的正常维护，其老化速度会得到延缓；当达到一定临界点时，需进行小规模维修（台湾称之为“辅修”），维修后建筑继续老化，随后可能需要中修、大修，每次维修后建筑性能得以恢复，直至最终达到使用寿命终点。该示意图直观地呈现了建筑物维护的周期性规律。此外，中国台湾省对资金用途作出了明确规定，其管理费与修缮金的划分逻辑与日本高度一致。根据相关条款，管理费主要用于人员服务成本支出，涵盖保洁、保安、客服等人力费用；而修缮金则专门用于建筑本体的维护，包括日常设施检查、门窗维修等实体维护成本。这种清晰的分类管理正是当前大陆物业管理所欠缺的—— 大陆普遍采用 “包干制” 收费模式，将对物的维护费用与对人的服务费用混为一谈，未能区分二者背后不同的定价逻辑。新加坡的住房管理体系同样具有借鉴意义。该国实行二元管理模式：约90% 的民众居住于政府提供的福利性质组屋，其物业管理逻辑与私有住房存在显著差异。新加坡法律明确建立了持续性资金保障制度，要求将业主缴纳的管理费中的 20% 强制提取为 “法定维修统计金”，这笔资金专门用于建筑维护且不可随意挪用，与日本的维修资金制度如出一辙。此外，新加坡对物业服务企业实行严格的资质管理制度，只有具备法定资质的机构方可从事物业管理服务。这些制度设计为保障物业维护的长效性提供了法律支撑，值得中国在完善物业管理体系时参考借鉴。基于上述分析，我提出“以法定价、以法定人、以钱定服务” 的管理逻辑。所谓以法定价，是指物业管理费用的测算必须以法律规定为依据，将法律强制要求的安全防护支出纳入必要成本。例如，法律明确规定消控中心需实行双人双岗制度，消防设施需定期演练维护，这些具有法定强制性的支出必须通过科学测算予以费用保障。而依法定人，则是强调物业管理岗位的资质要求，对于法律规定需持牌上岗的岗位（如特种设施维护人员），其人力成本应单独核算，这类人员的专业资质直接影响服务质量，其薪酬标准也应与其专业能力相匹配。这一管理逻辑的核心在于区分费用性质：法律强制规定的支出属于刚性成本，无论小区物业费标准高低，只要涉及相关法定责任，业主都必须承担这部分费用。剩余费用则可由业主与物业公司通过协商，根据服务品质需求进行灵活配置，例如对保安年龄、服务态度等非法定服务的投入。这种费用分配逻辑在日本等国家已有成熟实践，即优先保障法定强制支出，再协商确定个性化服务投入。从政策层面看，我们建议中国物业管理体系的优化方向应聚焦于建立标准化的分类计价体系。当前部分城市推行的物业服务等级规范存在混淆服务标准与法定责任的问题，难以满足长效管理需求。未来应借鉴国际经验，制定与建筑本体维护、设施设备保养等法定责任相挂钩的费用测算标准，建立基于长期修缮计划的动态收费机制。同时，完善物业从业人员部分岗位的法定资质管理制度，明确强制持牌岗位范围，确保物业管理服务的专业性和规范性。通过上述调整，逐步构建起权责清晰、可持续的物业管理体系。此外，物业公司需要基于“以法定价、以法定人、以钱定服务” 的逻辑优化管理流程。当前物业行业对服务品质的理解与学术理论存在偏差：理论上，服务品质由技术类服务品质与功能类服务品质构成 —— 技术类服务品质指电梯安全运行等设施维护的硬性标准，功能类服务品质则涉及服务态度、人员形象等软性体验。二者的优先级在于，必须先保障技术类服务品质达标，再追求功能类服务品质的提升。然而现实中，物业公司往往以业主直观感受为导向，将资源集中于可见的功能类服务（如微笑服务、统一着装），却忽视了技术类服务品质的隐性投入，导致设施维护不到位等问题被掩盖。这种认知偏差需通过国家层面的法律规范予以纠正，仅靠企业自身难以解决。若推行这一管理逻辑，新的问题随之显现：严格依法执行将大幅提高物业服务成本，而当前法律体系存在漏洞，导致企业缺乏合规动力。例如，部分物业公司在权衡违法成本与合规成本后，宁愿承担因违规可能产生的罚款，也不愿严格履行法定责任，这与闯红灯的侥幸心理具有相似性。法律执行效能不足还体现在物业费收缴环节：我国物业费追缴存在诉讼周期长、举证耗时等问题，司法救济渠道不畅使得企业维权成本过高。相比之下，新加坡等国家通过银行自动扣款机制保障物业费收缴，并建立了业主投诉与服务质量挂钩的惩戒机制，如法院可判决服务不达标企业向业主退款。这些制度设计既保障了物业服务的规范性，也减轻了企业的运营压力。要解决我国物业管理领域的法律执行困境，需在完善法律体系的同时，需要系统性降低降低物业公司合规成本。因为长达20年物业费没有大规模调价，我们要正视物业费偏低的事实。单纯依靠现有物业费水平，实现20年后中国住宅安全居住极具挑战性。以香港为例，若按照其物业费测算方法，北京地区高层住宅物业费可达每月每平方米14 元，而当前北京实际物业费普遍仅为 2 至 3 元，深圳部分项目也仅为 3.8 至 3.9 元，远低于香港水平。香港房龄超过四十年的建筑仍能保持良好状态，其背后依赖的是持续的资金投入。日本的物业费测算逻辑也具参考性。该国物业公司仅核算建筑本体维护成本，不包含对客服务费用，具体公式为建安成本乘以 2 再除以 720。若以此标准测算，我国高层住宅的对物管理费用应介于 4.17 元至 7.5 元之间，若加上对客服务成本，整体物业费轻松超过 10 元。然而，国内现状与此存在显著差距。针对物业费成本与服务质量的平衡问题，可采取以下策略：首先，在保障房屋本体安全维护的前提下，允许合理缩减非必要服务，但需公开透明地向全体业主及社会说明减服范围与标准，确保安全维护优先级不受影响。其次，引入保险机制分散风险，通过扩大保险覆盖面降低因成本不足导致的建筑本体维护风险，这一模式在新加坡已有成熟实践。此外，推广新技术应用优化服务流程，降低运营成本，同时提升管理效率。在政策层面，政府需通过减税等措施支持物业管理行业。住宅类物业具有民生属性，历史上北京市地税局曾针对酬金制出台免税政策，虽因税制改革失效，但仍可借鉴其逻辑。减税的核心并非增加物业公司利润，而是保障房屋安全基本服务支出。综上，解决物业费困境需多管齐下：通过公开透明的服务调整、保险机制风险转移、技术创新降本增效，以及针对性政策支持，构建 “增源节流” 的可持续发展模式，努力实现服务质量与成本控制的动态平衡。基于上述分析，我期待行业能在未来五年内着力解决四大核心机制问题。首先是建立科学的物业费定价机制，改变当前价格与成本脱节的现状；其次是明确物业费的使用规则，规范资金流向，确保其真正优先用于物业维护；第三是完善物业费收缴机制；第四是构建房屋定期维护翻新机制，建立维护周期分级制度，避免因维护不及时导致的建筑老化问题。此外，还需同步规范业主委员会的行为，明确其权责边界。这些基础性工作的推进，将为行业的长远发展奠定坚实基础。我认为，通过五年的准备与实践，再用十到十五年的时间持续完善，我国物业管理行业有望最终构建起长效、可持续的物业管理体系，推动行业健康发展，更好地满足居民对高品质物业服务的需求。
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